Blog

القانون رقم 10 تاريخ 15/11/2022 (قانون الموازنة العامة لعام 2022) — المادة 92 + المادة 76 + المادة 81، مَع المرسوم الاشتراعي رقم 20 تاريخ 18/12/1939 وَتعديلاته، وقانون رسم الطابع المالي رقم 67/1967، وقانون نظام الكتاب العدل ورسوم كتابة العدل رقم 337/1994، والمادة 3 من القانون رقم 42 تاريخ 19/2/1991 (رسم نقابة المحامين)

سؤال يُطرَح عند كلّ عَمَلية شِراء عَقار أو شَقّة (قسم): «ما الرسوم المُتَوَجِّبة عند تَسجيل عَقار في السجل العقاري؟». الجَواب الكامل لَيس رَقماً واحداً، بل سَلسلةٌ من الرسوم النِسبية والمَقطوعة تَتداخل وَفقاً لِنوع العَمَلية (بَيع، تأمين، فَكّ تأمين، إنشاء حقّ انتفاع) وَجنسية المُشتري ووجود تَأمين عَقاري سابق. وَفَوق الرسوم الحكومية، تَأتي رسوم كتابة العَدل ورسم نقابة المحامين النِسبي عند تَوقيع العقد، وَهي جزءٌ لا يَتَجَزَّأ من الكُلفة الإجمالية لِلصَفقة.

هذا الدليل يُقَدِّم الإطار التَشريعي الكامل لِلرسوم العقارية في القانون اللبناني بَعد إصلاح موازنة 2022، مع حاسبةٍ تفاعلية مُدمَجة تَحتسب الكُلفة الإجمالية مَع جَميع المُكَوِّنات (الرسوم الحكومية + رسوم كتابة العَدل + رسم نقابة المحامين)، مَع شَرحٍ لِكلّ بَند رسم وَأساس استيفائه القانوني.

يُكَمِّل هذا الدليلُ سلسلةَ قانون الملكية العقارية اللبناني التي تَناوَلناها في ثَمانية أجزاء سابقة. لِمَن يَهتمّ بِالخَلفية الموضوعية لِلعَمَلية المُحَصَّلة عَنها الرسوم، يُمكن الرُجوع إلى: الجزء الأول (تَعريف العقارات وَأنواع الملكية)، والجزء الثاني (الارتفاقات العقارية)، والجزء الثالث (الرَّهن العقاري وَالبَيع بِالوَفاء)، والجزء الرابع (الامتيازات وَالتأمينات وَنَزع الملكية)، والجزء الخامس (الوَعد بِالبَيع والشُفعة وَمُرور الزمن)، والجزء السادس (السجلّ العقاري)، والجزء السابع (التحديد والتحرير العقاريَّان)، والجزء الثامن (الملكية المشتركة في العقارات المبنية). أمّا الجانب الإرثي — حصر الإرث وَالوَصية وَرَسم الانتقال عن التَركة — فَهو خارج نِطاق هذا الدليل، وَيُغَطّيه مَقالُنا المُستَقلّ مُعامَلات حَصر الإرث وَالوَصية وَرَسم الانتقال عَن التَركة في لبنان.

أوّلاً — الحاسبة التفاعلية لِرسوم تَسجيل العقار

أَعدَدنا حاسبةً تفاعلية مُستَقلّة تَحتسب الكُلفة الإجمالية لِتَسجيل عَقارٍ في السجلّ العقاري وَفقاً لِنَوع العَمَلية (بَيع، تَأمين، فَكّ تَأمين، حَقّ انتفاع) وَجنسية المُشتري، مَع تَفصيلٍ لِكلّ بَند رسم وَأساسه القانوني (الرسوم الحكومية + رسوم كتابة العَدل + رسم نقابة المحامين).

➤ انتقل إلى حاسبة رسوم تَسجيل العَقار لِاحتساب كُلفة صَفقتك مُباشرةً، ثُمّ عُد إلى هذا الدليل لِلإطار القانوني الكامل.

ثانياً — الإطار القانوني: سَلسلة المصادر التشريعية لِرَسم الفَراغ

رَسم الفَراغ — وَهو الرَسم النِسبي الأساسي على نَقل الملكية العقارية — لَه سَلسلةٌ تَشريعية تَبدأ مَع المرسوم الاشتراعي رقم 20 تاريخ 18/12/1939 الذي وَضَع الجَدول رقم 2 الأصلي لِرسوم الفَراغ والانتقال النِسبية. ثُمّ جاء المرسوم الاشتراعي رقم 148 تاريخ 12/6/1959 لِيُعيد هَيكلة الرسوم، وَبَقي هَذا الجَدول هو الإطار الناظم لِلرسوم النِسبية على نَقل الحقوق العَينية العَقارية لِأكثر من ثَمانين سنة، مَع تَعديلات مُتَلاحِقة على بُنوده الفَردية.

التَعديل الجَوهري الأخير وَرَدَ في المادة 92 من القانون رقم 10 تاريخ 15/11/2022 (قانون الموازنة العامة لعام 2022)، الذي عَدَّل البَند رقم (1) من الجَدول رقم (2) المُلحَق بِالمرسوم الاشتراعي 20/1939 وَالمرسوم الاشتراعي 148/1959 وَتعديلاتهما. وَنَصّ المادة 92 الكامل كَما يَلي:

«المادة 92 — تَعديل البَند رقم (1) من الجَدول رقم (2) (رسوم الفراغ والانتقال النِسبية) المُلحَق بِالمرسوم الاشتراعي رقم 20 تاريخ 18/12/1939، والمرسوم الاشتراعي رقم 148 تاريخ 12 حزيران 1959، وَتعديلاتهما:

>

| نوع المعاملة | أساس الرسم | معدل الرسم بالمئة |

|—|—|—|

| 1 — فراغ حقّ عيني عقاري بِالبَيع (ما عدا الأوقاف وَبَيع الوَفاء) | قيمة العقار أو الحقّ | 3% لِلبنانيين / 5% لِغير اللبنانيين |

>

تُلغى جَميع النُصوص التي تَتعارض مَع نَصّ هذه المادة.»

ثَلاثُ مُلاحَظات جَوهرية على هذا النَصّ. الأولى: المُعَدَّل بَسيط مُسَطَّح، لا تَدَرُّج فيه على أساس القيمة وَلا على أساس الاستعمال السَكَني، بِخِلاف الوَضع السابق وَفقاً لِلمادة 28 من القانون رقم 144 تاريخ 31/7/2019 (قانون موازنة 2019) التي كانت تُفَرِّق بَين 2% أو 3% لِلبنانيين على الوحدات السَكَنية حَتّى سَقف 375 مليون ل.ل.، وَ3% أو 5% فَوقه ولِغير اللبنانيين. هذا النظام التَدَرُّجي السَكَني أُلغي صَراحةً بِالفقرة الخِتامية في المادة 92 («تُلغى جَميع النُصوص التي تَتعارض مَع نَصّ هذه المادة»)، فَلم يَعُد لَه أيّ مَفعول قانوني بَعد 15/11/2022.

الثانية: مَعيار التَمييز هو الجنسية حَصراً — لُبناني أم غَير لُبناني — وَلا عَلاقة لَه بِالاستعمال (سَكَني، تجاري، صِناعي، مَختَلَط).

الثالثة: ثَمَّة استثناءان صَريحان في النَصّ — الأوقاف وَبَيع الوَفاء — لا يَنطَبق عَليهما البَند (1) إطلاقاً (لا 3% لِلبنانيين وَلا 5% لِغير اللبنانيين)، بل لَهما بُنود مُختَلِفة في الجَدول رقم 2 (بَيع الوَفاء = 2% على الدَّين بَحَسب البَند 14، الوَقف الديني والخَيري = 2% بِالبَند 9، الوَقف الذُّرّي = 25% بِالبَند 10). الصياغة «ما عدا» في المادة 92 إخراجٌ من نِطاق البَند، لا تَعديلٌ لِسعر الرسم.

وَإكمالاً لِسَلسلة المصادر: القانون رقم 324 تاريخ 12/2/2024 (قانون الموازنة العامة لعام 2024) لم يُعَدِّل المادة 92 (تَأَكَّد ذلك بِالقراءة المُباشِرة لِنَصّ القانون)، كَما أنّ القانون رقم 40 تاريخ 10/2/2026 (قانون الموازنة العامة لعام 2026) بَقي بَعيداً عَن البَند (1) من الجَدول رقم 2 وَلم يَتَناوَله بِأيّ تَعديل. لذلك فَإنّ المُعَدَّل النِسبي 3% لِلبنانيين / 5% لِغير اللبنانيين هو القاعدة المَعمول بِها اليوم بِكامل قُوَّتها الإلزامية.

ثالثاً — القيمة التَخمينية والقيمة الفِعلية: قاعدة الـ ٣٠ ضِعفاً

الرسوم العقارية على البَيع لا تُحتَسب على أساس الثَمن الفِعلي المَذكور في العقد، بل على القيمة التَخمينية التي تُحَدِّدها المصالح المالية الإقليمية. وَالقاعدة الحسابية الناظمة لِلتَخمين وَرَدَت في المادة 76 من القانون 10/2022 التي ألغت المادة 3 من المرسوم الاشتراعي 20/1939 (المُعَدَّلة بِالمادة 42 من قانون موازنة عام 2000) وَاستَبدَلتها بِالنَصّ الآتي:

«إذا كان الانتقال يَتناول عقاراً مبنياً يُستوفى رسم الفَراغ والإنشاءات والإفراز والمَقاسمة والمُبادلة على أساس المَبلَغ الحاصل من ضَرب القيمة التأجيرية المُبَيَّنة بِالرقم 30 (ثَلاثون). حَيث تَقوم المصالح المالية الإقليمية في المحافظات وَدائرة ضريبة الأملاك المبنية في بَيروت بِتَخمين القيمة التأجيرية بِتاريخ إعطائها وَذلك لِغاية احتساب الرسوم العقارية بَعد تَحديد واضح وَمُفَصَّل لِلحصّة المُخَمَّنة من إجمالي التَخمين، وَإنّ أمانات السجلّ العقاري مُلزَمة بِتَطبيق هذا التَخمين دون أيّ تَعديل في قيمة الحصّة المُخَمَّنة بِالنسبة لِعقود البَيع وذلك عِندَما يَكون هذا المَبلَغ يَزيد على الأسعار المَذكورة في الصُكوك والمُصَرَّح بِها».

المَعنى العَمَلي: السُلطة المالية الإقليمية تُقَدِّر القيمة التأجيرية السنوية لِلعقار، ثُمّ تَضرب هذه القيمة بِـ 30 لِلحُصول على القيمة التَخمينية. هذا التَخمين مُلزِم لِأمانة السجلّ العقاري، وَلا تَستطيع هذه الأخيرة إنزال نِسبة الرسم إلى ما هو أدنى من التَخمين. وَإذا كان ثَمَن البَيع المَذكور في العقد أعلى من التَخمين، يُؤخَذ الثَمن المَذكور في العقد أساساً لِلرَسم. أمّا إذا كان أدنى، فَالتَخمين هو الأساس.

رابعاً — شَرح بُنود الرسم بِحَسب نَوع العَمَلية

1 — رسوم البَيع

تَتَكَوَّن رسوم البَيع من الفِئات التالية:

• رَسم الفَراغ النِسبي (3% أو 5%): الرَسم الأساسي على نَقل الملكية وَفقاً لِجنسية المُشتري.
• الرسوم العقارية المَقطوعة: رسم السند (150,000 ل.ل.)، رسم العقد (50,000 ل.ل.)، رسم القَيد (50,000 ل.ل.)، رسم سَنَد جَديد إثرَ إفراز أو ضَمّ (150,000 ل.ل.)، وَفقاً لِلمادة 81 من القانون 10/2022.
• رسم طابع العَقد (200,000 ل.ل.) وَطابع السَند (100,000 ل.ل.): رسومٌ مَقطوعة وَفقاً لِجَدول قانون رسم الطابع المالي رقم 67/1967 الذي عُدِّل بِالمرسوم رقم 56 تاريخ 11/3/2025.
• رسم الطابع المالي النِسبي (4 بِالألف): يُطَبَّق على قيمة العَقد بِموجب المادة 18 §1 من قانون رسم الطابع المالي رقم 67/1967 المُعَدَّلة بِالقانون 64 تاريخ 20/10/2017، التي رَفَعَت المُعَدَّل العامّ من 3 بِالألف إلى 4 بِالألف. وَإذا كان الثَمن مَذكوراً بِالعُملة الأجنبية، يُحَوَّل إلى الليرة على أساس سعر الصرف اليَوم السابق وَفقاً لِلمادة 17 من القانون نَفسه.
• رسم نقابة المحامين النِسبي (1 بِالألف): يُطَبَّق على العقود المُسَجَّلة في السجل العقاري أو لدى الكاتب العَدل التي تَتَجاوَز قيمتها مليونَي ل.ل. بِموجب المادة 3 من القانون رقم 42 تاريخ 19/2/1991. وَالنَصّ صَريح في تَحميل أمين السجلّ العقاري والكاتب العَدل المَسؤولية الشَخصية عَن عَدم استيفاء هذا الرسم.
• رسوم كتابة العَدل: رسم نِسبي قَدرُه 2 بِالألف على الأَسناد المُصَدَّق عليها لدى الكاتب العَدل بِموجب البَند أولاً من الجَدول (أ) المُلحَق بِالقانون رقم 337 تاريخ 8/6/1994 (نظام الكتاب العَدل وَرسوم كتابة العَدل)، شَريطة ألّا يَقلّ الرسم عن 20,000 ل.ل. + أتعاب الكاتب العَدل بِنسبة 30% من هذا الرسم النِسبي وَفقاً لِلمادة 30 §2 من نَفس القانون + رسم القَيد العقاري الإضافي بِنسبة 1 بِالألف على العقود المُسَجَّلة لدى الكاتب العَدل المُعَدَّة لِلتَسجيل في الدوائر العَقارية وَفقاً لِلمادة 30 §3.
• الرَسم البَلَدي (5%): يُطَبَّق على بَعض بُنود الرسم العقاري (السند، العَقد، القَيد، الفَراغ) كرسم بَلَدي مُكَمِّل وَفقاً لِأحكام قانون الرسوم والعَلاوات البَلَدية رقم 60/1988 المُعَدَّل بِالمادة 36 من القانون 324/2024 (إعادة سَلَّمَة القيمة التأجيرية). لا يُطَبَّق هذا الرسم على رسم الطابع المالي ولا على رسم نقابة المحامين ولا على رسوم كتابة العَدل.

2 — رسوم التَأمين العَقاري

التَأمين العَقاري يَستَوجب رسماً بِنسبة 1% من قيمة الدَّين المُؤَمَّن (لا قيمة العَقار)، وَفقاً لِلبَند 15 من الجَدول رقم 2 المُلحَق بِالمرسوم الاشتراعي 20/1939 وَتعديلاته. تُضاف إليه الرسوم العقارية المَقطوعة + رسم الطابع المالي 4 بِالألف + رسم نقابة المحامين 1 بِالألف + رسوم كتابة العَدل. الجنسية لا تُؤَثِّر هنا.

3 — رسوم فَكّ التَأمين

فَكّ التأمين العَقاري يَستَوجب رسماً بِنسبة 1% من قيمة الدَّين المَفكوك، وَفقاً لِلبَند 20 من الجَدول رقم 2 المُلحَق بِالمرسوم الاشتراعي 20/1939 وَتعديلاته. الجنسية لا تُؤَثِّر هنا أيضاً. وَنَتَنَبَّه إلى أنّ رسم الطابع المالي (4 بِالألف) لا يُطَبَّق على عقد فَكّ التَأمين لِأنّ العَمَلية إنهاءُ تَأمين لا نَقلُ مِلكية وَلا إنشاءُ دَين جَديد. أمّا رسم نقابة المحامين (1 بِالألف) فَيُطَبَّق لِأنّ عقد فَكّ التَأمين يَستَوجب التَسجيل لدى الكاتب العَدل أو في السجل العقاري وَتَتَجاوَز قيمتُه مليونَي ل.ل.

4 — رسوم إنشاء حَقّ الانتفاع

إنشاء حَقّ الانتفاع يَستَوجب رسماً نِسبياً قَدرُه 5% على قيمة الحَقّ، وَفقاً لِلبَند 11 من الجَدول رقم 2 المُلحَق بِالمرسوم الاشتراعي 20/1939 وَتعديلاته. الجَدول هَذا يَجمَع تَفَرُّغ الإجارَتَين وَالمقاطعة وَإحداث حَقّ الارتفاق أو الانتفاع وَتَفَرُّغ السطحية كُلَّها تَحت هَذه الفِئة بِنسبة 5%. الجنسية لا تُؤَثِّر هنا.

إضافةً لِذلك، يُستَوفى رسم الأعمال الطوبوغرافية (المَسح العقاري) قَدرُه 1,200,000 ل.ل. لِلعقار المَبني، وَفقاً لِلمادة 79 من القانون 10/2022 التي عَدَّلَت المادة 63 من القرار 189/1926. لِلعقارات غَير المبنية: مَبالغ مُختَلِفة بِحَسب المساحة (من 1.2 إلى 4 ملايين ل.ل.).

خامساً — استثناءات وَحالات خاصّة

الأوقاف وَبَيع الوَفاء (مُستَثناة من بَند الفَراغ)

كَما أَوضَحنا في القسم الثاني، صياغة المادة 92 «ما عَدا الأوقاف وَبَيع الوَفاء» تَعني أنّ هاتَين الفِئَتَين خارجَ نِطاق الـ 3% / 5% بِالكامل. تَخضع لِبُنود مُختَلِفة في نَفس الجَدول رقم 2 المُلحَق بِالمرسوم الاشتراعي 20/1939 وَتعديلاته: بَيع الوَفاء = 2% على قيمة الدَّين (البَند 14)، الوَقف الديني والخَيري = 2% (البَند 9)، الوَقف الذُّرّي = 25% (البَند 10).

ولِلتَفصيل في الجَوهر القانوني لِبَيع الوَفاء، الذي يَجمَع عَناصر البَيع وَالرَّهن، يَنبَغي الرُجوع إلى الجزء الثالث من سلسلة قانون الملكية العقارية الذي تَناوَل المواد 91-116 من قرار 3339/1930.

تَقديمات عَينية عَقارية (المساهمة بِعَقار في رأسمال شَركة)

عندما يُساهم شَخصٌ في شَركة بِعَقار بَدَلَ مَبلغٍ نَقدي — كَحَصّة عَينية في رأس المال عند التَأسيس أو عند زيادة رأس المال — فَإنّ نَقل المِلكية هذا يَخضع لِلبَند 2 من الجَدول رقم 2 المُلحَق بِالمرسوم الاشتراعي 20/1939 وَتعديلاته (تَقديمات عَينية عَقارية) بِمُعَدَّل 2% على قيمة الحَقّ، لا لِلبَند 1 (البَيع) بِمُعَدَّل 3% أو 5%. هذا التَمييز ذو أَهَمية عَمَلية في هَيكلة الشَركات العَقارية وَالمشاريع المُشتَركة، إذ يَخفض الرَسم بِمِقدار النِصف أو الثُلثَين بِحَسب جنسية المُساهم لَو تَمَّت العَمَلية كَبَيع. غَير أنّ هذا التَخفيض يَتَفاعل مَع المادة 39 من القانون 10/2022 (راجع القسم السابع): إذا كانت غاية التَقديم العَيني تَجَنُّب رسم الفَراغ النِسبي عند البَيع اللاحق، فَإنّ تَفَرُّغ المُساهم لاحقاً عَن أَسهمه يَخضع لِضَريبة تُعادل رسم الفَراغ. أيّ أنّ مَكاسب التَوفير في الرَسم العَيني تَتَآكل إذا كان العَقار سَيُتَفَرَّغ عَنه عَبر بَيع الأسهم لاحقاً.

إعفاء قُروض المؤسسة العامة لِلإسكان

قُيود التَأمين المَمنوحة من المؤسسة العامة لِلإسكان لِمَسكَن واحد لِمواطن لُبناني تَخضع لِرسم صفر بِالمئة لِغاية الحَدّ الأقصى لِلقَرض. كَذلك فَكّ هذه القُيود معفى. هذا الاستثناء جُزءٌ من البَند 15 (تَأمين) وَالبَند 20 (فَكّ تَأمين) من الجَدول رقم 2 المُلحَق بِالمرسوم الاشتراعي 20/1939 وَتعديلاته.

إلغاء النظام التَدَرُّجي السَكَني السابق

كان الوَضع قَبل القانون 10/2022 يُعطي تَخفيضاً لِلوحدات السَكَنية الصغيرة بِموجب المادة 28 من قانون موازنة 2019 رقم 144/2019: 2% لِلبنانيين على الوحدات السَكَنية حَتّى 375 مليون ل.ل.، وَ3% فَوقَها، وَ3%/5% لِغَير اللبنانيين. هذا النظام التَدَرُّجي لم يَعُد لَه مَفعول بَعد 15/11/2022 بِسَبَب الفقرة الخِتامية في المادة 92 («تُلغى جَميع النُصوص التي تَتعارض مَع نَصّ هذه المادة»). يَنبَغي تَجَنُّب الاستناد إلى نَماذج عقود قَديمة تَفترض النظام التَدَرُّجي، وَإلّا تَعَرَّضَت الصَفَقة لِتَعديل تَخميني عند التَسجيل.

ضَريبة ربح التَفَرُّغ بِالعَقار

ضَريبة ربح التَفَرُّغ بِالعَقار — وَهي إحدى الضَريبَتَين اللَتَين تُسَدَّدان قَبل إصدار القيمة التأجيرية (راجع القسم السادس) — لَها أحكامٌ خاصّة في البَند «ج» من ثالثاً من المادة 45 من قانون ضريبة الدخل (المرسوم الاشتراعي 144/1959 وَتعديلاته، آخرها القانون 330 تاريخ 4/12/2024 وَالقانون 324 تاريخ 12/2/2024):

«تَخضع لِلضريبة بِمُعَدَّل خَمسَ عَشرةَ بِالمِئة (15%) أرباح التَفَرُّغ عَن العَقارات التي تَعود لِأشخاصٍ طَبيعيين أو مَعنويين غَير خاضِعين لِلضريبة على الدخل… أو تَعود لِأشخاصٍ طَبيعيين خاضِعين لِلضريبة على الدخل ولا تُشَكِّل هذه العَقارات أصلاً من أصول مُمارَسة المِهنة. وَبِصورةٍ استثنائية، ولِمُدّةٍ تَنتَهي بِتاريخ 31/12/2026 يُخَفَّض إلى 1% مُعَدَّل الضريبة المُشار إليه في هذا البَند. تُستَثنى من الضريبة… أرباح التَفَرُّغ عَن أَمكنة السَكَن الأساسية لِلشخص الطَبيعي على أن لا تَتَجاوَز المَسكنَين. من أجل احتساب ربح التَفَرُّغ الخاضِع لِلضريبة، تُنَزَّل عَن كلّ سَنة كاملة تَفصل بَين تاريخ حِيازة العَقار وَتاريخ التَفَرُّغ عَنه، نِسبة 8% من قيمة ربح التَفَرُّغ، وَيُعفى من الضريبة ربح التَفَرُّغ… إذا كان المُتَفَرِّغ قد استَمَرَّ في حيازَته لِمُدّة 12 سَنة كاملة وَما فَوق.»

أَربعةُ عَناصِر عَمَلية:

1. المُعَدَّل الحالي 1% حَتّى 31/12/2026 (لا 15%). تَخفيضٌ استثنائي مُهمّ في احتساب التَدَفُّق النَقدي. اعتباراً من 1/1/2027 يَعود إلى 15% ما لم يَجرِ تَمديد التَخفيض في قانون موازنة قادم.
2. إعفاء السَكَن الأساسي (حَتّى مَسكَنَين لِلشخص الطَبيعي): إعفاءٌ كامل بِغَضّ النَظر عن مُدّة الحِيازة. يَنبَغي تَوثيق صِفة السَكَن الأساسي (الإقامة الفِعلية + القيود البَلَدية) قَبل التَخمين.
3. حَسم 8% عَن كلّ سَنة من سَنَوات الحِيازة. الإعفاء الكامل عند 12 سَنة كاملة وَما فَوق.
4. مَهلة التَصريح وَالتَسديد: شَهران من تاريخ التَفَرُّغ. التَأخُّر يُعَرِّض المُكَلَّف لِلغرامات بِموجَب قانون الإجراءات الضريبية (القانون 44/2008 وَتعديلاته).

الإعفاءات الزَّمَنية في قانون موازنة 2026

أَضافَ القانون 40/2026 (قانون موازنة 2026) إعفاءَين زَمَنيَّين مُهمَّين:

• المادة 47: أصحاب العقارات الذين لم يُعلِموا رئيس المكتب العقاري المُعاون بِالتغييرات على عقاراتهم ضمن مهلة الستة أشهر يُعفَون من رسم الإنشاءات المُضاعَف إذا سَجَّلوا التَغييرات ودَفَعوا الرسوم قَبل 30/6/2026.
• المادة 48: العُقود المُسَجَّلة في السجلّ اليَومي قَبل 1/1/2020 ولم تُستَوْفَ رسومها بَعد، تُحتَسَب رسومها لِغاية 31/12/2026 على سعر صرف 1,500 ل.ل. لِلدولار الواحد (سعر ما قَبل الانهيار النَقدي). أيّ تَتمة بَعد ذلك التاريخ تَخضع لِسعر مصرف لبنان السائد.

الإعفاءان مُؤَقَّتان — يَنبَغي الاستفادة منهما قَبل انتهاء آجالهما.

سادساً — ضَرائب تُسَدَّد قَبل التَسجيل

قَبل أن تُعطي الدائرة المالية القيمة التأجيرية لِلعَقار، يَتَوَجَّب على البائع تَصفية ثَلاث ضَرائب:

1. ضَريبة الأملاك المبنية المُتَوَجِّبة على العَقار وَعلى العَقار الأصلي قَبل الإفراز.
2. ضَريبة الدخل عَن ربح التَفَرُّغ بِالعَقار المُتَوَجِّبة وَفقاً لِلبَند «ج» من ثالثاً من المادة 45 من قانون ضريبة الدخل (نَفس المادة 66 — راجع القسم الخامس لِلتَفصيل، بما في ذلك مُعَدَّل الـ 1% الحالي حَتّى 31/12/2026 وَإعفاء السَكَن الأساسي).
3. الرسوم البَلَدية السنوية المُتَرَتِّبة على العَقار، بِموجَب قانون الرسوم وَالعَلاوات البَلَدية رقم 60/1988.

في ما يَخصّ الضَريبَتَين الأَوَّلَيَين (المادة 66)، لا تَستَطيع الإدارة المالية أن تَشتَرط تَسديد أيّ رسوم أو ضَرائب أخرى مُتَوَجِّبة على البائع كَشَرط لِإعطاء القيمة التأجيرية. أمّا إذا وُجِدَت إشارة حَجز لِصالح الخَزينة، فَتُطَبَّق قَواعد مُشَدَّدة تَختَلف عن الموجَب العامّ.

في ما يَخصّ فَكّ التَأمين، المادة 40 من القانون 10/2022 عَدَّلَت المادة 87 من قانون ضريبة الدخل، فَأصبَح لا يَحقّ لِأَحَد أن يَحصل على ترقين كُلّي أو جزئي لِتأمين أو رَهن مُسَجَّل ضَمانةً لِدَين يُنتج فَوائد إلّا بَعد مُوافقة مُسبَقة من الدوائر الضريبية المُختَصّة. عند التَنفيذ بِواسِطة دَوائر الإجراء، تَقتَطِع تلك الدَوائر الضَريبة من المَبالغ المُحَصَّلة وَتَدفَعها إلى الخَزينة. تُستَثنى من هذا الموجَب: السيارات السياحية، الآليات الزراعية، وَالوَحَدات السَكَنية التي يَملكها أَشخاص طبيعيون بِموجَب قُروض شَريطة أن تَكون الفَوائد العائدة لِلدائن خاضِعة لِضَريبة الأرباح.

سابعاً — التَفَرُّغ غَير المُباشر عَبر أسهم الشَركات العَقارية: المادة 39 من القانون 10/2022

كان مُتَّبَعاً قَبل 2022 أن يُنقَل العَقار إلى مِلكية شَركة مَغفلة أو محدودة المَسؤولية، ثُمّ يَجري التَفَرُّغ عن أسهم الشَركة بَدَلاً من التَفَرُّغ عن العَقار نَفسه، تَجَنُّباً لِرسم الفَراغ والانتقال. المادة 39 من القانون 10/2022 سَدَّت هذه الثُغرة بِإضافة البَند 5 إلى المادة 73 من قانون ضريبة الدخل (الم.ا. 144/1959). وَنَصّ المادة 39 الكامل كَالتالي:

«يَخضع لِضريبة تُعادل رسم الفَراغ والانتقال لِلعَقارات، ربحُ التَفَرُّغ عَن الأسهم الذي يُحَقِّقه الأشخاصُ الطَبيعيون عند تَفَرُّغهم عن أسهمهم في إحدى الشركات المساهمة التالية:

– الشركات التي يَكون موضوعها الوَحيد أو الأساسي تَملُّك العَقارات المَبنية وَغير المَبنية.

– الشركات التي تَتَعاطى نَشاط تجارة العَقارات المَبنية وَغير المَبنية أو نَشاط التَطوير العَقاري.

– الشركات التي تَتَجاوَز قيمة أُصولها الثابتة من العَقارات 50% من كامل أُصولها الثابتة.

>

يُحَدَّد الربح الخاضع لِلضَريبة بِالفَرق بَين كُلفة تَملُّك السَهم وَسعر التَفَرُّغ الفِعلي عَنه.

يَستَفيد المُتَفَرِّغ من حَسم ضَريبي بِنسبة 50% عِندَما يَكون التَفَرُّغ حاصِلاً بَين المُساهمين أنفسهم أو بَين الأصول وَالفُروع.

يُستثنى من الضَريبة الربح الذي يُحَقِّقه هؤلاء الأشخاص عند تَفَرُّغهم عن أسهمهم في بَقية الشركات المساهمة.»

ثَلاثُ مُلاحَظات عَمَلية على هَذا النَصّ. الأولى: ضَريبة التَفَرُّغ عن الأسهم تُعادل رسم الفَراغ ذاتَه — أي 3% لِلبنانيين / 5% لِغير اللبنانيين بِحَسب المادة 92 — لكنّها تَتَعَلَّق بِالربح (الفَرق بَين كُلفة التَملُّك وَسعر التَفَرُّغ)، لا بِقيمة السَهم الكامل. الثانية: الحَسم النِسبي 50% بَين المُساهمين أنفسهم أو بَين الأصول والفُروع يُخَفِّف العبء الضَريبي عند الانتقالات العائلية، لَكنّه لا يُلغيه. الثالثة: الموجَب يَنطَبق فَقَط على الشركات العَقارية بِالتَعريفات الثَلاثة المَذكورة (الموضوع الأساسي + تجارة العَقارات + 50% من الأصول الثابتة). الشركات الصناعية أو التجارية العادية التي تَملك بَعض العَقارات لِأغراض تَشغيلية تَبقى خارج النِطاق.

التَفَرُّغ على المُتَفَرِّغ أن يُصَرِّح عَنه في مَهلة شَهرَين من تاريخ التَفَرُّغ وَيُسَدِّد الضَريبة المُتَوَجِّبة بِموجب نَماذج خاصّة تُعِدّها وزارة المالية، وَيُعتَبر المُتَفَرِّغ والمُتَفَرَّغ لَه مَسؤولَين بِالتَكافل والتَضامن عَن تَأدية الضَريبة.

ثامناً — مَثَل تَطبيقي: شِراء عَقار سَكَني بِمليار ل.ل. لِمواطن لُبناني

نَأخذ مَثَلاً تَطبيقياً يُوَضِّح كَيفية احتساب الكُلفة الإجمالية لِصَفقة بَيع عَقار سَكَني بِقيمة تَخمينية مليار ل.ل. (≈ 11,111 دولاراً بِسعر صرف 90,000 ل.ل./دولار) لِمُشتر لُبناني:

أي ما يُعادل تَقريباً 453 دولاراً أميركياً بِسعر صرف 90,000 ل.ل./دولار.

لِلمُقارَنة، نَفس الصَفقة لِمُشتر غَير لُبناني تَرتَفع كُلفتُها إلى 61,820,000 ل.ل. (≈ 687 دولاراً)، أي زِيادة 2% بِسَبب فارق الجنسية في رسم الفَراغ (5% بَدَلاً من 3%). الفارق الكامل بَين اللبناني وَغَير اللبناني = 20,000,000 ل.ل. (≈ 222 دولاراً) لِعقار بِقيمة مليار، وَهَذا الفارق يَتَناسَب طَردياً مع القيمة.

تاسعاً — تَنبيهات عَمَلية لِلمُحامي

التَنبيه الأوّل: أساس الاحتساب هو التَخمين لا الثَمن

كَما أَوضَحنا في القسم الثالث، الرسوم تُحتَسب على القيمة التَخمينية بِحَسب المادة 76 من القانون 10/2022، لا على الثَمن المَذكور في العقد، إلّا إذا كان الثَمن أعلى. الاحتساب المَبني على الثَمن وَحده يُنتج رَقماً غَير دَقيق لِلمُوَكِّل.

التَنبيه الثاني: تَجاهُل المادة 39 (التَفَرُّغ عَبر أسهم الشَركات العَقارية)

قَد يَطلب المُوَكِّل تَنظيم العَمَلية على شَكل تَفَرُّغ عن أسهم شَركة مَغفلة تَملك العَقار، بِهَدَف تَجَنُّب رسم الفَراغ. هَذا التَنظيم كان يَعمل قَبل 2022 لَكنّ المادة 39 من القانون 10/2022 سَدَّت الثُغرة: إذا كانت الشَركة عَقارية بِالتَعريفات الثَلاثة المَذكورة (موضوعها العَقارات، أو تَتَعاطى تجارة العَقارات، أو 50% من أصولها الثابتة عَقارات)، فَإنّ رِبح تَفَرُّغ الأسهم يَخضع لِضَريبة تُعادل رسم الفَراغ ذاته. وَعَدَم التَصريح في مَهلة الشَهرَين يُعَرِّض المُتَفَرِّغ والمُتَفَرَّغ لَه لِلمَسؤولية التَضامنية. مَخطَّطات الالتفاف التي تَجاوَزَتها المادة 39 لا تَعمل وَيَنبَغي تَجَنُّب اقتراحها على المُوَكِّلين.

التَنبيه الثالث: الرسوم المَقطوعة غَير المُعَدَّلة بَعد الانهيار النَقدي

الرسوم المَقطوعة وُضِعَت بِقيم لَيرات لَبنانية مُحَدَّدة قَبل أزمة 2023 (150,000 ل.ل. لِلسند، 200,000 ل.ل. لِطابع العَقد، إلخ). بَعد الانهيار النَقدي أَصبَحت قيمتها بِالدولار صَغيرة جِدّاً (السند 150,000 ل.ل. = ≈ 1.67 دولار)، وَلم يَجرِ تَعديل هذه الأرقام بَعد. مِن المُتَوَقَّع أن يُعَدِّل المُشَرِّع هذه القيم في قانون موازنة قادم — يَنبَغي مُتابَعة قَوانين الموازنة السَنَوية لِاكتشاف أيّ تَعديل قَبل أن يُفاجَأ المُحامي بِهِ في الدائرة العَقارية.

التَنبيه الرابع: تَصفية الضَرائب تَسبق التَسجيل

كَما عَرَضنا في القسم السادس، المادة 66 من القانون 10/2022 وَقَرار وزير المالية 825/1 تاريخ 8/11/2023 يَستَوجبان تَصفية ضَريبة الأملاك المبنية وَضَريبة الدخل عن رِبح التَفَرُّغ قَبل أن تُصدر الإدارة المالية القيمة التأجيرية، وَالقيمة التأجيرية بِدَورها شَرطٌ لِلتَسجيل في الدائرة العَقارية. هَذا التَرتيب الإجرائي يَنبَغي أخذه بِالحُسبان عند تَنظيم العَمَلية وَتَوقيت دَفعات الثَمن.

التَنبيه الخامس: تَجاهُل الإعفاءات الزَّمَنية

قانون موازنة 2026 (القانون 40/2026) يَتَضَمَّن إعفاءَين زَمَنيَّين قَيِّمَين: إعفاء انفجار مَرفأ بيروت (المادة 47، حَتّى 30/6/2026) وَسعر صرف 1,500 لِلعقود ما قَبل 2020. تَفويت هذه الآجال يَحرم المُوَكِّل من تَوفير حَقيقي.

خُلاصة وَمَراجع

الكُلفة الإجمالية لِتَسجيل عَقار في لبنان لَيسَت رَقماً واحداً، بل سَلسلةٌ من الرسوم النِسبية والمَقطوعة يَتَداخَل فيها قانون موازنة 2022 (المُعَدِّل لِنَصّ المادة 92 من الجَدول رقم 2 المُلحَق بِالمرسوم الاشتراعي 20/1939) مَع قانون رسم الطابع المالي رقم 67/1967 وَقانون كتابة العَدل رقم 337/1994 وَقانون نقابة المحامين بِتَعديل القانون 42/1991. الحاسبة المُدمَجة أعلاه تَعرض الكُلفة الإجمالية مَع كلّ بَند رسم وَأساسه القانوني، لِتَكون أداةً عَمَلية لِلمُحامي وَلِلمُوَكِّل قَبل تَوقيع وَعد البَيع.

ثَلاثُ قواعد عَمَلية أساسية يَنبَغي تَذَكُّرها:

1. القيمة الأساس هي القيمة التَخمينية لا الفِعلية، وَهي القيمة التأجيرية × 30.
2. مَعيار التَمييز بَين رسم 3% وَ5% هو الجنسية حَصراً (المادة 92 من القانون 10/2022)، وَلَم يَعُد لِلاستعمال السَكَني أو لِحَجم الصَفقة أيّ تَأثير بَعد إلغاء النظام التَدَرُّجي.
3. الكُلفة الكاملة = الرسوم الحكومية + رسوم كتابة العَدل + رسم نقابة المحامين = نَحو 4 بِالمئة من قيمة العَقار لِلبناني (3% فَراغ + 0.36% كاتب عَدل + 0.1% نقابة + بَلَدي + طابع)، وَ6% لِغير اللبناني (5% فَراغ + الباقي).

لِلمَزيد من السياق القانوني، يُمكن الرُجوع إلى:

• قانون الملكية العقارية اللبناني — السلسلة الكامِلة في ثَمانية أجزاء
• الجزء الثالث: الرَّهن العقاري والبَيع بِالوَفاء لِفَهم الجَوهر القانوني لِعَمَلية البَيع بِالوَفاء المُستَثناة من البَند (1)
• الجزء الرابع: الامتيازات والتأمينات وَنَزع الملكية لِفَهم نِظام التَأمين العَقاري الذي تَتَعَلَّق بِه رسوم التَأمين وَفَكّ التَأمين
• الجزء السادس: السجلّ العقاري لِفَهم الآلية الإجرائية التي تَستَوفي الرسوم
• الجزء الثامن: الملكية المشتركة في العقارات المبنية لِفَهم النظام الخاصّ الذي يَنطَبق على الأبنية المُفرَزة
• مُعامَلات حَصر الإرث وَالوَصية وَرَسم الانتقال عَن التَركة في لبنان لِلحالة الخاصّة بِنَقل العَقار بِالإرث