Sortir de l’indivision au Liban : le partage judiciaire et la licitation des biens indivis
Tout coïndivisaire d’un bien immobilier au Liban — quelle que soit la taille de sa part, et qu’il s’agisse d’un terrain ou d’un immeuble d’étages et d’appartements — peut demander au juge de mettre fin à l’indivision. L’action, dite izalat al-chouyouʿ (élimination de l’indivision), connaît trois issues appliquées dans un ordre strict : le partage en nature lorsqu’il est possible ; à défaut, la transformation du bien en société anonyme immobilière à la demande de coïndivisaires détenant au moins 51 % des parts ; à défaut encore, la vente de l’ensemble du bien aux enchères publiques (licitation) et la répartition du prix entre les coïndivisaires à proportion de leurs parts. Le jugement est susceptible d’appel dans les trente jours, l’appel ne suspend pas l’exécution sauf décision contraire de la cour, et l’arrêt d’appel est définitif : il n’est ouvert ni à la cassation ni à aucune autre voie de recours. Ce guide expose le fonctionnement de l’action pour les propriétaires qui la conduisent depuis l’étranger ; il constitue une orientation générale et ne dispense pas d’un conseil juridique sur le cas particulier.
Version arabe : دعوى إزالة الشيوع في القانون اللبناني
Version anglaise : Forcing the Partition or Sale of Co-Owned Property in Lebanon
L’essentiel en chiffres
- Tout coïndivisaire peut agir — aucun seuil de détention, aucune obligation de prouver l’échec préalable d’un partage amiable.
- 3 issues en séquence : partage en nature → société immobilière (coïndivisaires détenant 51 %) → licitation aux enchères publiques.
- 2 degrés de juridiction seulement — un appel unique, qui ne suspend pas l’exécution sauf sursis ordonné par la cour ; l’arrêt d’appel est définitif, sans cassation d’aucune sorte.
- 1 an — le délai de la seule contestation qui survive : l’action en annulation du partage pour erreur, violence, dol ou lésion.
- 3 % — le droit dû au Trésor sur le capital de la société immobilière constituée par décision de justice ; la demande elle-même n’acquitte qu’un droit forfaitaire.
La règle : nul n’est contraint de demeurer dans l’indivision
Le droit libanais pose le principe en toutes lettres : nul n’est tenu de rester dans l’indivision, et chaque coïndivisaire peut demander le partage (article 840 du Code des obligations et des contrats). Cette action est imprescriptible (article 843 du même code), et la convention de maintien dans l’indivision ne vaut que pour cinq ans au plus (article 841). La situation visée est la plus familière de la pratique libanaise : un bien recueilli par plusieurs héritiers, inscrit en parts indivises, où l’un veut réaliser sa part tandis que les autres ne veulent ni vendre, ni racheter, ni s’accorder sur quoi que ce soit. La réponse de la loi est que le blocage se dénoue toujours — à l’initiative d’un seul.
Pour les immeubles indivis, la sortie passe par une procédure sommaire spéciale, la loi n° 16 du 6 mars 1982. La Cour de cassation libanaise juge cette voie obligatoire et non facultative, que l’indivision provienne d’une succession ou d’une acquisition (Cassation, décision n° 15 du 25 février 2003) et — malgré l’intitulé de la loi, qui parle des immeubles de plus de dix propriétaires — la jurisprudence constante l’applique à tout immeuble indivis, quel que soit le nombre de coïndivisaires (Cassation, 4 janvier 1996).
Terrains et immeubles bâtis : deux analyses distinctes
L’action couvre les deux catégories de biens, et il est utile de savoir d’emblée laquelle correspond à votre cas :
- Le terrain non bâti se partage en nature lorsque c’est réalisable, par regroupement et séparation de parcelles (article 942 du Code des obligations et des contrats). Cette faisabilité est bornée par la législation d’urbanisme — les règles de superficie minimale et de lotissement (article 26 de la loi d’urbanisme du 24 septembre 1962, modifiée) rendent souvent un terrain juridiquement « impartageable » alors même qu’il paraît assez grand pour être divisé.
- L’immeuble bâti se partage en nature lorsque la construction peut être juridiquement séparée en étages et appartements. À défaut, le tribunal peut, à la demande de coïndivisaires détenant plus de la moitié des parts, placer l’immeuble sous le régime de la copropriété plutôt que de le vendre (article 76 du décret-législatif n° 88/1983).
Épuiser d’abord les voies amiables
Rien n’oblige les coïndivisaires à plaider. Ils peuvent convenir du partage dans la forme qui leur convient (article 941 du Code des obligations et des contrats), et un acte de partage amiable inscrit au registre foncier clôt l’affaire à moindre coût. Moins connu : les coïndivisaires d’accord pour vendre, mais en désaccord sur le prix ou l’acquéreur, peuvent demander ensemble au Bureau d’exécution de vendre le bien aux enchères publiques sans aucun procès — l’enchère fixe le prix, et chacun perçoit sa proportion. L’action judiciaire est réservée au cas où même cet accord minimal fait défaut.
La voie judiciaire : une procédure sommaire spéciale
La demande est déposée devant le tribunal de première instance du lieu de situation de l’immeuble et notifiée à tous les coïndivisaires, aux titulaires de droits réels inscrits et au registre foncier, qui porte une mention sur le feuillet réel du bien — de sorte qu’aucun coïndivisaire ne peut vendre ni grever discrètement en cours d’instance (articles 1 et 2 de la loi 16/82). Les défendeurs disposent de quinze jours pour déposer leurs observations écrites (article 4). Le tribunal examine ensuite l’affaire en chambre du conseil, désigne des experts pour évaluer le bien et apprécier sa divisibilité, puis statue (articles 5 et 6). Attraire tous les coïndivisaires et tous les titulaires de droits réels inscrits est une exigence de forme : la jurisprudence constante rejette l’action lorsque la mise en cause est incomplète et n’est pas régularisée avant le jugement (Cour d’appel de Beyrouth, 17 novembre 1966).
Les trois issues, dans un ordre impératif
Le tribunal ne choisit pas librement entre les issues ; leur séquence est légale (article 6 de la loi 16/82), et la jurisprudence y veille :
- Le partage en nature est le principe. Si les experts concluent à la divisibilité — y compris pour un immeuble séparable en appartements — le tribunal doit partager et ne peut ordonner ni la société ni la licitation (tribunal de première instance de Beyrouth, 20 octobre 1983). Les petites parts peuvent être réunies en un seul lot, et les inégalités jusqu’au cinquième se règlent en argent ; mais nul coïndivisaire ne peut être contraint de fondre sa petite part avec d’autres contre son gré (Cour d’appel de Beyrouth, 16 août 1962).
- La société anonyme immobilière est la solution intermédiaire en cas d’impossibilité du partage en nature : à la demande de coïndivisaires détenant au moins 51 % des parts, le bien est apporté à une société et chaque coïndivisaire devient actionnaire à proportion de ses droits évalués, sous le contrôle du tribunal (articles 6 à 15 de la loi 16/82). Le coïndivisaire opposant dont la part est elle-même divisible peut encore en exiger la séparation en nature — dans les quinze jours de la notification, à peine de déchéance (article 6).
- La licitation est l’ultime recours, réservé au cas où le bien est impartageable et où la majorité de 51 % ne se forme pas. Une vente ordonnée alors que le partage en nature restait possible encourt la réformation en appel (Cour d’appel du Mont-Liban, 11 février 1972).
La licitation : le déroulement concret
La vente est conduite par le Bureau d’exécution, l’évaluation d’expert retenue par le jugement servant de mise à prix (article 942, alinéa 6, du Code des obligations et des contrats). La finalité étant le partage et non le recouvrement d’une dette, aucune saisie préalable du bien n’est nécessaire, et les règles d’exécution conçues pour protéger un débiteur sont sans application. Trois points pratiques intéressent les familles :
- Les enchères peuvent être réservées aux seuls coïndivisaires s’ils en conviennent — ce qui garde le bien dans la famille tout en désintéressant ceux qui veulent sortir. La restriction doit figurer dans le jugement lui-même : le Bureau d’exécution exécute les jugements tels qu’ils sont rédigés et ne peut restreindre les enchères sur la foi d’un accord conclu devant lui.
- Un coïndivisaire peut enchérir. Si aucun droit réel ni créancier inscrit ne grève le bien, le coïndivisaire enchérisseur ne consigne (ou ne garantit par caution bancaire) que la valeur des parts qu’il ne détient pas ; sinon, la garantie doit couvrir l’évaluation entière (articles 973 et 974 du Code de procédure civile).
- Le bien est adjugé en entier. Une fois le partage en nature jugé impossible, l’adjudication ne peut porter sur une fraction du bien.
Résider à l’étranger n’est pas un obstacle
L’action a été conçue pour des coïndivisaires dispersés, et deux traits intéressent particulièrement la diaspora. D’abord, toute la procédure peut être conduite par un avocat muni d’une procuration notariée à l’étranger et légalisée par le consulat libanais — le client n’a pas à se déplacer. Ensuite, les coïndivisaires introuvables ne bloquent pas l’instance : la partie dont la résidence est inconnue (attestée par le moukhtar du lieu) est touchée par affichage au tribunal et publication au Journal officiel et dans deux journaux locaux (article 3 de la loi 16/82) ; les parties qui n’élisent pas domicile dans le ressort du tribunal sont touchées par affichage (article 4) ; les mineurs et incapables sont représentés par un tuteur désigné par le tribunal (article 4) ; et lorsque la voie de la société est retenue, les actions des absents sont consignées auprès du tribunal sous l’autorité d’un administrateur judiciaire (article 12). La crainte classique — « nous ne retrouvons même pas tous les héritiers » — est précisément la situation que la loi régit.
L’appel ne suspend rien — et il n’y a pas de cassation
Le jugement est susceptible d’appel dans les trente jours de sa notification, et l’appel ne suspend pas l’exécution sauf sursis ordonné par la cour (article 10 de la loi 16/82). L’arrêt d’appel est exécutoire et « insusceptible de recours par aucune voie de réformation, ordinaire ou extraordinaire » (article 11). Le lecteur formé au droit français doit marquer l’écart : contrairement au partage judiciaire du droit français, ouvert au pourvoi, la loi libanaise ferme ici la troisième instance. La Cour de cassation libanaise applique cette clôture strictement, sans distinguer selon la nature des décisions rendues par la cour d’appel ; elle déclare irrecevables les pourvois formés au mépris du texte (Cassation, 22 mars 2001 ; 25 octobre 2023) et a été jusqu’à condamner à des dommages-intérêts le plaideur qui s’est pourvu en connaissance de cause (Cassation, pourvoi n° 1026/2016). Concrètement, pour une famille bloquée : le coïndivisaire qui « fera durer le procès quinze ans » dispose d’un seul appel, n’atteint jamais la troisième instance et ne gèle pas la vente du seul fait de son recours.
S’il paraît paradoxal que ce guide cite des arrêts de la Cour de cassation dans une matière dite fermée à la cassation, l’explication tient au périmètre de la clôture : elle couvre les arrêts rendus dans les procédures conduites sous l’empire de la loi 16/82. La Cour de cassation continue de s’exprimer en la matière — lorsqu’elle déclare irrecevable un pourvoi prohibé (les arrêts précités en sont), lorsqu’elle connaît de l’action en annulation décrite ci-dessous, et lorsqu’une question de partage se pose dans un litige étranger à cette loi.
Une soupape subsiste, substantielle et non procédurale : le partage — amiable, légal ou judiciaire — peut être annulé pour erreur, violence, dol ou lésion (article 947 du Code des obligations et des contrats), par une action qui doit être intentée dans l’année du partage (article 949). La Cour de cassation a confirmé que l’irrévocabilité de la décision de partage n’immunise pas le partage lui-même contre cette action en annulation (Cassation, 22 mars 2006). Les causes en sont étroites et fondées sur un vice ; ce n’est pas un appel déguisé.
Une part hypothéquée ne bloque pas la sortie
Deux sûretés ne doivent pas être confondues. Le gage immobilier (rahn), qui met le bien entre les mains du créancier, ne peut porter sur une part indivise : le Code de la propriété foncière prohibe expressément le gage des parts indivises (articles 101 et 104). L’hypothèque (taʾmin) est autre chose : un coïndivisaire peut valablement hypothéquer sa part indivise, même sans le consentement des autres. Et cette hypothèque n’emprisonne jamais le bien : au partage, elle se reporte sur le lot échu au coïndivisaire constituant, et en cas de vente, la portion du prix revenant à celui-ci est affectée au paiement de la dette garantie (article 122 du Code de la propriété foncière). Les autres coïndivisaires sortent indemnes ; les dettes d’un héritier ne suivent que sa part.
Le coût
La demande acquitte un droit forfaitaire. Lorsque l’affaire aboutit à une société immobilière constituée par décision de justice, la société verse au Trésor un droit de 3 % de son capital, après quoi le bien passe à son nom au registre foncier sans autre droit de mutation ni frais d’inscription (article 16 de la loi 16/82). S’y ajoutent en pratique les honoraires d’expertise et, dans le scénario de la licitation, les frais de publication et d’exécution ; en contrepartie, la licitation garantit au sortant un prix éprouvé par le marché plutôt qu’un chiffre dicté par le blocage familial.
Vérifier une chose d’abord : les parts elles-mêmes sont-elles déterminées ?
Une particularité du cadastre libanais peut se dresser en amont de tout partage. Lors des opérations de délimitation conduites sous la décision n° 186 de 1926, nombre d’immeubles — amiri comme mulk — ont été immatriculés en indivision sans que la quotité de chaque part soit fixée. Une part indéterminée ne peut être ni partagée ni vendue. Le législateur y a remédié par voie d’amendement (loi n° 98 de 1999 modifiant l’article 3, alinéa 5, de la décision 186/1926) : tout coïndivisaire peut désormais saisir le juge foncier supplémentaire pour fixer les quotités indivises d’après le feuillet réel, le procès-verbal de délimitation et les ventes successives inscrites — ou les coïndivisaires peuvent convenir des quotités et faire homologuer leur accord par ce juge, avec rectification des inscriptions. Lorsqu’un bien de famille porte des parts indéterminées, cette étape précède l’action en partage.
Synthèse
Le coïndivisaire qui veut sortir d’un bien libanais tient un jeu solide : un droit au partage imprescriptible, une procédure accélérée obligatoire dont les règles de publication neutralisent les coïndivisaires absents ou introuvables, une séquence impérative en trois temps qui s’achève par une licitation sous contrôle judiciaire, deux degrés de juridiction sans cassation ni appel suspensif, et des réponses légales nettes sur les parts hypothéquées et les coûts. Ceux qui veulent conserver le bien ont aussi de vraies options — la conversion en copropriété, la société à 51 %, l’enchère réservée à la famille, ou simplement la surenchère à la vente publique. Ce que la loi n’admet pas, c’est le blocage lui-même. Comme toujours, la démarche récompense la préparation : vérifier le registre (y compris la détermination des parts), tenter les voies amiables, et n’entrer dans la voie judiciaire qu’avec l’issue finale — partage, société ou licitation — déjà cartographiée.
Questions fréquentes
Un seul coïndivisaire peut-il imposer le partage ou la vente contre la volonté de tous les autres ?
Oui. Tout coïndivisaire, quelle que soit la taille de sa part, peut demander l’élimination de l’indivision. Ni le consentement des autres ni la preuve d’une tentative de partage amiable ne sont exigés.
Ces règles valent-elles pour les appartements et immeubles bâtis, ou seulement pour les terrains ?
Pour les deux. Le terrain se partage en nature dans les limites des règles d’urbanisme ; l’immeuble séparable en étages et appartements se partage en nature, et à défaut le tribunal peut le placer sous le régime de la copropriété à la demande de coïndivisaires détenant plus de la moitié des parts (article 76 du décret-législatif 88/1983).
Certains héritiers vivent à l’étranger ou sont introuvables — l’instance est-elle paralysée ?
Non. Les parties de résidence inconnue sont touchées par affichage et publication ; les mineurs et incapables reçoivent un représentant désigné par le tribunal ; les actions des absents sont consignées auprès du tribunal sous administrateur. La procédure elle-même se conduit depuis l’étranger par procuration notariée et légalisée par le consulat.
Le bien peut-il rester dans la famille au lieu d’être vendu à un tiers ?
Oui, par deux voies : la restriction des enchères aux coïndivisaires (s’ils en conviennent et que le jugement l’ordonne), ou l’enchère du coïndivisaire lui-même, avec une consignation limitée — lorsque le bien est libre de charges — à la valeur des parts qu’il ne détient pas déjà.
L’appel arrête-t-il la vente ? L’affaire peut-elle monter en cassation ?
L’appel ne suspend pas l’exécution sauf sursis ordonné par la cour, et l’arrêt d’appel est définitif — fermé à la cassation et à toute autre voie de recours. La seule contestation qui survive est l’action en annulation du partage pour erreur, violence, dol ou lésion, dans l’année.
Un héritier a hypothéqué sa part indivise — cela bloque-t-il le partage ou grève-t-il le bien ?
Non. Le gage immobilier ne peut porter sur une part indivise (article 104 du Code de la propriété foncière), tandis que l’hypothèque d’une part est valable mais ne suit que cette part : après le partage, elle ne grève que le lot du constituant, et en cas de vente elle se paie sur la portion du prix qui lui revient (article 122). Les autres coïndivisaires prennent leurs parts franches de toute charge.