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On utilise au Liban une procuration irrévocable pour transmettre la propriété d’un immeuble, en lieu et place de l’acte authentique inscrit. Deux questions reviennent à son sujet : cette procuration est-elle valable et demeure-t-elle contraignante pour le mandant ? Et la prescription la frappe-t-elle, de sorte qu’elle s’éteindrait par l’écoulement du temps ? Ce guide expose la règle à la lumière du Code des obligations et des contrats et du Code du registre foncier (décision n° 188 du 15 mars 1926). C’est un guide d’orientation qui ne dispense pas de la consultation sur l’opération concernée.

Version arabe : الوكالة غير القابلة للعزل لبيع العقار في لبنان: حدودها ومرور الزمن عليها

Le principe : le mandat est un contrat révocable

Le mandat est un contrat par lequel le mandant charge le mandataire d’accomplir un acte ou un ensemble d’actes pour son compte (article 769 du Code des obligations et des contrats). Or la vente d’un immeuble relève des actes de disposition, et non d’administration : un mandat général n’y suffit pas, il faut un mandat spécial exprès de vendre (articles 777 et 778 du même code).

Le principe est que ce contrat n’est pas irrévocable du côté du mandant : celui-ci peut révoquer le mandataire quand il le veut, toute clause contraire est inopposable tant entre les contractants qu’à l’égard des tiers, et la stipulation d’une rémunération ne l’empêche pas d’user de ce droit (article 810 du Code des obligations et des contrats). La révocation est donc, en principe, un droit absolu du mandant.

Quand le mandat devient-il irrévocable ?

Une exception essentielle vient tempérer ce principe : lorsque le mandat est conclu dans l’intérêt du mandataire ou dans celui d’un tiers, le mandant ne peut s’en départir qu’avec l’accord de la partie dans l’intérêt de laquelle il a été constitué (article 810, dernier alinéa). C’est là que réside le fondement juridique du mandat irrévocable : il n’est pas une dérogation à la loi par simple clause contractuelle, mais un mandat institué dans l’intérêt du bénéficiaire et non dans le seul intérêt du mandant.

Le mandat de vente immobilière entre dans cette exception lorsqu’il est donné dans l’intérêt de l’acquéreur : l’acquéreur qui a payé le prix et reçu le mandat pour transférer l’immeuble à son nom en est le véritable intéressé, de sorte qu’il échappe au pouvoir du mandant seul. Il est de jurisprudence constante que le mandat donné pour inscrire une vente parfaite, dont le mandant a reconnu avoir perçu le prix, lie les volontés des deux parties d’un lien qui interdit au mandant de s’en départir sans l’accord du bénéficiaire.

Le mandat n’est pas réputé irrévocable par la seule qualification que lui donne son intitulé. Ce qui compte est sa substance, non sa lettre, et l’intention réelle de ses auteurs, non l’apparence du terme (article 366 du Code des obligations et des contrats). Il est constant, en doctrine comme en jurisprudence, que le mandat est irrévocable et produit ses effets dès lors que son contenu révèle qu’il a été conclu dans l’intérêt du mandataire ou d’un tiers, ce qui se déduit de l’un des deux éléments suivants :

1. La reconnaissance de l’encaissement intégral du prix par le mandant, ou la décharge inconditionnelle du mandataire — y compris sa dispense de l’obligation de reddition de comptes qui pèse normalement sur lui (article 789). C’est l’indice que le mandataire agit pour lui-même et non pour le compte du mandant, de sorte que le mandat est conclu dans son intérêt.
2. La désignation nommément du tiers bénéficiaire, lorsque le mandat est conclu dans l’intérêt d’autrui.

Il suffit que l’un de ces deux éléments soit établi. Il n’est pas nécessaire de désigner expressément le mandataire ou le tiers dès lors que le contenu — par la reconnaissance de l’encaissement du prix et la décharge intégrale — révèle que le mandat est conclu dans l’intérêt du mandataire lui-même. En revanche, le mandat qui se borne à conférer au mandataire des pouvoirs d’exécution, sans accord sur le prix ni reconnaissance de son paiement ni décharge, demeure un mandat ordinaire que le mandant peut révoquer quand il le veut, fût-il qualifié autrement.

Le mandat dans l’intérêt de l’acquéreur ne prend pas fin au décès du mandant

Le mandat prend fin, en principe, par plusieurs causes, parmi lesquelles la révocation par le mandant, la renonciation du mandataire, le décès de l’une des parties et la perte de la capacité (article 808 du Code des obligations et des contrats). Toutefois, le mandat conclu dans l’intérêt du mandataire ou d’un tiers échappe à l’effet du décès : la mort du mandant ou le changement de son état n’éteint pas le mandat dès lors qu’il a été donné dans l’intérêt du mandataire ou d’un tiers (article 818 du même code).

C’est là une conséquence pratique de première importance pour l’acquéreur porteur d’un mandat irrévocable : celui-ci ne disparaît pas au décès du vendeur mandant, à la différence du mandat ordinaire qui s’éteint par la mort. L’intérêt en vue duquel il a été institué le maintient en vigueur face aux héritiers, dans les limites pour lesquelles il a été conclu.

La prescription du mandat irrévocable

Il faut ici distinguer deux choses différentes que l’esprit peut confondre : la prescription du mandat en tant que rapport juridique, et la règle de la fraîcheur du mandat au moment de l’inscription.

Premièrement — le rapport lui-même ne s’éteint pas par le seul écoulement du temps. Le mandat ne prend fin que par l’une des causes énumérées à l’article 808, parmi lesquelles ne figure pas le simple écoulement d’un délai tant qu’aucun terme ne lui a été expressément fixé (article 771 du Code des obligations et des contrats). Quant aux obligations nées du contrat de mandat — telle la reddition de comptes entre le mandant et le mandataire — la prescription ne commence à courir à leur égard qu’à compter de l’extinction du mandat, et non de sa constitution : le délai de prescription ne court pas sur un rapport encore en vigueur.

Deuxièmement — la règle des cinq ans vise le mandat ordinaire. Le Code du registre foncier pose une restriction temporelle particulière : celui qui requiert une inscription en qualité de mandataire d’autrui doit justifier de son mandat par la production d’une procuration authentique ; et lorsque la demande porte sur l’inscription d’un droit réel, il doit produire une procuration dont la date ne remonte pas à plus de cinq ans (article 50 de la décision n° 188 du 15 mars 1926, modifié par la loi du 19 février 1953). Le but de cette restriction est de protéger le mandant qui pourrait se raviser sur l’idée de vendre durant la longue période séparant la date du mandat de la comparution du mandataire devant la conservation foncière pour procéder à la mutation, afin que sa procuration ne soit pas utilisée après qu’il a changé d’avis sans en aviser son mandataire. Aussi, lorsque cinq années se sont écoulées sur un mandat ordinaire destiné à l’inscription, le mandataire ne peut plus l’utiliser au soutien de l’inscription du droit réel, et il ne peut être contraint d’y procéder.

Troisièmement — le mandat irrévocable n’est pas atteint par la limite des cinq ans. Lorsque le mandat est irrévocable — c’est-à-dire conclu dans l’intérêt du mandataire ou d’un tiers nommément désigné — il est de jurisprudence constante qu’il n’est pas soumis à la condition de renouvellement tous les cinq ans, et que le mandataire peut le présenter à la conservation compétente pour en exécuter le contenu, même après l’écoulement de ce délai. La raison en est que le mandant a, dans ce mandat, renoncé à son droit de révocation : ainsi disparaît le doute sur la persistance de sa volonté de vendre, en vue duquel la limite des cinq ans avait été instituée ; et lorsque la cause disparaît, la restriction disparaît avec elle. C’est là que réside le grand avantage pratique du mandat irrévocable : il échappe au terme qui prive le mandat ordinaire de son aptitude à l’inscription.

Cet avantage demeure toutefois subordonné à ce qui précède : que le mandat soit irrévocable en réalité et non par simple qualification, par la désignation du bénéficiaire qui y est faite (article 810). À défaut, il demeure un mandat ordinaire que frappe la limite des cinq ans et dont l’effet à l’inscription s’éteint à l’expiration de ce délai.

Cela reste un mandat, non une vente translative de propriété

Quelle que soit la force du mandat irrévocable, il demeure un mandat et non un contrat de vente translatif de propriété. Il est de jurisprudence constante qu’il ne se mue pas en vente, faute d’en réunir les éléments, et que la vente qu’il pourrait dissimuler — fût-elle ferme entre les contractants — ne transfère pas la propriété tant qu’elle n’a pas été inscrite au registre foncier à titre définitif (article 393 du Code des obligations et des contrats). L’acquéreur qui se contente du mandat demeure titulaire d’un droit personnel à l’égard du vendeur, et non propriétaire titulaire d’un droit réel opposable aux tiers.

Si le vendeur ou ses héritiers se refusent à parachever l’inscription, l’acquéreur peut les y contraindre en justice. Son droit de demander l’inscription est lui-même soumis à la prescription, mais il est de jurisprudence constante que celle-ci est interrompue lorsque l’acquéreur établit, par un acte non inscrit, qu’il a reçu la chose vendue et en a disposé d’une manière publique, continue et non contestée. La possession paisible et publique de l’immeuble préserve ainsi le rang de l’acquéreur et interrompt la prescription de son droit de demander l’inscription.

Erreurs fréquentes à éviter

• Tenir le mandat pour une vente accomplie : se fier au mandat irrévocable comme s’il transférait par lui-même la propriété ; il ne la transfère pas, car la propriété ne se transmet que par l’inscription (article 393 COC).
• La qualification plutôt que la substance : se rassurer d’un mandat qualifié d’« irrévocable » qui ne comporte ni reconnaissance de l’encaissement du prix, ni décharge du mandataire, ni désignation d’un bénéficiaire, et se borne à conférer des pouvoirs d’exécution ; il demeure en droit un mandat ordinaire, révocable et frappé par la limite des cinq ans à l’inscription (articles 810 COC et 50 de la décision n° 188 du 15 mars 1926).
• Le mandat général de vente : se contenter d’un mandat général qui ne stipule pas expressément la vente, alors que l’acte de disposition exige un mandat spécial (articles 777 et 778 COC).
• Négliger la possession et sa preuve : ne pas constater la réception de la chose vendue et la disposition publique qui en a été faite, alors qu’elle interrompt la prescription du droit de demander l’inscription.

Tableau récapitulatif

Synthèse

Le mandat irrévocable de vente immobilière est un instrument valable en droit libanais dès lors qu’il est conclu dans l’intérêt de l’acquéreur, par sa désignation : il échappe alors au pouvoir du mandant seul et ne s’éteint pas à son décès. Son avantage essentiel est qu’il n’est pas atteint — à la différence du mandat ordinaire — par la limite des cinq ans à l’inscription : son contenu s’exécute même après l’expiration de ce délai, parce que le mandant a renoncé au droit de révocation et que la cause pour laquelle la restriction avait été instituée a disparu. Il demeure cependant un mandat, non une vente accomplie : il ne transfère pas la propriété, qui ne se transmet que par l’inscription au registre foncier ; et si le vendeur ou ses héritiers se refusent à l’inscription, l’acquéreur conserve le droit de les y contraindre en justice, droit que préserve sa possession publique et continue. L’essentiel est de rédiger le mandat de manière à protéger l’intérêt de l’acquéreur, puis de procéder sans tarder à l’inscription.

Chaque opération conserve sa spécificité : la consultation juridique avant de se fier à un mandat pour transmettre un immeuble offre une garantie plus sûre que le traitement du litige après sa survenance.

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