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Cinquième partie de la série « Guide pratique du droit libanais de la propriété foncière ». Adaptation française du texte arabe original. Cette partie couvre trois modes d’acquisition de droits réels immobiliers hors la règle de principe selon laquelle l’inscription au registre foncier est le mode d’acquisition : la promesse de vente et la faculté d’option (articles 220-227), le droit de préemption (articles 238-254) et la prescription acquisitive (articles 255-266) du Code libanais de la propriété foncière (décision n° 3339 du 12 novembre 1930).

Version arabe : الوعد بالبيع وحقّ الشفعة ومرور الزمن المُكسِب في القانون اللبناني — الجزء الخامس من الدليل العملي لقانون الملكية العقارية

Introduction

La quatrième partie de cette série exposait le Livre V du Code libanais de la propriété foncière — la décision n° 3339 du 12 novembre 1930 — c’est-à-dire les privilèges immobiliers, l’hypothèque et l’expropriation forcée. La présente partie se déplace vers des livres ultérieurs de la même décision, unis par une unité thématique forte : les modes alternatifs d’acquisition des droits réels immobiliers, c’est-à-dire ceux qui s’écartent de la règle de principe énoncée à l’article 204.

L’article 204 pose la règle centrale du système foncier libanais : « L’acquisition des droits réels et leur transmission s’opèrent par leur inscription au registre foncier. » Cette règle n’épuise toutefois pas les voies d’acquisition. La décision n° 3339 reconnaît d’autres modes d’obtenir le droit d’inscription lui-même, dont l’inscription ne fait que constater l’aboutissement après réunion de conditions matérielles ou procédurales déterminées. L’article 228 énumère six modes d’acquisition du droit d’inscription : la succession, la donation entre vifs et le legs, l’occupation, la préemption, la prescription et l’effet des contrats. À ces six modes s’ajoute la promesse de vente — qui, bien qu’elle ne soit pas énumérée à l’article 228, engendre, en vertu de l’article 221, un droit réel protégé par l’inscription provisoire et qui se convertit en propriété lors de la levée d’option.

Trois mécanismes sont traités dans cette partie, choisis pour leur centralité dans le contentieux foncier libanais courant : la promesse de vente, le droit de préemption et la prescription acquisitive. Certains de ces thèmes ont déjà fait l’objet de renvois ponctuels dans les parties précédentes — notamment lors du traitement de la « vente à réméré » (au sens libanais) dans la troisième partie, et de l’hypothèque sur un bien-fonds promis à la vente dans la quatrième. Ils reçoivent ici une exposition autonome et coordonnée.

Trois lois postérieures au texte de 1930 méritent d’être signalées dès l’introduction, car elles redessinent substantiellement le régime contemporain :

• Loi du 5 février 1948 — refonte complète du chapitre V du Livre IX (préemption, articles 238-254). Les textes commentés ci-dessous reflètent la rédaction issue de cette refonte.
• Loi n° 461 du 31 août 1995 — restructuration des catégories de préempteurs à l’article 239 (abolition définitive de la préemption du voisin contigu), abrogation pure et simple de l’article 241, et adjonction à l’article 249 d’un régime transitoire autorisant, pour les actions pendantes à la date d’entrée en vigueur de la loi, une indemnité supplémentaire ne dépassant pas quinze pour cent de la valeur du bien-fonds préempté.
• Loi n° 583 du 23 avril 2004 — abrogation du texte originel de l’article 255 et substitution d’un nouveau texte énumérant quatre catégories de droits fonciers immunisés contre la prescription acquisitive, et imposant aux juridictions foncières une mise en cause d’office de la Direction générale des Affaires foncières et des municipalités concernées dans toute action ou demande fondée sur la possession.

Champ de la présente partie : dispositions de la décision n° 3339, réparties sur :

• Les articles 204 et 205 (cadre général) : la règle de l’inscription comme mode d’acquisition, et le renvoi aux effets des inscriptions à l’article 11 de la décision n° 188 du 15 mars 1926 (le futur Code du registre foncier, sixième partie de cette série) ;
• Le Livre VIII (articles 220-227) : la promesse de vente et la faculté d’option ;
• Le chapitre V du Livre IX (articles 238-254, avec abrogation de l’article 241) : le droit de préemption, ses titulaires, ses délais et son indemnisation ;
• Le chapitre VI du Livre IX (articles 255-266) : la prescription acquisitive des droits fonciers, ses conditions, ses durées et ses causes de suspension et d’interruption.

I. Cadre général : l’inscription comme mode d’acquisition

L’article 204 pose la règle fondatrice : l’acquisition et la transmission des droits réels s’opèrent par leur inscription au registre foncier. Le texte ajoute deux nuances structurelles. La propriété et le tasarrouf (droit de jouissance et de disposition sur les biens-fonds amirié, exposé dans la première partie) s’acquièrent également par accession conformément aux dispositions du chapitre II du même livre (articles 206-219 — un mode d’acquisition matériel par adjonction naturelle ou artificielle, qui sort du champ de la présente partie). Et trois hypothèses connaissent un statut particulier : celui qui acquiert un bien-fonds par succession, par expropriation ou par jugement est propriétaire avant l’inscription, mais cette acquisition n’a d’effet à l’égard des tiers qu’à compter de l’inscription (article 204).

Cette distinction emporte des conséquences pratiques tangibles. L’héritier est propriétaire dès l’ouverture de la succession, mais ne peut disposer du bien-fonds à l’égard des tiers avant son inscription. De même, celui qui a acquis un bien-fonds par voie d’expropriation forcée est propriétaire dès la décision d’adjudication (commentée dans la quatrième partie, section IX), mais la disposition effective de cette propriété à l’égard des tiers demeure subordonnée à l’inscription.

L’article 205 renvoie les effets des inscriptions à l’article 11 de la décision n° 188 du 15 mars 1926 relative au registre foncier. Ce renvoi est structurellement décisif : les règles de constitution de l’inscription, ses effets à l’égard des tiers et les règles de priorité chronologique entre inscriptions ne sont pas dans la décision n° 3339 elle-même, mais dans la décision n° 188 qui forme avec les décisions n° 186 et n° 189 le triptyque procédural foncier complet. Cet entrelacs législatif — décision n° 3339 (substantielle), décision n° 186 (délimitation et recensement), décision n° 188 (registre foncier), décision n° 189 (application technique) — se manifeste à plusieurs reprises dans les textes commentés ci-dessous, qui renvoient explicitement à des articles de la décision n° 188. La sixième partie de cette série couvrira ces aspects procéduraux.

L’article 228 complète le tableau en énumérant six modes d’acquisition du droit d’inscription au registre foncier : la succession, la donation entre vifs et le legs, l’occupation, la préemption, la prescription et l’effet des contrats. Les quatre premiers modes font l’objet de chapitres autonomes du Livre IX, où ils opèrent comme des mécanismes générateurs de propriété indépendamment d’un contrat de vente antérieur. C’est là que réside l’originalité pratique de cette partie : trois mécanismes d’acquisition de droits réels qui ne dépendent pas d’un contrat de vente inscrit entre le promettant et le bénéficiaire — mais soit d’une promesse antérieure à la vente (la promesse de vente), soit d’un « retrait » du bien-fonds vendu (la préemption), soit d’une possession prolongée (la prescription acquisitive).

II. La promesse de vente et la faculté d’option

La promesse de vente est un contrat connu du droit commun par les articles 493 à 498 du Code des obligations et des contrats (COC). L’article 498 du COC dispose expressément que « la promesse de vente, en ce qui concerne les biens immobiliers, est soumise aux lois foncières en vigueur ». La décision n° 3339 constitue donc la loi spéciale qui gouverne la promesse de vente d’un bien-fonds, et prime à titre supplétif sur les règles générales du COC chaque fois qu’elle contient une disposition propre.

Définition et conditions de validité

L’article 220 définit la promesse de vente comme un accord par lequel une personne s’engage à vendre une chose à une autre personne dès que celle-ci — qui ne s’engage pas, elle, à acheter — déclare qu’elle a décidé d’acquérir la chose promise. Trois traits caractérisent l’institution :

D’abord, il s’agit d’un contrat unilatéralement obligatoire. Le promettant seul est lié ; le bénéficiaire reste libre de lever l’option ou de s’en abstenir. Cette asymétrie fonde tout le régime — l’inscription provisoire au profit du bénéficiaire, l’interdiction de disposition pesant sur le seul promettant, les délais imposés au seul bénéficiaire pour exercer ou perdre son droit.

Ensuite, trois éléments cumulatifs sont requis à peine de nullité : l’accord doit porter simultanément sur la chose (le bien-fonds promis à la vente), sur le prix, et sur le délai pendant lequel le bénéficiaire pourra décider d’acheter. L’absence de l’un quelconque de ces trois éléments emporte la nullité de la promesse (article 220).

Enfin, le délai d’option ne peut excéder quinze ans. Si les parties stipulent un délai plus long, la promesse demeure valide mais ne produit effet que pendant quinze ans. Ce plafond impératif relève de l’ordre public foncier : il garantit qu’aucun bien-fonds ne demeure indéfiniment grevé d’une option pesant sur les pouvoirs de disposition du propriétaire (article 220).

L’article 220 autorise par ailleurs que la promesse soit consentie à une personne déterminée ou rédigée « à ordre » — c’est-à-dire transmissible par endossement du titulaire à un tiers. L’endossement est nul s’il ne comporte pas la date écrite en toutes lettres, la signature du cédant, et l’authentification de cette signature par notaire. La rédaction de la promesse « au porteur » est en revanche prohibée de plein droit.

Le droit réel né de la promesse

L’article 221 introduit une qualification juridique d’une singulière portée : « De la promesse de vendre un bien-fonds naît un droit réel qui est soumis, en cette qualité, à toutes les dispositions applicables aux droits réels. »

Cette qualification est structurellement décisive. La promesse n’est pas une simple obligation personnelle pesant sur le promettant ; elle engendre, dès la formation de l’accord, un droit réel. Il en résulte l’application des règles de publicité foncière et d’inscription au registre, et notamment de l’article 10 de la décision n° 188 sur la transmission des droits réels, en particulier pour l’endossement des promesses rédigées « à ordre ». Il est de jurisprudence constante que cette nature réelle soumet la promesse aux règles d’inscription et explique les mécanismes de protection mis en place par les articles suivants — l’interdiction de disposition à la charge du promettant, l’inscription provisoire, la subrogation réelle en cas d’hypothèque concurrente.

L’interdiction des actes de disposition et l’exception de l’hypothèque

La règle générale (article 222) : la promesse de vendre un bien-fonds interdit au promettant, pendant le délai laissé au bénéficiaire pour lever l’option, de vendre le bien-fonds ou d’y constituer un droit réel — à l’exception de l’hypothèque. La précision est législativement nette : ni servitude nouvelle, ni usufruit, ni bail à long terme, ni aucun autre droit réel ne peut être constitué pendant le délai ; mais l’hypothèque immobilière — sûreté réelle accessoire qui n’emporte pas dessaisissement du promettant (régime exposé dans la quatrième partie) — demeure permise.

L’exception et son mécanisme (article 223) : le promettant peut constituer une hypothèque sur le bien-fonds pendant la même période, mais les hypothèques ainsi consenties ne sauraient faire obstacle aux droits du bénéficiaire. Si celui-ci décide d’acheter, le prix de vente se substitue réellement au bien-fonds hypothéqué : les droits des créanciers hypothécaires se reportent sur le prix, suivant le rang établi conformément aux articles 16 et 17 de la décision n° 1329 du 20 mars 1922 (cette décision règle le rang des hypothèques selon leur inscription ; elle a servi de matrice à la cinquième partie de la quatrième livraison sur les règles générales de l’hypothèque).

La conséquence pratique : l’acquéreur bénéficiaire trouve, au moment de la levée d’option, un bien-fonds libéré de l’hypothèque, et les droits du créancier hypothécaire se reportent sur le prix payé. C’est le sens technique de la subrogation réelle : pas une subrogation de personnes, mais un report sur le bien.

L’inscription provisoire et ses mentions obligatoires

L’article 224 rend l’opposabilité de la promesse aux tiers de bonne foi subordonnée à son inscription à titre provisoire au registre foncier, conformément à l’article 25 de la décision n° 188. Le texte précise par ailleurs que l’inscription provisoire est nulle si elle n’indique pas :

• le prix convenu ;
• la durée (le délai d’option) ;
• le nom et l’adresse du bénéficiaire ;
• le cas échéant, la mention « à ordre » signalant la transmissibilité par endossement.

L’omission de l’une quelconque de ces quatre mentions emporte la nullité de l’inscription provisoire et, avec elle, l’effondrement de la protection due au bénéficiaire à l’égard des sous-acquéreurs de bonne foi. L’inscription provisoire n’est donc pas une formalité accessoire : elle est la condition même d’opposabilité de la promesse aux tiers.

Il est de jurisprudence constante que l’inscription provisoire acquiert une force probante qui la rend opposable aux tiers quant aux faits et droits qui y sont énoncés, et qu’elle fixe le rang d’inscription à compter de sa date. Si un titre de propriété est présenté à l’inscription, demeure non-inscrit en raison d’un empêchement, puis qu’une inscription provisoire est portée à la feuille du bien-fonds, et qu’enfin l’empêchement étant levé le titre est inscrit définitivement, la date du titre de propriété rétroagit à la date de l’inscription provisoire.

L’hypothèque consentie entre l’inscription provisoire et la levée d’option

L’article 225 règle l’hypothèse intermédiaire : si une hypothèque est constituée entre l’inscription provisoire de la promesse et la levée d’option, le paiement du prix par l’acquéreur n’est valable qu’à condition d’être effectué entre les mains du notaire, qui en assure la répartition selon l’article 223 et les autres dispositions en vigueur.

Cette règle est prophylactique. L’acquéreur bénéficiaire ne peut pas payer le prix directement au vendeur-promettant lorsqu’une hypothèque a été consentie entre l’inscription provisoire et la levée d’option : l’hypothèque a droit à la subrogation réelle sur le prix, et cette subrogation ne peut se réaliser que si le prix transite par le notaire, qui le répartit selon le rang des hypothèques. Tout paiement direct expose l’acquéreur à la responsabilité envers le créancier hypothécaire.

La procédure de sauvegarde en cas de refus du vendeur

Les articles 226 et 227 organisent la procédure que doit suivre l’acquéreur bénéficiaire lorsque le vendeur-promettant, pendant le délai d’option, refuse de répondre à sa convocation pour conclure et inscrire l’acte de vente définitif. L’article 226 impose une démarche en deux temps. L’acquéreur doit, d’une part, déclarer par écrit, avant l’expiration du délai d’option, sa décision d’acheter — adressée à la fois au vendeur et au chef du bureau foncier. Il doit, d’autre part, introduire, dans les quinze jours qui suivent la décision d’achat, une action judiciaire en transfert définitif de propriété, action dirigée contre le vendeur et dans laquelle la mise en cause du chef du bureau foncier est obligatoire.

L’article 227 dispose ensuite que le chef du bureau foncier procède au transfert définitif sur demande de l’acquéreur dès que le jugement ordonnant ce transfert a acquis force de chose jugée (jugement définitif, non susceptible de voie de recours ordinaire ou extraordinaire).

Trois observations pratiques s’imposent. D’abord, la déclaration écrite avant l’expiration du délai doit parvenir simultanément au vendeur et au chef du bureau foncier ; l’omission de l’une des deux notifications rend la démarche insuffisante à préserver l’effet de l’inscription provisoire. Ensuite, le délai de quinze jours pour introduire l’action court à compter de la décision d’achat — c’est-à-dire de la date de la déclaration écrite — et non de l’expiration du délai d’option ; le défaut d’introduction de l’action dans ce délai emporte la disparition de l’inscription provisoire et restitue au promettant la pleine liberté de disposition à l’égard des tiers de bonne foi. Enfin, la mise en cause du chef du bureau foncier dans l’action en transfert définitif est une condition formelle impérative : son omission rend le jugement inutilisable, le chef du bureau foncier ne pouvant procéder au transfert sans avoir été partie à l’instance.

III. Le droit de préemption

Le droit de préemption est l’un des modes énumérés à l’article 228 pour acquérir le droit d’inscription au registre foncier. La loi du 5 février 1948 a entièrement refondu le chapitre. La loi n° 461 du 31 août 1995 a ensuite introduit deux réformes substantielles : la restructuration des catégories de préempteurs (abolition définitive de la préemption du voisin contigu) et l’instauration d’un régime transitoire d’indemnisation pour les actions pendantes à sa date d’entrée en vigueur. Les textes commentés ci-dessous reflètent la rédaction actuelle après ces deux interventions.

Définition et champ d’application

L’article 238 définit la préemption comme le droit qui permet à son titulaire de retirer le bien-fonds vendu des mains de l’acquéreur, dans les cas et aux conditions fixés par les articles suivants. Le droit de préemption s’applique aussi bien aux biens-fonds mulks (en pleine propriété privée) qu’aux biens-fonds amirié (sous régime de tasarrouf). En revanche, les droits de réjhân et de tabou prévus par la loi foncière ottomane demeurent abolis — héritage d’une rupture législative consommée par la décision n° 3339 elle-même dès 1930.

Trois caractéristiques structurent l’institution. D’abord, le préempteur exerce un pouvoir de retrait : il intervient après la vente, non avant. La préemption ne fait pas obstacle à la vente ; elle se déploie postérieurement à sa conclusion pour substituer le préempteur à l’acquéreur dans le contrat lui-même. Ensuite, le champ d’application est étroit et limitatif : la préemption est cantonnée aux cas énumérés par les articles suivants. Il est de jurisprudence constante que les textes relatifs à la préemption, en tant qu’exception à la règle générale de la libre disposition de la propriété, sont d’interprétation stricte et ne se prêtent à aucune extension. Enfin, la rupture avec le droit ottoman est consommée : les anciens droits de préférence et de tabou sont expressément abolis.

Les trois catégories de préempteurs

L’article 239, dans sa rédaction issue de la loi n° 461 du 31 août 1995, restreint le droit de préemption à trois catégories exclusives :

• Le nu-propriétaire, lorsque l’usufruit est vendu — que la vente porte sur la totalité de l’usufruit ou sur une fraction seulement ;
• L’indivisaire (copartageant dans un bien en indivision), lorsqu’une ou plusieurs quotes-parts du bien-fonds en indivision sont vendues à un tiers extérieur à l’indivision ;
• L’usufruitier, lorsque la nue-propriété est vendue — que la vente porte sur la totalité ou sur une fraction.

Tout autre droit de préemption né avant l’entrée en vigueur de la loi de 1995 et qui n’a pas encore été exercé est éteint. La rédaction antérieure ouvrait notamment la préemption au voisin contigu, et à d’autres catégories liées aux servitudes ; toutes ces catégories ont été supprimées définitivement. La même loi de 1995 a, par ailleurs, abrogé purement et simplement l’article 241.

Il est de jurisprudence constante que la préemption entre indivisaires ne s’ouvre qu’en cas de vente d’une quote-part à une personne extérieure à l’indivision ; la vente d’une quote-part d’un indivisaire à un autre indivisaire du même bien en indivision ne donne lieu à aucune préemption. Cette précision est centrale dans le contentieux moderne entre héritiers copartageants de biens familiaux.

Le concours entre préempteurs

L’article 240 organise le concours entre plusieurs préempteurs. Lorsque les préempteurs relèvent de catégories différentes, la priorité suit l’ordre énoncé à l’article 239 : le nu-propriétaire prime l’indivisaire, qui prime à son tour l’usufruitier. Lorsqu’ils relèvent d’une seule et même catégorie, le droit de chacun s’exerce à proportion de sa quote-part. Si l’un ou plusieurs d’entre eux renoncent à leur droit, les autres exercent ce droit à proportion de leurs quotes-parts respectives.

Antériorité du titre, transmissibilité héréditaire, incessibilité

L’article 242 pose une condition temporelle expresse : le droit de préemption appartient aux personnes énumérées à l’article 239 dont le titre de propriété est antérieur au titre de propriété de l’acquéreur. Celui qui a acquis sa quote-part en indivision postérieurement à la disposition qu’il prétend préempter n’est donc pas recevable à l’exercer. L’antériorité s’apprécie à la date de l’inscription au registre foncier, et non à la date de l’acte ni à celle du journal foncier. Il est de jurisprudence constante que le registre pertinent pour calculer l’antériorité est le livre de la propriété (la feuille du bien-fonds), et non aucun registre annexe du registre foncier comme le journal foncier.

L’article 243 ajoute deux règles complémentaires. À la mort du titulaire, le droit de préemption se transmet à ses héritiers. Il ne peut en revanche être cédé à un tiers. Le droit de préemption se transmet par succession ; il ne se vend ni ne se cède entre vifs.

Contre qui s’exerce la préemption et les obstacles familiaux

L’article 244 dispose que la préemption ne s’exerce qu’à l’encontre de l’acquéreur ou du donataire à titre onéreux. Dans cette seconde hypothèse, le droit de préemption demeure exposé aux mêmes causes de nullité, d’annulation et de révocation qui frappent la donation elle-même.

Le texte ferme ensuite la voie de la préemption dans trois hypothèses où elle n’est pas recevable :

• L’échange immobilier : la vente croisée de deux bien-fonds entre deux parties n’ouvre aucun droit de préemption à un tiers extérieur au contrat ;
• La vente entre conjoints : la préemption est exclue afin de protéger la relation matrimoniale de toute intrusion ;
• La vente entre ascendants et descendants, ou entre frères et sœurs : la préemption est exclue afin de protéger les liens familiaux directs.

La conséquence pratique est notable : il est apparemment possible au propriétaire de contourner le droit de préemption en déguisant la vente en donation gratuite, ou en la réalisant au sein de la famille directe. Le contournement n’est toutefois pas sans contrepoids. Il est de jurisprudence constante que la simulation d’une donation déguisant une vente se prouve par tous moyens ; et dès que la simulation est établie, la préemption se réouvre. De même, lorsque la donation est à titre onéreux, la préemption est expressément admise par l’article 244 lui-même.

L’indivisibilité du droit de préemption

L’article 245 énonce le principe : « Le droit de préemption est indivisible ; il ne peut être ni exercé ni abandonné qu’en totalité. »

Trois conséquences pratiques en découlent. D’abord, le préempteur ne peut retirer une fraction seulement du bien-fonds vendu et laisser le reste à l’acquéreur. Ensuite, en cas de pluralité de préempteurs de même catégorie, lorsque l’un ou plusieurs d’entre eux abandonne son droit, les autres doivent demander et exercer la préemption en totalité (sans pouvoir se contenter d’une fraction). Enfin, un seul tempérament est admis lorsqu’il y a pluralité d’acquéreurs : le préempteur peut alors prendre la part de l’un seulement d’entre eux. Cette exception tient au fait que la pluralité du côté de l’acquéreur engendre plusieurs contrats juridiquement distincts du point de vue des liens d’obligation, alors même qu’ils se trouvent réunis dans un seul acte de vente.

Les causes d’extinction du droit de préemption

L’article 246 énumère quatre causes d’extinction du droit de préemption :

1. Le non-exercice pendant le délai légal prévu aux articles 247 et 248 suivants ;
2. La renonciation écrite expresse avant l’inscription de la vente, dans un acte ayant date certaine, comportant le nom de l’acquéreur, le prix et les conditions, et dont la date ne remonte pas à plus de six mois avant l’inscription ;
3. La participation procédurale à l’acte : lorsque le préempteur a été le mandataire du vendeur ou témoin de l’acte et a signé sans réserve ;
4. La renonciation postérieure à l’inscription, expresse ou tacite. Cette renonciation n’est toutefois plus admise après l’introduction de l’action en préemption qu’avec le consentement de l’acquéreur.

Ces quatre causes sont centrales dans la défense de l’acquéreur préempté : les contentieux portent fréquemment sur l’établissement du rôle du préempteur comme témoin de l’acte ou comme mandataire du vendeur, ou sur la démonstration d’une renonciation tacite par un comportement déterminé (par exemple, la participation à la gestion du bien-fonds aux côtés de l’acquéreur).

Les délais d’exercice de la préemption

Le régime des délais est dual. Il varie selon que l’acquéreur a, ou n’a pas, signifié la vente au préempteur.

(a) Le délai de dix jours après signification (article 247). Après l’inscription de la vente, l’acquéreur peut informer le préempteur de l’inscription, par la voie du notaire pour les résidents au Liban, et conformément à l’article 362 du Code libanais de procédure civile pour les résidents à l’étranger. La signification doit indiquer le bien-fonds vendu et ses caractéristiques, la date de l’inscription, le nom et le domicile des contractants, le prix et ses accessoires, ainsi que les conditions de l’acte. Le préempteur doit alors revendiquer son droit dans les dix jours qui suivent la signification — délai augmenté du délai de distance —, sous peine de déchéance.

(b) Le délai d’un an à défaut de signification (article 248). À défaut de signification, le droit de préemption s’éteint au bout d’un an à compter de la date de l’inscription de la vente au registre foncier. Ce délai court contre les incapables et les absents — un point de divergence significatif avec le régime de droit commun de la prescription de l’article 266 (analysé à la section IV ci-dessous), qui suspend, lui, le cours du délai au bénéfice de ces deux catégories.

L’article 248 précise expressément que ces deux délais ne s’interrompent que par l’introduction d’une action en préemption devant la juridiction du lieu de situation du bien-fonds, compétente d’après le prix énoncé à l’acte. Aucune correspondance écrite entre le préempteur et l’acquéreur n’a d’effet interruptif. Seule l’introduction complète et régulière de l’action procédurale dans le délai préserve le droit.

L’indemnisation intégrale de l’acquéreur préempté

L’article 249 subordonne l’exercice du droit de préemption à une indemnisation intégrale de l’acquéreur. Cette indemnité comporte trois composantes :

1. Le prix de la vente, qui doit être effectivement offert et consigné au plus tard le jour de l’introduction de l’action en préemption — sauf si l’acte inscrit prévoit un paiement différé. L’offre et la consignation effectives s’opèrent à la caisse de la juridiction saisie de l’action ;
2. Les frais de l’acte, comprenant les droits d’inscription et le courtage, ce dernier ne pouvant excéder le tarif légal ;
3. L’indemnité de plus-value apportée au bien-fonds par le fait de l’acquéreur — étant entendu que la plus-value purement économique résultant de la fluctuation des prix n’entre pas en compte.

Il est de jurisprudence constante que l’offre et la consignation effectives du prix le jour de l’introduction de l’action constituent une condition essentielle de la recevabilité de l’action en préemption. Le défaut de consignation effective entraîne le rejet de l’action. Aucune offre verbale ou aucun engagement écrit de paiement ne supplée à la consignation effective.

Le régime transitoire après la loi de 1995. Pour les actions pendantes à la date d’entrée en vigueur de la loi n° 461 du 31 août 1995, le législateur a introduit un mécanisme additionnel : si la juridiction constate que le droit de préemption repose sur une cause juridique valable, elle prononce au profit de l’acquéreur préempté l’indemnité prévue à l’article 249 originel ; elle peut en outre lui allouer une indemnité supplémentaire, qui s’ajoute à l’indemnité de préemption et ne saurait excéder quinze pour cent (15 %) de la valeur du bien-fonds préempté, telle qu’évaluée par la juridiction à la date d’entrée en vigueur de la loi. Dans cette hypothèse, le préempteur peut demander au juge des délais de paiement et obtenir le règlement de l’indemnité supplémentaire par fractions, conformément à l’article 300 du Code des obligations et des contrats, le dernier versement devant intervenir au plus tard un an après le prononcé du jugement.

Trois bornes encadrent cette mécanique transitoire. Elle ne s’applique ni aux actions ayant fait l’objet de décisions définitives et irrévocables (qu’elles soient ou non en cours d’exécution), ni aux actions en préemption introduites après l’entrée en vigueur de la loi de 1995, et il faut en outre que le droit de préemption repose sur une cause juridique valable — l’indemnité supplémentaire n’est donc pas gratuite, mais subordonnée à la consécration de la préemption au fond.

Cession postérieure, différend sur le prix et modes d’établissement du droit

Cession postérieure (article 250). Si le bien-fonds préempté est cédé à un tiers par inscription au registre foncier avant l’introduction de l’action en préemption, la préemption ne peut plus être exercée que contre le second acquéreur, et aux conditions dans lesquelles celui-ci a acquis. Cette règle empêche le préempteur de contourner la vente initiale en différant l’introduction de l’action jusqu’au transfert à un troisième propriétaire ; le second acquéreur bénéficie en revanche de la sécurité juridique des conditions auxquelles il a acquis.

Différend sur le prix (article 251). Si un différend s’élève sur le montant du prix de la vente entre l’acquéreur et le préempteur, la juridiction détermine le prix réel indépendamment de la valeur du bien-fonds. L’acquéreur n’est pas recevable à prétendre que le prix réel excède le prix énoncé à l’acte inscrit. Cette règle protège le préempteur contre les accords parallèles entre vendeur et acquéreur tendant à majorer fictivement le prix déclaré afin de dissuader la revendication.

Modes d’établissement du droit (article 252). Le droit de préemption s’établit, et le préempteur acquiert le droit à l’inscription, par l’une de deux voies :

• La remise volontaire du bien-fonds préempté par l’acquéreur, après paiement du prix et de ses accessoires fixés à l’article 249 ;
• Le jugement rendu en faveur du préempteur.

Les effets de la préemption sont les effets de la vente

L’article 253 énonce le principe : « Le préempteur est réputé avoir acheté de l’acquéreur, et la préemption produit entre eux les effets de la vente elle-même. »

Cette qualification est précise. La préemption n’est pas une vente autonome : elle est une subrogation du préempteur à l’acquéreur dans le contrat initial avec le vendeur. Trois conséquences pratiques en découlent. Le préempteur bénéficie de toutes les garanties attachées à la vente (garantie d’éviction, garantie des vices cachés, etc.). En revanche, il ne bénéficie pas du terme accordé par l’acte à l’acquéreur pour le paiement du prix, à moins que la juridiction n’estime opportun de le lui accorder en contrepartie des garanties qu’elle jugera nécessaires. Hors le cas du terme stipulé au contrat, la juridiction ne peut accorder au préempteur aucun délai de paiement.

Les exclusions : le waqf et les ventes publiques

L’article 254 énonce deux exclusions : « Il n’y a pas de préemption sur le waqf, ni dans la vente aux enchères publiques par voie administrative ou judiciaire. »

L’exclusion du waqf tient à la nature de cette institution comme affectation religieuse et sociale qui échappe aux mécanismes du marché foncier — l’administrateur d’un waqf ne peut donc exercer la préemption au nom du waqf. L’exclusion des ventes aux enchères publiques administratives ou judiciaires couvre les ventes forcées effectuées dans le cadre de l’expropriation forcée (exposée dans la quatrième partie, section IX) et les ventes administratives. La logique de cette exclusion est double : protéger les mécanismes des ventes forcées contre toute perturbation et garantir la stabilité des priorités fixées par la répartition du prix.

IV. La prescription acquisitive des droits fonciers

La prescription acquisitive — ou, dans le vocabulaire doctrinal libanais, tamalluk bi-wad’ al-yad (acquisition par possession) — est le mécanisme par lequel le possesseur acquiert un droit réel sur un bien-fonds non immatriculé, à condition que la possession se prolonge pendant une durée déterminée. Ce régime se croise — et se distingue — de la prescription extinctive des obligations prévue par les articles 349 à 360 du Code des obligations et des contrats (qui concerne l’extinction des actions issues des obligations par non-usage pendant un délai déterminé).

Les quatre catégories immunisées contre la prescription acquisitive

La loi n° 583 du 23 avril 2004 a abrogé le texte originel de l’article 255 (qui limitait l’immunité à deux catégories — droits inscrits au registre foncier et biens administrés par les Domaines) et lui a substitué un texte énumérant quatre catégories :

La prescription ne court pas sur les droits fonciers suivants, et leur propriété ne s’acquiert pas par possession :

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1. Les droits inscrits au registre foncier ;

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2. Les biens appartenant à l’État conformément à l’article 2 de la décision n° 275 du 25 mai 1926, qu’ils aient ou non fait l’objet de la délimitation et du recensement fonciers ;

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3. Les biens domaniaux privés des municipalités ;

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4. Les biens communaux des villages, détenus en propriété collective.

Le texte ajoute par ailleurs une obligation procédurale aux juridictions saisies d’actions en matière de propriété foncière, en ce compris les juges fonciers : mettre en cause d’office la Direction générale des Affaires foncières — Service des biens domaniaux privés immobiliers — et les municipalités concernées, dans toute action ou demande tendant à établir un droit de propriété fondé sur la possession, et ce avant tout jugement ou décision au fond.

Trois conséquences pratiques structurent ce régime. Le bien-fonds inscrit est définitivement immunisé : aucun possesseur, quelle que soit la durée de sa possession, ne peut acquérir la propriété d’un bien-fonds définitivement inscrit. Cette règle est la clef de voûte du système foncier libanais et le distingue d’autres systèmes où la propriété inscrite demeure exposée à une prescription longue. La prescription acquisitive opère donc seulement dans le périmètre résiduel : les terres non encore définitivement inscrites, en particulier dans les régions qui n’ont pas fait l’objet des opérations de délimitation et de recensement de la décision n° 186 (régime exposé dans la septième partie de cette série). La mise en cause d’office des collectivités publiques constitue un rempart procédural additionnel : les juridictions ne peuvent plus se prononcer au fond sans avoir mis en cause la Direction générale des Affaires foncières et les municipalités concernées, ce qui prévient les actions simulées tendant à s’approprier des biens publics ou communaux.

L’extension de l’immunité aux biens domaniaux affectés

L’article 256 dispose qu’« il ne s’acquiert pas par prescription de droit de jouissance sur les biens-fonds matrouké, protégés et affectés ». Cette extension complète la catégorie 2 de l’article 255 en couvrant trois sous-catégories du domaine public : les biens matrouké (laissés à l’usage commun, comme les pâturages), les biens protégés (réserves naturelles), et les biens affectés à un service public.

Les durées et les conditions de la possession utile

L’article 257 énonce la règle centrale des durées :

Le droit d’inscription au registre foncier s’acquiert, pour les bien-fonds et les droits non inscrits au registre foncier, par la possession paisible, publique, continue pendant cinq années, exercée par la personne elle-même ou par un tiers pour son compte, à condition que le possesseur dispose d’un juste titre. À défaut de juste titre, la durée est de quinze années.

Ce texte fonde un régime dual des durées, qui varie selon que le possesseur dispose ou non d’un juste titre :

• Avec juste titre : cinq années ;
• Sans juste titre : quinze années.

Le juste titre. Il s’agit d’un titre translatif de propriété, apparemment régulier, émanant d’une personne autre que le véritable propriétaire. Il peut s’agir, par exemple, d’une vente conclue avec une personne que l’acquéreur croyait être le propriétaire, ou d’une donation reçue d’une personne sans qualité — à condition que le titre revête une forme juridique régulière. La simple revendication ne suffit pas ; il faut un titre véritable sur lequel le possesseur peut s’appuyer. Il est de jurisprudence constante que la décision d’adjudication issue d’une vente forcée ne constitue pas un juste titre au sens de la prescription acquisitive, sauf si elle porte sur un bien-fonds effectivement inscrit au nom du débiteur poursuivi (voir, en sens convergent, la quatrième partie, section IX).

Les conditions de la possession. Trois conditions cumulatives sont expressément exigées par l’article 257 :

• Paisible : la possession ne doit reposer ni sur la violence ni sur la contrainte ;
• Publique : la possession doit être ostensible à l’égard de ceux que la chose intéresse, et non clandestine vis-à-vis du véritable propriétaire ;
• Continue : la possession doit être ininterrompue pendant toute la durée requise.

La possession peut être exercée personnellement ou par l’entremise d’un tiers pour le compte du possesseur. L’article 258 ajoute deux précisions :

• La continuité. « La possession est continue à partir du moment où elle se manifeste par l’usage régulier du droit possédé. » La continuité ne signifie donc pas la présence physique permanente sur le bien-fonds, mais l’exercice régulier du droit d’une manière qui révèle la propriété, même hors de la chose ;
• La jonction des possessions (tacking). « Celui qui invoque la prescription peut s’appuyer sur la possession de la personne dont il tient le bien-fonds. » Cette règle autorise la jonction de la possession du prédécesseur à la possession propre, à condition d’un lien juridique entre eux (succession, vente, donation, legs) ;
• Les catégories exclues. Le métayer, l’exploitant, le dépositaire, l’emprunteur et leurs héritiers ne peuvent invoquer la prescription. Ces détenteurs possèdent le bien-fonds en reconnaissance de la propriété d’autrui, et non pour leur propre compte ; leur possession ne se retourne donc pas en leur faveur, quelle que soit la durée écoulée.

La présomption de continuité

L’article 259 pose une présomption simple, réfragable : « La possession dont l’existence est établie à un moment déterminé, jointe à la possession actuelle, fait présumer la possession dans l’intervalle, sauf preuve contraire. »

Si le possesseur établit son emprise à un instant A et son emprise actuelle, la possession est présumée s’être maintenue pendant l’intervalle. L’adversaire peut renverser la présomption en établissant une interruption effective.

Le régime spécial des bien-fonds amirié non administrés par les Domaines

L’article 260 énonce une règle spéciale pour une catégorie déterminée :

Le droit d’inscription du tasarrouf sur les bien-fonds amirié non soumis à l’administration des Domaines s’acquiert par dix années de possession avec ou sans titre, à condition que le possesseur cultive la terre.

Trois traits caractérisent ce régime particulier. La durée est uniforme de dix années, sans distinction selon que le possesseur dispose ou non d’un juste titre — ce qui simplifie le contentieux des bien-fonds amirié. Le champ est étroit : seuls les bien-fonds amirié non soumis à l’administration des Domaines sont concernés ; les biens domaniaux privés et les biens du domaine public en demeurent exclus. Enfin, le possesseur doit cultiver effectivement la terre : une possession passive, sans exploitation agricole, ne suffit pas à engendrer la propriété dans ce régime spécial.

Pas d’acquisition contre son propre titre

L’article 261 dispose : « Nul ne peut acquérir par prescription un droit réel contre son propre titre, ni contre le titre de ses ayants cause. »

Cette règle est fondamentale. Nul ne peut se servir de la possession pour anéantir une reconnaissance juridique qu’il a antérieurement souscrite (lui-même ou son auteur). Celui qui a signé un bail, une donation ou une reconnaissance de la propriété d’autrui ne peut, par la suite, prétendre acquérir la propriété du bien-fonds par prescription : le titre qu’il a signé contredit sa prétention.

La renonciation anticipée et la renonciation postérieure

L’article 262 trace une distinction précise : « Il n’est pas permis de renoncer par avance au droit de prescription ; toute personne ayant la libre disposition de ses droits peut en revanche renoncer par avance à une prescription déjà acquise. »

Deux régimes distincts en résultent. La renonciation avant l’acquisition est interdite — car elle reviendrait à renoncer à une règle juridique future et incertaine. La renonciation après l’acquisition est permise, à condition que le renonçant soit en pleine capacité juridique (donc majeur et non placé sous une mesure de protection).

L’interruption de la prescription

Effet de l’interruption (article 263). Lorsque la prescription est interrompue, la durée de possession antérieure à l’événement interruptif n’est pas comptée. L’interruption emporte donc une remise à zéro du compteur : le possesseur ne peut tirer aucun bénéfice du temps écoulé avant l’événement interruptif.

Causes de l’interruption (article 264). La prescription s’interrompt lorsque celui qui l’invoque perd la possession, fût-ce du fait d’un tiers. L’interruption n’exige donc pas que la perte de possession soit le fait du véritable propriétaire ; la simple perte matérielle de la possession — quelle qu’en soit la cause — interrompt le cours du délai.

L’interruption par l’action en justice (article 265). La prescription s’interrompt également lorsque le propriétaire du bien-fonds revendique son droit par voie d’action en justice, à condition de ne pas laisser périmer l’action (par négligence procédurale, par exemple). L’introduction de l’action n’est donc pas suffisante en soi : elle doit être poursuivie jusqu’au jugement, faute de quoi le cours de la prescription est réputé n’avoir jamais été interrompu.

La suspension au bénéfice des absents et des incapables

L’article 266 énonce une règle de protection : « La prescription ne court pas, en matière foncière, contre les absents ni contre les personnes frappées d’incapacité par la loi. »

Le délai ne court pas contre ces deux catégories de personnes, parce que leur situation juridique ne leur permet pas de poursuivre efficacement leurs affaires foncières.

Tension structurelle avec le régime de préemption. Il faut noter que l’article 248, sur le délai d’un an de préemption à défaut de signification, dispose expressément que ce délai court contre les incapables et les absents. Cette divergence n’est pas accidentelle : elle découle d’une différence de finalités. Le régime de la préemption tend à stabiliser rapidement les acquisitions et à les soustraire à une attente prolongée ; le régime de la prescription acquisitive cherche au contraire un équilibre entre les droits du propriétaire originaire et ceux du possesseur, et privilégie la protection juridique des catégories vulnérables.

Pont avec le droit commun. Les règles de suspension et d’interruption du droit commun se trouvent aux articles 354 à 359 du Code des obligations et des contrats, qui en règlent les nuances selon la nature de la créance ou du droit. L’article 266 fixe toutefois expressément les deux catégories de suspension applicables en matière foncière (absents et incapables) ; il prime à titre de loi spéciale pour les questions foncières, et il est fait renvoi au droit commun pour les hypothèses non spécifiquement réglées par la décision n° 3339.

Synthèse

Cette cinquième partie a exposé trois des modes par lesquels s’acquiert le droit d’inscription au registre foncier hors la règle de principe de l’article 204 du Code libanais de la propriété foncière (décision n° 3339 du 12 novembre 1930) : la promesse de vente et la faculté d’option (articles 220-227), le droit de préemption (articles 238-254) et la prescription acquisitive (articles 255-266).

Trois lois postérieures au texte de 1930 redessinent le régime actuel : la loi du 5 février 1948 qui a refondu entièrement le chapitre V du Livre IX sur la préemption ; la loi n° 461 du 31 août 1995 qui a limité la préemption à trois catégories (abolition du voisin contigu), abrogé l’article 241 et instauré un régime transitoire d’indemnisation plafonné à quinze pour cent de la valeur du bien-fonds pour les actions pendantes ; et la loi n° 583 du 23 avril 2004 qui a porté de deux à quatre les catégories immunisées contre la prescription acquisitive (droits inscrits, biens domaniaux privés de l’État, biens domaniaux privés des municipalités, biens collectifs des villages) et imposé la mise en cause d’office de la Direction générale des Affaires foncières et des municipalités concernées dans toute action fondée sur la possession.

Sur le plan méthodologique, chacune des trois mécaniques obéit à une logique propre. La promesse de vente engendre un droit réel avant la vente, protégé par le formalisme de l’inscription provisoire et par les procédures de sauvegarde en cas de refus du promettant. La préemption est un pouvoir de retrait postérieur à la vente, cantonné à trois catégories, encadré par des délais courts (dix jours sur signification, un an à défaut) et subordonné à une indemnisation intégrale de l’acquéreur. La prescription acquisitive opère dans le périmètre résiduel hors registre foncier, dans une mécanique étroitement réglée par les durées (cinq ou quinze années en règle générale, dix années pour les bien-fonds amirié exploités), les conditions de la possession, et les régimes de suspension et d’interruption.

Dans la sixième partie de cette série, nous nous porterons sur les mécanismes du registre foncier lui-même — les décisions n° 188 et n° 189 du 15 mars 1926 — et sur ce qui s’y rattache : les règles de constitution du registre, les types d’inscriptions, l’effet de l’inscription à l’égard des tiers et la responsabilité du conservateur du registre. Ce sont là les fondations procédurales sur lesquelles reposent l’ensemble des mécanismes substantiels exposés dans les parties précédentes.

Articles dans cette série

Cette série couvre l’ensemble du Code de la propriété foncière libanais en huit parties.

• Première partie — Définition de l’immeuble et types de propriété
• Deuxième partie — Les servitudes immobilières
• Troisième partie — Le gage immobilier et la « vente à réméré »
• Quatrième partie — Les privilèges et l’hypothèque immobilière
• Cinquième partie — La promesse de vente, le droit de préemption et la prescription acquisitive (vous êtes ici)
• Sixième partie — Le registre foncier
• Septième partie — La délimitation et le recensement fonciers
• Huitième et dernière partie — La copropriété des immeubles bâtis