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Sixième partie de la série « Guide pratique du droit libanais de la propriété foncière ». Adaptation française du texte arabe original. Cette partie expose la structure juridique du registre foncier telle qu’elle a été dessinée par le Code libanais du registre foncier — la décision n° 188 du 15 mars 1926, conjuguée à la décision n° 189 du 15 mars 1926 qui en règle les modalités d’application : la définition du registre et de la région cadastrale, sa force probante, les types d’inscription, l’inscription provisoire après la réforme de 1999, la radiation et la mention de l’action en justice, la responsabilité du conservateur du registre foncier, ainsi que la structure de la feuille réelle, du livre de la propriété et du journal foncier.

Version arabe : السجل العقاري في القانون اللبناني — الجزء السادس من الدليل العملي لقانون الملكية العقارية

Introduction

La cinquième partie de cette série exposait les modes alternatifs d’acquisition des droits réels immobiliers — la promesse de vente, le droit de préemption et la prescription acquisitive — tels qu’ils figurent dans le Code libanais de la propriété foncière (décision n° 3339 du 12 novembre 1930). Tous ces modes convergeaient vers le même principe fondateur : l’acquisition d’un droit réel immobilier ne s’achève qu’à compter de son inscription au registre foncier. La présente partie se déplace vers la colonne vertébrale procédurale qui fait vivre ce système : le Code libanais du registre foncier — la décision n° 188 du 15 mars 1926, conjuguée à la décision d’application qui lui est annexée — la décision n° 189 du 15 mars 1926.

La décision n° 188 et la décision n° 189 forment, avec la décision n° 186 du 15 mars 1926 (qui régit la délimitation et le recensement fonciers), la trilogie législative sur laquelle repose l’intégralité du système foncier libanais. Les parties précédentes de cette série ont renvoyé à plusieurs reprises à certains articles du Code libanais du registre foncier (la décision n° 188) : à l’article 10 (effet de l’inscription à l’égard des tiers) dans les deuxième et quatrième parties ; à l’article 11 (effet des actes consensuels à compter de leur inscription) dans la cinquième partie ; à l’article 19 (imprescriptibilité des droits inscrits) dans la deuxième partie ; et à l’article 25 (inscription provisoire) dans la cinquième partie. La présente partie offre l’exposition autonome et coordonnée de ces articles et de l’ensemble des règles qui les entourent.

Quatre strates législatives méritent d’être signalées dès l’introduction, telles qu’elles se déposent sur le texte originel de 1926 :

• Décision n° 45/L.R. du 20 avril 1932 — la refonte fondatrice : remaniement de quarante-neuf articles répartis sur les deux décisions, qui s’étendent à la plupart des chapitres de la décision n° 188 et donnent au registre foncier sa physionomie pratique encore en vigueur aujourd’hui ;
• Décision n° 361/L.R. du 13 décembre 1939 — remaniement de vingt-deux articles, essentiellement consacrés aux mécanismes d’administration des bureaux fonciers auxiliaires et aux procès-verbaux que reçoit leur chef, et précisant les modalités de vérification de l’identité des contractants ;
• Loi n° 76 du 3 avril 1999 — la réforme moderne substantielle : refonte des articles 24, 25, 26, 28 et 29 de la décision n° 188, introduction d’un régime quadripartite de l’inscription provisoire et de la mention de l’action en justice, doté de délais courts, et instauration de sanctions pécuniaires pour les manquements aux règles d’inscription provisoire ;
• Loi de finances 2022 et loi du 11 mars 2025 — deux modifications récentes des articles 62 et 64 de la décision n° 189 qui appartiennent au chapitre des taxes foncières, hors champ de la présente partie.

Champ de la présente partie : la structure substantielle et procédurale fondamentale du registre foncier dans la décision n° 188 et dans la décision n° 189, répartie sur :

• Les articles 1 à 7 de la décision n° 188 (cadre général et région cadastrale) ;
• Les articles 8 et 9 (publicité et ses effets) ;
• Les articles 10 à 24 (les inscriptions, leurs types et les règles de protection des acquéreurs) ;
• Les articles 25 et 26 (l’inscription provisoire et les sanctions instituées par la loi n° 76 du 3 avril 1999) ;
• Les articles 27 à 29 (la radiation et la mention de l’action en justice après la réforme de 1999) ;
• Les articles 95 et 96 (la responsabilité du conservateur du registre foncier et du chef du bureau auxiliaire) ;
• Les articles 1 à 33 de la décision n° 189 (structure du livre de la propriété, journal foncier, registres complémentaires, inscription des biens-fonds non immatriculés, et mécanique des inscriptions et mentions marginales sur la feuille réelle).

Sont en revanche reportées à des traitements ultérieurs : les dispositions du chapitre III du Livre II de la décision n° 188 (articles 48 à 79 — modalités de réception des demandes d’inscription et formalités y afférentes), ainsi que le Livre III de la décision n° 189 (articles 45 à 64 — taxes d’immatriculation, de cession et de transmission), parce qu’elles concernent des mécanismes d’exécution incombant aux agents du registre davantage qu’aux règles juridiques nécessaires à celui qui agit dans le contentieux foncier. Quant à la décision n° 186 du 15 mars 1926 relative à la délimitation et au recensement fonciers, elle constitue le sujet de la septième partie à venir et précède logiquement la plupart des opérations exposées ci-dessous : il n’est pas ouvert de registre foncier dans une région cadastrale avant l’achèvement de la procédure de délimitation et de recensement dans cette région.

I. Le cadre général : définition du registre et de la région cadastrale

La définition du registre foncier et ses composantes

L’article 1er de la décision n° 188 ouvre le texte par une définition extensive du registre foncier : il y est défini comme l’ensemble des documents où sont consignées la description de chaque bien-fonds et sa situation juridique, où figurent les droits qui le grèvent et les charges qui le frappent, et où sont mentionnées toutes les transmissions et modifications qui l’affectent. Le texte ajoute que ce registre se compose du livre de la propriété et des documents qui en sont le complément : le journal foncier, les procès-verbaux de délimitation et de recensement, les plans cadastraux et les vues aériennes, les plans d’arpentage et les pièces probantes.

Le registre foncier, à la lecture de cet article, n’est pas un volume unique : c’est une architecture pluricomposante. Son cœur est le livre de la propriété, où une feuille réelle est dressée pour chaque bien-fonds ; il est entouré d’un journal foncier chronologique où chaque demande est consignée dès son dépôt à l’heure même de l’arrivée ; il s’accompagne des procès-verbaux de délimitation et de recensement issus de la décision n° 186 ; il comporte enfin des plans cadastraux et des pièces probantes qui appuient chaque inscription. Ces cinq composantes opèrent solidairement, et l’absence de l’une compromet l’achèvement du registre.

La région cadastrale

Le registre foncier est tenu sur la base d’une unité géographique définie. L’article 2 dispose que le registre est tenu « par considération de la région cadastrale » ; et l’article 3 définit cette région comme « tout village ou ville formant, dans ses limites administratives, une région cadastrale ». Il en résulte que chaque village ou ville possède un registre foncier qui lui est propre, et que le transfert d’un bien-fonds d’une région à une autre (par suite d’une modification de limites administratives) implique le transfert matériel de sa feuille réelle du registre de la région d’origine vers le registre de la région d’accueil.

L’ouverture du registre et son lien avec la délimitation et le recensement

L’article 4 — dans sa rédaction issue de la décision n° 45/L.R. du 20 avril 1932 — dispose que le registre foncier est ouvert de plein droit par le conservateur du registre foncier dans la région cadastrale dès l’arrivée des procès-verbaux de délimitation et de recensement au siège de la conservation foncière. Cette disposition fixe le cadre temporel du système : aucun registre ne peut être ouvert dans une région avant l’achèvement, dans cette même région, des opérations de délimitation et de recensement effectuées en vertu de la décision n° 186. Le conservateur ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation : la formule « de plein droit » indique que l’ouverture s’opère automatiquement dès l’arrivée des procès-verbaux. Cette interdépendance entre la décision n° 186 et la décision n° 188 explique pourquoi des étendues du territoire libanais demeurent, un siècle après l’entrée en vigueur du texte, hors du registre foncier — question qui sera développée dans la septième partie.

La feuille réelle propre à chaque bien-fonds

L’article 5 — l’un des articles les plus retouchés de la décision n° 188, avec deux remaniements successifs par la décision n° 45/L.R. du 20 avril 1932 et par la décision n° 159/L.R. du 11 juillet 1935 — pose la règle qui structure tout l’édifice ultérieur : chaque bien-fonds est immatriculé au registre foncier sous le numéro qui lui a été attribué par l’arpentage, et une feuille réelle propre lui est ouverte dans le livre de la propriété, à l’exception du cas particulier visé à l’article 23 de la décision n° 186 du 15 mars 1926.

Cette disposition établit le principe de la feuille réelle : le registre est tenu « par fonds » (en considération du bien-fonds) et non « par personne » (en considération de son propriétaire). Chaque bien-fonds possède une feuille qui lui est propre dans le livre de la propriété, porte son numéro cadastral, et y rassemble l’ensemble des droits et charges qui le concernent. Cette orientation réelle — par opposition à l’orientation personnelle connue dans certains systèmes étrangers — facilite la recherche relative à un bien-fonds donné sans nécessiter le retracement de la chaîne des propriétaires successifs.

Le second alinéa de l’article 5 ajoute que l’immatriculation s’opère conformément aux procès-verbaux de délimitation et de recensement, avec référence aux plans cadastraux, en vertu d’une décision du juge foncier unique. Une copie conforme et complète de la feuille réelle est remise aux propriétaires ou copropriétaires, et une copie de la feuille complémentaire est remise aux titulaires des droits divers visés à l’article 23 de la décision n° 189 (l’idjaratayn — bail de longue durée d’origine ottomane sur les biens-fonds waqf exposé dans la première partie — auquel s’ajoutent le droit de superficie, le droit de moukata’a, et les droits divers sur les étages ou locaux indépendants d’une construction — selon les modalités que l’on exposera ci-dessous à propos de la décision n° 189).

Le domaine public et la délégation réglementaire

Le domaine public est en principe exclu du domaine de l’immatriculation, sauf à ce qu’il soit grevé de droits réels particuliers qui imposent l’inscription. Lorsqu’un bien-fonds immatriculé est intégré au domaine public, il est radié de plein droit du registre (article 6). Quant aux modalités formelles du registre et aux divisions de la feuille réelle, l’article 7 les renvoie à des dispositions réglementaires postérieures, qui ont été essentiellement édictées par la décision n° 189 conjointe.

II. La publicité et ses effets

La force probante des inscriptions

L’article 8 — dans sa rédaction issue de la décision n° 45/L.R. du 20 avril 1932 et de la décision n° 215/L.R. du 26 décembre 1933 — pose la base sur laquelle s’adosse tout le système : sous réserve des dispositions des articles qui suivent, les inscriptions du registre foncier ont une force probante et font foi à l’égard des tiers de la véracité des faits et des droits qui y figurent. Le plan cadastral, quant à lui, est référence de confiance pour la détermination de la localisation et de la configuration géométrique du bien-fonds. En cas de divergence entre les limites figurant au plan cadastral et celles tracées sur le sol, la première prévaut.

Deux règles concrètes naissent de cette disposition. La première est que les inscriptions du registre bénéficient d’une force probante à l’égard des tiers, c’est-à-dire que ce qui y est consigné est tenu pour exact à l’égard de tous ceux qui n’ont pas été parties à sa formation. La seconde est que le plan cadastral annexé au registre l’emporte, en cas de discordance, sur les limites effectivement tracées au sol. Ces deux règles font de la feuille réelle et du plan cadastral une unité juridique indissociable : la feuille porte le droit, le plan définit son objet.

Les alinéas suivants énumèrent les tolérances métriques entre la surface inscrite au plan et la surface réelle constatée par mesurage : la marge admise va de un cinquantième (1/50) pour les parcelles de moins de 250 ares, à un deux-centième (1/200) pour les parcelles de plus de dix hectares. Dans la limite de ces tolérances, le plan cadastral demeure référence de confiance ; au-delà, la divergence métrique ouvre la voie au contentieux.

Ce qui doit être inscrit : droits, saisies et actions en justice

L’article 9 complète le cadre en déterminant ce qui doit être inscrit à la feuille réelle. Les droits réels immobiliers admis par la loi, les restrictions au droit de disposer, les saisies et les actions en justice immobilières concernant un bien-fonds ou un bien immeuble immatriculé doivent obligatoirement figurer à la feuille qui lui est consacrée dans le livre de la propriété, et ne sont réputés exister à l’égard des tiers qu’à compter de leur inscription au registre foncier et à la date de cette inscription.

Quatre éléments sont ainsi soumis à inscription obligatoire : les droits réels (propriété, usufruit, servitude, gage, hypothèque, etc.) ; les restrictions au droit de disposer (clauses d’inaliénabilité temporaire) ; les saisies (exécutoires et conservatoires) ; les actions en justice immobilières. L’existence du droit ne suffit pas pour qu’il soit opposable aux tiers : il faut son inscription, et il faut sa date. Cette règle complète et nourrit celle de l’article 10 — comme on le verra ci-dessous — et fait de la date d’inscription le pivot autour duquel se construit toute la hiérarchie de rang entre créanciers et contractants concurrents.

III. Les inscriptions, leurs types et la protection des acquéreurs

Le champ de ce qui s’inscrit

L’article 10, dans sa rédaction de 1932, dispose en termes très généraux : tout accord entre deux parties, à titre gratuit ou onéreux, tout jugement passé en force de chose jugée, et de manière générale tout fait qui tend à créer un droit réel, à le transmettre, à le constater, à le modifier ou à l’éteindre, doit être déclaré par son inscription au livre de la propriété.

L’article 10 retient ainsi un domaine d’inscription très large : non seulement la vente, mais tout événement qui affecte un droit réel — qu’il s’agisse d’une création, d’une transmission, d’un constat, d’une modification ou d’une extinction. Le second alinéa rattache à ce même champ « les jugements déclaratifs de faillite et les jugements ordonnant l’ouverture d’une liquidation judiciaire », parce que ces jugements affectent les droits réels immobiliers du débiteur défaillant.

L’effet des actes consensuels entre les contractants à compter de l’inscription

L’article 11 figure parmi les articles les plus importants de la décision n° 188 — il a été expressément visé par l’article 205 de la décision n° 3339 : les actes consensuels et les conventions qui tendent à créer un droit réel, à le transmettre, à le constater, à le modifier ou à l’éteindre, ne sont opposables même entre les contractants qu’à compter de la date de leur inscription. Le second alinéa ajoute que cette règle ne fait toutefois pas obstacle aux droits et actions réciproques entre les contractants à raison de l’inexécution de la convention.

Cette règle se distingue des autres systèmes juridiques en ce qu’elle fait de l’inscription une condition de l’opposabilité même entre contractants, et non seulement à l’égard des tiers. Le contrat de vente non inscrit ne transfère pas la propriété du bien-fonds, même entre le vendeur et l’acquéreur : il engendre seulement un droit personnel au profit de l’acquéreur, lui permettant d’astreindre le vendeur à parachever les formalités d’inscription. Il est de jurisprudence constante que cette compréhension est solidement établie ; c’est le secret du non-transfert de la propriété par la seule signature de l’acte chez le notaire, et la raison pour laquelle l’accomplissement des formalités de cession à la conservation foncière est nécessaire à la transmission effective.

La nullité de l’effet réel n’emporte donc pas la nullité de l’effet personnel du contrat. Cette distinction est ce qui permet à l’acquéreur qui n’a pas mené à terme l’inscription de saisir le juge des contrats pour astreindre le vendeur à l’exécution ou pour obtenir des dommages-intérêts compensatoires de l’inexécution, ou encore de saisir le juge pour faire confirmer la vente et contraindre le vendeur à mener à son terme la formalité de cession.

Les contrats de garantie et les baux de longue durée

L’article 12 admet l’inscription des contrats de garantie et des contrats de bail, ainsi que des récépissés et règlements de loyer pour un montant équivalent à plus d’une année de loyer ou à plus d’une année de garantie non échue. L’article 16 complète cette ouverture par une règle pratique fondamentale en matière de baux de longue durée : les baux qui ont fait l’objet d’une publicité par leur inscription au registre foncier conformément à l’article 11 sont opposables aux droits inscrits postérieurement ; mais s’ils ne sont pas inscrits, ils ne sont opposables aux tiers que pour la durée n’excédant pas trois années de loyer.

Le bail non inscrit n’est donc opposable aux tiers qu’à concurrence de trois années ; au-delà, l’inscription est nécessaire pour engager le nouveau propriétaire à la suite d’une transmission de la propriété. Il est de jurisprudence constante que cette règle constitue une protection du nouvel acquéreur contre des baux de longue durée conclus par l’ancien propriétaire et qui auraient pour effet de restreindre la jouissance effective du bien-fonds acquis.

La protection de l’acquéreur de bonne foi

L’article 13 pose l’un des principes les plus solidement établis du système libanais du registre foncier — le principe de protection du droit acquis sur la foi des énonciations du registre : celui qui acquiert un droit sur un bien immeuble en se fondant sur les inscriptions et énonciations du registre foncier est maintenu dans son acquisition. Les causes de privation de ce droit nées des actions intentées conformément à l’article 31 de la décision n° 186 du 15 mars 1926 et à l’article 17 de la décision n° 188 ne lui sont pas opposables, et les jugements qui résultent de ces actions ne peuvent prononcer l’annulation du droit acquis et régulièrement inscrit.

La protection est subordonnée à deux conditions : l’appui de l’acquéreur sur ce qui figure au registre et sa bonne foi. Elle n’est pas accordée à celui qui « a eu connaissance, avant l’acquisition du droit, des vices ou des causes qui appellent l’annulation ou la privation du droit », comme l’énonce le second alinéa. Et même lorsque l’acquéreur est protégé, la partie lésée conserve, en vertu du troisième alinéa, le droit d’intenter une action personnelle en dommages-intérêts contre celui qui est à l’origine du préjudice — non contre l’acquéreur de bonne foi.

Il est de jurisprudence constante que cette protection ne joue qu’au profit de celui qui s’est effectivement appuyé sur les énonciations du registre : la personne qui savait que l’inscription avait été effectuée en méconnaissance des règles ne bénéficie pas de sa protection. Cette règle est la traduction concrète, en droit libanais, de ce qu’on appelle dans la doctrine comparée le « principe de fiabilité du registre foncier » (Grundbuchglauben dans la tradition germanique dont la décision n° 188 s’est largement inspirée).

L’inscription irrégulière et son annulation

L’article 14 définit l’inscription irrégulière comme « l’inscription faite sans droit ». Celui qui s’en estime lésé peut agir directement contre le tiers de mauvaise foi en faisant valoir son irrégularité. L’article 15 — dans sa rédaction issue de la décision n° 45/L.R. — encadre la mécanique de l’annulation : toute personne lésée dans ses droits par une inscription, modification ou radiation faite sans cause légitime peut en obtenir l’annulation ou la modification ; et aucune inscription du registre foncier ne peut être annulée ou modifiée sans une décision de justice, sauf consentement écrit des intéressés.

Trois règles découlent de ce texte. La première veut que la correction d’une inscription requière en principe une décision de justice, sauf consentement écrit de l’ensemble des intéressés. La deuxième — au second alinéa — pose que les erreurs purement matérielles sont corrigées d’office par le conservateur ou par le chef du bureau auxiliaire, dans les conditions énoncées aux articles 29, 30 et 31 de la décision n° 189 ; si l’un des intéressés s’oppose à la correction, le conservateur saisit le juge. La troisième — au dernier alinéa de l’article 15 — pose que l’annulation ou la modification n’a en aucun cas effet à l’égard du tiers de bonne foi : l’annulation produit son effet entre les parties à l’action sans atteindre les droits acquis par le tiers de bonne foi sur la foi du registre (en application de l’article 13). Les anciennes inscriptions sont conservées telles quelles, et la correction s’effectue par une nouvelle inscription, une mention ou une inscription provisoire — sans effet rétroactif.

La force probante absolue des droits inscrits conformément à la délimitation et au recensement

L’article 17 — dans sa rédaction issue de la décision n° 45/L.R. puis du décret n° 9794 du 4 mai 1968 — incarne l’une des colonnes du système : les droits réels inscrits au registre foncier en vertu des procès-verbaux de délimitation et de recensement ne peuvent en aucun cas être contestés ; les inscriptions correspondantes sont seules tenues pour la source de ces droits, leur force probante est absolue, et aucune action ne peut plus les attaquer à l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est devenue exécutoire la décision portant certification du procès-verbal.

Cette disposition ouvre donc une fenêtre temporelle limitée — deux années à compter de la date d’exécution de la décision certifiant le procès-verbal de délimitation et de recensement (ou de la décision d’appel s’il en existe une) — pendant laquelle les intéressés peuvent contester les droits inscrits dans ces procès-verbaux. Au-delà de cette période sans opposition, les droits inscrits acquièrent une force probante absolue et ne peuvent plus être attaqués par aucune action. Cette règle est ce qui confère au système libanais du registre foncier le caractère d’incontestabilité qui distingue les régimes de registre réel des régimes de preuve par possession connus, par exemple, dans le droit français.

L’article ouvre toutefois une exception unique : le cas de la fraude. Le second alinéa permet aux intéressés, « mais en cas de fraude seulement », d’intenter une action en dommages-intérêts contre l’auteur de la fraude. Le dédommagement peut prendre une forme en nature (restitution du bien-fonds) ou une forme par équivalent (indemnité monétaire), à la condition que l’action en restitution en nature ou par équivalent soit intentée « dans un délai de dix années à compter de la date d’expiration du délai de réclamation du droit réel prévu à l’article 31 de la décision n° 186 du 15 mars 1926 et à l’article 17 de la décision n° 188 du 15 mars 1926 ».

L’action en restitution en nature ne produit ses effets à l’égard des tiers qu’à compter de son inscription au registre foncier — ce qui rend nécessaire le recours à la mécanique de la mention de l’action en justice prévue à l’article 29 de la décision n° 188 après la réforme de 1999, exposée plus bas.

Les droits de l’État et des municipalités sur le domaine public

L’article 18 énonce une règle parallèle à celle de l’article 17 mais qui frappe les droits de l’État et des municipalités sur le domaine public non immatriculé au registre, lorsque ces droits y figurent en cette qualité aux plans cadastraux établis conformément à l’article 9 de la décision n° 186. Ces droits ne peuvent pas être contestés et aucune action ne peut plus les attaquer à l’expiration d’un délai de deux années à compter de la date de dépôt des plans cadastraux à la conservation foncière. Ce délai forclusif protège les droits de l’État des litiges postérieurs à l’achèvement de la délimitation et du recensement.

IV. Les principes d’acquisition et d’imprescriptibilité

L’imprescriptibilité des droits inscrits

L’article 19 est l’un des plus courts textes de la décision et l’un des plus opérants : la prescription ne court pas sur les droits inscrits au registre foncier.

Cette règle — à laquelle la cinquième partie a renvoyé lors du traitement de la prescription acquisitive — rend les droits inscrits totalement immunisés contre la prescription acquisitive qu’un possesseur prétendrait invoquer. L’application pratique en est précieuse dans les cas où la présence prolongée d’un tiers sur un bien-fonds se prolonge : quelle que soit la durée de la possession, aucune propriété ne saurait naître par prescription sur un bien-fonds inscrit. Il est de jurisprudence constante que cette application est solidement établie, à tel point que la prétention de prescription acquisitive sur un bien-fonds inscrit constitue dès l’origine un cas d’échec substantiel de la demande.

L’inscription du bien-fonds sur déclaration du propriétaire

L’article 20 dispose que l’inscription s’opère sur la déclaration du propriétaire ; cette déclaration n’est toutefois pas nécessaire lorsque la demande s’appuie sur une loi, sur un jugement passé en force de chose jugée, ou sur un acte qui emporte inscription de plein droit ou qui contient expressément la déclaration du propriétaire. Les trois premières hypothèses recouvrent : l’inscription par effet d’une loi (par exemple l’expropriation en vertu de la loi sur l’expropriation pour cause d’utilité publique) ; le jugement définitif (déclaration de propriété par décision passée en force de chose jugée) ; et l’acte emportant inscription (acte authentique de vente signé par le vendeur où celui-ci s’est engagé à parachever l’inscription). Dans toutes ces hypothèses, l’acquéreur peut obtenir l’inscription sans déclaration supplémentaire de l’ancien propriétaire.

L’inscription des droits des incapables, de la femme mariée et des waqfs

L’article 21 dispose que l’inscription des droits revenant aux incapables s’opère sur la demande de leurs tuteurs, curateurs ou de l’autorité chargée de l’administration de leurs biens, et à défaut sur la demande du juge confessionnel de la communauté à laquelle appartient l’incapable, ou du consul dont il relève. L’article 22 le complète par des dispositions analogues pour l’inscription des droits revenant à la femme mariée dont le statut personnel comporte des restrictions particulières (selon l’ordre ancien), et pour l’inscription des droits du waqf, qui s’opère sur la demande de son administrateur ou de l’administration des waqfs.

L’inscription des fractions extraites du domaine public

L’article 23 — dans sa rédaction de 1932 — règle les hypothèses de passage d’un bien-fonds d’une catégorie à une autre. L’extraction du domaine public suppose une inscription sur la demande de l’administration des biens domaniaux et sur le fondement d’une décision portant déclassement. La fraction qui appartient au domaine public et sur laquelle un droit réel particulier a été acquis (un droit d’usage que l’État concède sur une rivière, par exemple) est inscrite sur la demande du titulaire de ce droit et sur le fondement de la notification, aux administrations compétentes, de l’acte de concession. La fraction qui intègre le domaine public (par achat, expropriation ou cause fortuite) est radiée du livre de la propriété sur la demande de l’administration, sur le fondement de l’acte de cession, de la décision d’expropriation ou du procès-verbal de constat.

La mention du disposant à libre disposition aux côtés du titulaire du droit

L’article 24 dispose que lors de l’inscription de tout droit réel, doit être mentionné — outre le titulaire du droit — le nom de la personne qui en a la libre disposition. Lorsque le droit est un waqf, l’inscription est opérée au nom des bénéficiaires. Cette distinction entre le « titulaire du droit » et le « disposant à libre disposition » est en rapport avec les hypothèses d’interdiction judiciaire, de tutelle ou d’administration forcée, où le titulaire est une personne donnée et le disposant effectif est une autre personne qui doit être également mentionnée pour éviter toute confusion lors des inscriptions ultérieures.

V. L’inscription provisoire et ses sanctions après la réforme de 1999

Les quatre voies de l’inscription provisoire

L’article 25 de la décision n° 188 — dans sa rédaction actuelle issue de la loi n° 76 du 3 avril 1999 — a réorganisé l’inscription provisoire selon une mécanique détaillée articulée autour de quatre voies distinctes. Aucune inscription provisoire afférente à un droit réel immobilier ne peut être portée sur un bien-fonds immatriculé au registre foncier qu’en vertu de l’une des voies suivantes :

1. Sur le fondement d’un acte — l’effet de l’inscription s’éteint dans le délai d’un mois à compter de sa date de transcription à la feuille ;
2. Sur le fondement d’un accord des intéressés — l’effet de l’inscription s’éteint à l’expiration du délai convenu, et la radiation intervient de plein droit à l’expiration d’un délai de six mois à compter de la date de la transcription ;
3. Sur le fondement d’une décision de justice rendue par le président du tribunal de première instance civil dans le ressort duquel se trouve le bien-fonds — l’effet de l’inscription s’éteint et la radiation intervient de plein droit à l’expiration d’un délai de deux mois si l’action n’a pas été introduite et si la mention de l’action n’a pas été portée à la feuille réelle dans ce délai ;
4. En cas d’existence d’un obstacle qui empêche l’inscription d’un acte concernant un droit réel immobilier conformément à l’article 74 de la décision n° 188 du 15 mars 1926 — l’inscription provisoire continue à produire ses effets juridiques jusqu’à la levée de l’obstacle ; et en tout état de cause, la radiation intervient de plein droit à l’expiration d’une année à compter de la date de transcription.

Trois observations pratiques. D’abord, la compétence de la décision de justice autorisant l’inscription provisoire est passée, dans la rédaction de 1999, du « président de la juridiction d’instance » (selon l’ancienne terminologie héritée du français) au président du tribunal de première instance civil dans le ressort duquel se trouve le bien-fonds — soit le président de la chambre de première instance dans le chef-lieu de la province ou de la zone, en matière civile. Ensuite, les délais sont brefs : un mois, deux mois, six mois, une année — tous évoluent en parallèle de la vie commerciale et contentieuse du bien-fonds et requièrent vigilance dans la conduite des opérations. Enfin, le cinquième alinéa de l’article 25 dispose que le rang de l’inscription du droit réel se calcule à compter de la date de transcription de l’inscription provisoire lorsque l’action en justice a été introduite avant l’expiration du délai imparti, ou lorsque l’inscription définitive a effectivement été portée à la feuille réelle. Cette règle fait de l’inscription provisoire un outil conservatoire par excellence : elle réserve un rang dans le registre dans l’attente de l’achèvement de l’opération.

Les sanctions des manquements

L’article 26, dans sa rédaction issue de la réforme de 1999, sanctionne d’une amende comprise entre un million et dix millions de livres libanaises deux catégories de manquements : d’une part, celui qui transcrit une mention d’inscription provisoire en méconnaissance des dispositions des alinéas 1, 2, 3 et 4 de l’article 25 ; d’autre part, celui qui omet de statuer sur une demande de radiation de l’inscription provisoire accompagnée des pièces justificatives, après l’écoulement d’un délai de quinze jours à compter du dépôt de la demande par l’intéressé.

La première sanction frappe celui qui dépose une demande d’inscription provisoire en ayant connaissance de son irrégularité ; la seconde frappe le conservateur ou le chef du bureau qui omet de statuer sur une demande de radiation. La sanction pécuniaire n’exclut pas la poursuite disciplinaire de l’agent. L’article installe ainsi une règle de conduite stricte sur l’administration du registre : un délai de quinze jours pour statuer sur la demande de radiation lorsque les pièces justificatives sont produites — faute de quoi l’amende s’applique.

VI. La radiation et la mention de l’action en justice

La radiation par acte ou par jugement définitif

L’article 27 dispose que les inscriptions ou inscriptions provisoires portées au registre peuvent être radiées sur la production d’un acte ou d’un jugement passé en force de chose jugée qui établit, à l’égard de l’ensemble des intéressés, l’inexistence ou l’extinction du fait ou du droit auquel se rapporte l’inscription. La radiation est l’opération inverse de l’inscription : la suppression d’une mention au registre après extinction ou disparition du droit qui la fondait.

La radiation par accord ou de plein droit

L’article 28 — dans sa rédaction issue de la décision n° 45/L.R. — autorise la radiation par accord écrit des intéressés, ou de plein droit lorsque le conservateur présume l’extinction d’un droit réel inscrit. Dans cette dernière hypothèse, il doit, avant la radiation, mener une enquête et obtenir du juge une décision constatant l’extinction du droit en vue d’en obtenir la radiation. Aucun pouvoir d’appréciation individuel n’appartient au conservateur pour supprimer une inscription sans procédure judiciaire préalable.

La mention de l’action en justice et la décision du président du tribunal

L’article 29 — dans sa rédaction issue de la loi du 3 avril 1999 — règle la mention de l’action en justice : l’inscription qui est portée à la feuille réelle d’un bien-fonds pour annoncer l’existence d’une action judiciaire concernant un droit réel immobilier. La mention de toute action ou demande incidente portant sur un droit réel immobilier ne peut être inscrite qu’en vertu d’une décision du président du tribunal civil compétent.

Le texte fixe sept règles concrètes :

• La demande de mention est portée au président du tribunal civil compétent, qui statue en l’accordant ou en la rejetant ;
• En cas de rejet, le président du tribunal civil ordonne le placement d’une mention d’inscription provisoire sur l’objet pendant un mois, à l’expiration duquel cette inscription est radiée de plein droit ;
• La décision du président du tribunal civil est notifiée aux parties à l’action ;
• Tout intéressé lésé peut interjeter appel contre cette décision dans un délai de huit jours à compter de sa notification ;
• Le délai d’appel et l’introduction de l’appel ne suspendent pas l’exécution de la décision ;
• La cour d’appel peut, si elle relève le sérieux des motifs d’appel, ordonner soit la radiation de la mention, soit son inscription sans caution, soit son inscription assortie d’une caution monétaire ou bancaire dont elle détermine le montant et le délai de constitution, sous peine de radiation à défaut de constitution dans le délai imparti ;
• La décision de la cour d’appel n’est susceptible d’aucune voie de recours, ordinaire ou extraordinaire.

Un huitième élément est porté par le dernier alinéa du texte : « par dérogation à l’article 47 de la décision n° 188 du 15 mars 1926, la radiation de la mention ne fait pas obstacle à la continuation de l’instruction de l’action, et le demandeur conserve, le cas échéant, le droit de demander une indemnité par équivalent ». Cela signifie que la radiation de la mention n’emporte pas le rejet automatique de l’action : elle prive seulement celle-ci de son effet réel sur le bien-fonds.

VII. La responsabilité du conservateur et du chef du bureau auxiliaire

Le chapitre VII du Livre II de la décision n° 188 (articles 95 et 96) régit la responsabilité des agents de l’administration du registre foncier. L’article 95 érige cette responsabilité en responsabilité personnelle et énumère les causes pour le conservateur d’une part et pour le chef du bureau auxiliaire d’autre part.

Le conservateur est personnellement responsable des dommages résultant de trois causes identifiées :

1. L’omission de transcrire une inscription, une inscription provisoire ou une radiation au registre lorsque la transcription a été régulièrement requise auprès de ses services ;
2. L’omission de mentionner une inscription ou un ensemble d’inscriptions, d’inscriptions provisoires ou de radiations portées au registre foncier dans les attestations ou extraits délivrés à partir du registre et signés de sa main ;
3. L’irrégularité ou la nullité des inscriptions, inscriptions provisoires ou radiations portées au registre foncier.

Le chef du bureau auxiliaire est personnellement responsable au titre de quatre causes identifiées :

1. Toute erreur ou omission dans les inscriptions du journal foncier ;
2. Toute omission ou irrégularité dans les déclarations et procès-verbaux qu’il reçoit et établit ;
3. Toute erreur dans la liquidation des frais, taxes et droits dus, ainsi que des revenus des waqfs ;
4. Tout retard dans le dépôt des procès-verbaux et pièces produites.

L’article 95 conclut par la règle de la responsabilité subsidiaire de l’État : « dans toutes les hypothèses précitées, le Gouvernement est civilement responsable en cas d’insolvabilité de ses agents ». Le principe est la responsabilité personnelle de l’agent ; l’État n’intervient en garant que lorsque l’agent est défaillant dans l’exécution du jugement. Cette articulation diffère du principe de responsabilité solidaire qui permet à la partie lésée de se retourner contre l’un quelconque des deux acteurs dès l’origine. Les règles des autres lois sur la responsabilité des fonctionnaires publics demeurent applicables à ces hypothèses (« sous réserve des dispositions des lois en vigueur sur la responsabilité des fonctionnaires publics »).

L’article 96 ne porte pas sur la responsabilité pécuniaire mais sur l’obligation d’agir : « hors les hypothèses expressément prévues par la loi, le chef du bureau auxiliaire ne peut refuser d’exécuter les obligations de sa fonction ». En contrepartie, l’article confère au seul conservateur le pouvoir de refuser l’inscription par déclaration écrite motivée, en renvoyant les pièces au bureau auxiliaire.

L’articulation avec l’article 17 (deuxième alinéa) que l’on a exposée plus haut est complète : le système global d’indemnisation de la victime d’une inscription erronée combine la responsabilité de l’auteur de la fraude (article 17), la responsabilité de l’agent au titre des causes énumérées (article 95), et la responsabilité subsidiaire de l’État en cas d’insolvabilité de l’agent (article 95 lui-même), selon les circonstances de l’espèce.

VIII. La structure du registre selon la décision n° 189

La décision n° 189 du 15 mars 1926 — qui se présente comme « décision portant exécution de la décision n° 188 relative à la création du registre foncier » — complète la décision n° 188 par une structure détaillée du registre et de ses pièces. On exposera ici les chapitres principaux de cette structure : le livre de la propriété, le journal foncier, les registres complémentaires, l’inscription des biens-fonds non immatriculés, et les inscriptions et mentions marginales portées à la feuille réelle.

Le livre de la propriété et la feuille réelle

L’article 1er de la décision n° 189 définit le livre de la propriété comme « l’ensemble des feuilles réelles des bien-fonds de la région cadastrale » ; il prend la forme d’un registre où les feuilles réelles sont reliées d’une reliure fixe ou par la méthode de la reliure mobile. Le livre se compose, dans chaque région cadastrale, d’un seul registre ou de plusieurs registres. L’article 2 fixe la forme des registres (reliés en reliure fixe ou mobile selon un modèle déterminé par l’administration) et les modalités de conservation des feuilles annulées qui sont jointes au dossier du bien-fonds dans les archives. L’article 3 règle la numérotation des bien-fonds au livre « conformément à la suite de leur numérotation », et la numérotation des registres « conformément à la date de leur ouverture » lorsqu’ils sont plusieurs dans une même région.

L’article 4 fixe la structure de la feuille réelle à quatre pages : la première page est consacrée à « la description du bien-fonds, à la mention des bâtiments et plantations grevés d’un droit de superficie, d’un droit d’idjaratayn ou d’un droit de moukata’a, et à la transcription des droits de servitude et d’usufruit ». Y figurent également la valeur d’estimation du bien-fonds et l’origine de la feuille foncière. Les trois pages restantes sont consacrées « à l’inscription des droits de propriété ou de tasarrouf, des droits de waqf, des droits d’exploitation et des restrictions au droit de tasarrouf et des hypothèques immobilières, des contrats de garantie et de bail, et à la mention des copies de la feuille remises aux propriétaires ». Le second alinéa précise que les droits divers énoncés à l’article 23 (l’idjaratayn, le droit de superficie, le droit de moukata’a, les droits sur les étages ou locaux indépendants d’une construction) sont inscrits sur une feuille complémentaire ouverte à cette fin dans le livre de la propriété selon le modèle déterminé par l’administration, et jointe à la feuille réelle du bien-fonds.

L’article 5 dénombre le contenu de la description du bien-fonds en dix éléments : (1) le nom de la région cadastrale et son numéro d’ordre ; (2) le numéro du bien-fonds et son type juridique selon le droit applicable ; (3) le numéro d’ordre de la feuille ; (4) la référence aux plans cadastraux, à la localité, à la rue et au numéro ; (5) la description du bien-fonds (la localisation et les limites, les composants et la surface, la nature des bâtiments et des plantations selon le droit applicable) ; (6) la description des bâtiments et plantations grevés d’un droit de superficie, d’un droit d’idjaratayn ou d’un droit de moukata’a, avec mention de leur valeur de cession ; (7) les droits d’usufruit et de servitude ; (8) la valeur d’estimation du bien-fonds aux fins de fixation des taxes ; (9) l’origine de la feuille (la décision portant établissement du droit de propriété, ou le bien-fonds matrice s’il a été affecté par une opération d’éclatement) ; (10) la liste des feuilles correspondant au bien-fonds.

L’article 6 consacre la deuxième section de la feuille à quatre catégories d’inscriptions : (1) le droit de propriété ou le droit de tasarrouf ; (2) les droits de waqf ou d’exploitation ; (3) les restrictions au droit de tasarrouf, les actions en justice immobilières et les saisies ; (4) les hypothèques immobilières. À cette section s’ajoutent les mentions des contrats de garantie et de bail de longue durée, des récépissés de paiement anticipé et des copies de la feuille remises aux propriétaires. Le texte fixe la mécanique d’inscription de la propriété (numéro du procès-verbal de l’acte, date d’inscription au journal foncier, extrait de l’acte, nom du propriétaire), impose la mention de la part indivise sous forme de fraction d’un dénominateur de 2400, et exige lors de l’inscription des hypothèques la mention de six éléments : numéro de l’acte créateur de l’hypothèque et date de son inscription, type d’hypothèque, nom du créancier, nom du débiteur, bien-fonds grevé, montant et échéance de la dette.

L’article 7 fixe les modalités d’inscription des mentions et annotations : à l’encre noire indélébile, sans ratures ni ajouts ; les corrections se font à l’encre rouge et sont certifiées par le conservateur ; chaque inscription suppose la date de la transcription de l’acte et son numéro au journal foncier, et porte la signature du conservateur et le sceau de la conservation. La radiation s’opère par tirage d’un trait à l’encre rouge sous l’inscription, avec mention de l’acte ou de la pièce qui la fonde. L’article 8 dispose que les pièces probantes sont versées, lors de l’inscription, au dossier propre du bien-fonds, où elles sont conservées dans l’ordre chronologique de leur date, avec une feuille d’intercalaire portant un numéro d’ordre indiqué sur la couverture du dossier.

Le journal foncier

L’article 9 — dans sa rédaction issue de la décision n° 361/L.R. du 13 décembre 1939 — dispose que le journal foncier est destiné à constater la date du dépôt des demandes d’inscription au registre foncier, et que son modèle est déterminé par l’administration. L’article 10 en fixe la forme : deux cents pages numérotées de 1 à 200 ; sur la couverture sont portés le nom du bureau auxiliaire, le numéro du registre et son nombre de pages ; chaque page est paraphée par l’un des juges du tribunal de première instance.

L’article 11 fixe les modalités de transcription au journal foncier : il est tenu en un seul exemplaire, et le chef du bureau auxiliaire le clôture chaque jour. À l’occasion de chaque inscription doivent être mentionnés : le numéro d’ordre, le jour et l’heure du dépôt de la demande, le nom du requérant et son domicile, la nature du droit objet de la demande, les numéros des bien-fonds et les noms des régions cadastrales, et l’énumération des pièces produites à l’appui de la demande. Chaque inscription est paraphée et signée du chef du bureau auxiliaire. Le journal est tenu sans ratures, sans ajouts et sans blancs entre les lignes ; les corrections sont portées par le chef du bureau à l’encre rouge et signées de lui.

L’article 12 fixe la conservation du journal foncier : à sa clôture, le chef du bureau auxiliaire le remet — sur récépissé — au conservateur dans les vingt-quatre heures, pour conservation dans les archives de la conservation foncière, dans des coffres affectés à chaque bureau auxiliaire et classés par ordre chronologique ; la date d’ouverture et la date de clôture du registre figurent sur sa couverture.

Cette transcription au journal foncier est ce sur quoi s’appuie l’article 63 de la décision n° 188 pour déterminer le rang de priorité entre droits concurrents (« le rang de priorité est déterminé par référence à la date d’inscription dans ce journal »). L’article 65 de la décision n° 188 le complète par la règle de départage : les demandes parvenues le même jour sont classées par l’heure du dépôt ; les demandes qui parviennent simultanément sont signalées au journal foncier et les droits y sont inscrits « en concurrence ». C’est donc le journal foncier — non la date de l’acte ni la date de signature — qui constitue l’axe de tous les contentieux de priorité.

Les registres complémentaires

L’article 13 de la décision n° 189 — dans sa rédaction issue des décisions n° 46/L.R. du 20 avril 1932 et n° 361/L.R. du 13 décembre 1939 — dispose qu’il est tenu, en plus du registre foncier proprement dit, dans chaque conservation foncière, un ensemble de registres et de répertoires. Pour chaque région cadastrale, deux : un répertoire alphabétique des propriétaires ; et un répertoire alphabétique des titulaires des hypothèques immobilières et des saisies confirmées. Pour l’ensemble des régions relevant de la conservation, sept autres registres : un registre d’ordre des demandes ou réclamations d’inscription transmises par les bureaux auxiliaires ; un journal d’inscription des oppositions reçues directement par le conservateur ; un classeur des décisions du conservateur relatives aux corrections d’inscriptions du livre de la propriété et du plan cadastral ; un classeur des notifications d’actes ; un registre des demandes relatives aux opérations topographiques ; un registre d’ordre de la correspondance ; et une boîte de numérotation contenant les fiches d’archives.

L’article 14 complète cette nomenclature en obligeant chaque bureau auxiliaire à tenir un registre d’ordre des opérations préliminaires à l’inscription et un registre des procès-verbaux d’actes selon le modèle déterminé par l’administration, en plus du journal foncier déjà évoqué. Ces registres et répertoires permettent ensemble une recherche au registre foncier par l’entrée du nom du propriétaire ou du créancier, et conservent la trace chronologique des correspondances, oppositions et décisions.

L’inscription des biens-fonds non immatriculés

Ce chapitre revêt une importance pratique particulière parce qu’il concerne les biens-fonds situés dans des régions où la délimitation et le recensement ne sont pas achevés. L’article 15 de la décision n° 189 dispose que chaque bien-fonds de cette nature requiert — avant toute nouvelle inscription à une feuille réelle — la mise en œuvre d’une procédure particulière au cours de laquelle le bien-fonds est délimité à titre provisoire puis publié. L’article 16 — qui est l’article où la mention historique des « juges de paix » survit dans le texte originel — fixe les modalités d’acheminement des oppositions à cette procédure.

Le texte invite tous les opposants à présenter leurs oppositions dans les deux mois suivant la date du dépôt de la demande, dans la forme prescrite et par l’intermédiaire des personnes désignées aux articles 20 et 21 de la décision sur la délimitation et le recensement des biens immeubles. L’opposition est formulée par déclaration écrite signée, adressée au chef du bureau foncier, soit directement, soit par l’intermédiaire des mokhtars, des juges de paix, des présidents de tribunaux ou des juges religieux. Les déclarations sont accompagnées de l’ensemble des pièces et titres sur lesquels la demande s’appuie.

L’article 16, dans sa rédaction originelle de 1926, renvoie aux « juges de paix » comme l’une des autorités par lesquelles l’opposition peut être acheminée. Toutefois, la juridiction de paix a été abolie et la compétence est aujourd’hui dévolue au juge civil unique en vertu du Code de procédure civile libanais. L’obligation de réception de l’opposition demeure entièrement en vigueur, et elle est exercée par le juge civil unique dans le ressort qui s’est substitué historiquement à la juridiction de paix, en concurrence avec les mokhtars, les présidents des tribunaux et les juges religieux (lorsqu’il s’agit de questions de statut personnel).

L’article 17 dispose que les oppositions présentées sont notifiées au requérant qui est tenu de les renvoyer au chef du bureau dans le mois suivant la notification ; à défaut, après l’expiration du délai accordé au requérant, les oppositions sont transmises à la commission permanente de la région, qui statue conformément à l’article 23 et aux articles suivants de la décision n° 186 sur la délimitation et le recensement. L’article 18 dispose enfin que toute opposition postérieure au délai de deux mois à compter du dépôt de la demande est irrecevable — délai forclusif qu’aucun motif, fût-il sérieux, ne saurait proroger.

Les inscriptions et mentions marginales à la feuille réelle

L’article 20 ouvre le cinquième chapitre par la règle de l’unicité de type juridique de la feuille : chaque bien-fonds dispose d’une feuille propre, et chaque section du bien-fonds doit être d’un seul type juridique au regard du droit applicable ; si une section diffère par son type juridique des autres sections, une feuille particulière lui est ouverte. L’article 21 — dans sa rédaction issue de la décision n° 46/L.R. du 20 avril 1932 — le complète par la règle de l’unicité de parcelle : chaque bien-fonds est composé d’une seule parcelle, ou de plusieurs parcelles d’un même type juridique qui forment ensemble une masse unique. Par dérogation à cette règle, le terrain sur lequel sont édifiés des bâtiments et ses dépendances attenantes (cours, jardins) sont considérés comme un seul bien-fonds, même si le terrain et les bâtiments diffèrent par leur type juridique.

L’article 22 complète l’ensemble par la règle de l’unicité de propriétaire : la feuille réelle n’est utilisée que pour un bien-fonds qui appartient à une personne ou à plusieurs personnes ayant ensemble des droits indivis sur l’ensemble des parties du bien-fonds, sans distinction. Si un droit de propriété naît ou existe sur une portion qui ne peut être détachée du bien-fonds, il n’y a pas lieu d’ouvrir une autre feuille : le droit est mentionné à la feuille réelle du bien-fonds, et le nom de son titulaire y est inscrit en qualité de copropriétaire, sous réserve des dispositions de l’article 23.

L’article 23 — auquel renvoie l’article 5 de la décision n° 188 exposé plus haut — dispose, par dérogation aux règles des articles 20 à 22, qu’une feuille complémentaire est ouverte pour chacun des droits divers qui frappent le bien-fonds : « lorsque des droits divers grèvent l’ensemble du bien-fonds, tels que l’idjaratayn, ou portent sur le sol, tels que le droit de superficie et le droit de moukata’a, ou portent sur des étages ou locaux indépendants d’une construction, il est ouvert, outre la feuille réelle du bien-fonds, une feuille complémentaire pour chacun de ces droits ». Le second alinéa ajoute une hypothèse particulière relative aux bâtiments édifiés sur des bien-fonds contigus dont les sections (appartements, étages, locaux) dépassent les limites des bien-fonds voisins : il est ouvert une feuille unique pour l’ensemble des bien-fonds que ces sections surmontent, et des feuilles complémentaires pour chaque section grevée d’un droit qui lui est propre. La feuille complémentaire est tenue parallèlement à la feuille réelle d’origine et mise à jour en concomitance avec elle.

L’article 24 — dans sa rédaction issue de la décision n° 46/L.R. — complète les règles d’éclatement et de fusion. Aucun droit réel ne peut être inscrit sur une section déterminée d’un bien-fonds avant le partage de celui-ci et l’ouverture d’une feuille réelle propre à la section concernée. Les droits réels inscrits aux feuilles des bien-fonds concernés par une opération d’éclatement ou de fusion sont reportés, après l’opération, à leur rang, dans les feuilles nouvelles. Quant aux hypothèques et charges foncières inscrites antérieurement à l’éclatement, le conservateur en assure la ventilation selon l’accord des intéressés, ou à défaut, en proportion de la valeur des parcelles.

Les articles 25 à 33 — modifiés par la loi n° 510 du 6 juin 1996 et par des lois postérieures — règlent les modalités de correction des erreurs matérielles à la feuille, les modalités de signature et de certification des actes complémentaires joints à elle, et les règles d’ordre des inscriptions et mentions marginales postérieures sur une même feuille. Ces articles complètent la structure procédurale du registre foncier d’où naissent l’ensemble des contentieux d’inscription et de priorité entre droits.

Synthèse et lien vers la septième partie

La structure générale du registre foncier telle qu’elle a été dessinée par les décisions n° 188 et n° 189 réunit trois règles fondatrices :

1. L’inscription est condition de l’opposabilité — même entre les contractants (article 11 de la décision n° 188) — sans pour autant éteindre les actions personnelles entre les parties ;
2. La bonne foi est protégée — l’acquéreur d’un droit sur la foi des énonciations du registre est maintenu dans son acquisition (article 13 de la décision n° 188), et il n’est pas atteint par l’annulation ou la correction postérieure (article 15, dernier alinéa) ;
3. Un délai de deux ans clôt le droit de contester — à l’expiration de deux années à compter de l’exécution de la décision portant certification des procès-verbaux de délimitation et de recensement, les droits inscrits acquièrent une force probante absolue (article 17 de la décision n° 188), à la seule exception du cas de fraude.

La loi n° 76 du 3 avril 1999 a déposé sur cet ensemble une strate contemporaine : quatre voies déterminées de l’inscription provisoire assorties de délais brefs (article 25), des sanctions pour l’usage irrégulier ou pour le retard à statuer sur la radiation (article 26), et une procédure détaillée pour la décision du président du tribunal civil en matière de mention de l’action en justice, avec un appel à délai de huit jours (article 29). Ces réformes font passer le texte originel de la mécanique française de 1926 à une mécanique qui répond au rythme de l’exécution judiciaire contemporaine.

Il reste que ce qui se déroule au registre foncier ne se sépare pas de l’opération de délimitation et de recensement qui le précède. Aucun registre n’est ouvert dans une région cadastrale avant l’achèvement, dans cette région, de la délimitation et du recensement ; les droits inscrits puisent leur fondement dans les procès-verbaux issus de cette opération, et la plupart des dispositions de la décision n° 188 renvoient à la décision n° 186 qui la régit. C’est le sujet de la septième partie à venir de cette série : la décision n° 186 du 15 mars 1926 — la délimitation et le recensement fonciers, qui expose la loi libanaise du « relevé cadastral » dans son intégralité, ainsi que la mécanique de constitution de la propriété foncière dans les régions où la délimitation n’est pas encore achevée.

Articles dans cette série

Cette série couvre l’ensemble du Code de la propriété foncière libanais en huit parties.

• Première partie — Définition de l’immeuble et types de propriété
• Deuxième partie — Les servitudes immobilières
• Troisième partie — Le gage immobilier et la « vente à réméré »
• Quatrième partie — Les privilèges et l’hypothèque immobilière
• Cinquième partie — La promesse de vente, le droit de préemption et la prescription acquisitive
• Sixième partie — Le registre foncier (vous êtes ici)
• Septième partie — La délimitation et le recensement fonciers
• Huitième et dernière partie — La copropriété des immeubles bâtis