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Quatrième partie de la série « Guide pratique du Code de la propriété foncière », couvrant les articles 117 à 173 de l’arrêté n° 3339/LR du 12 novembre 1930 (Livre V — Des privilèges et des hypothèques) : les trois privilèges immobiliers exclusifs, les règles générales de l’hypothèque, l’hypothèque conventionnelle, l’hypothèque légale dans ses cinq cas, les droits du créancier hypothécaire, les effets de l’hypothèque vis-à-vis du débiteur et du tiers acquéreur, l’extinction de l’hypothèque par radiation, et l’expropriation forcée de l’immeuble grevé avec renvoi au Code de procédure civile.

Version arabe : الامتيازات والتأمينات العقارية ونزع الملكية الإجبارية في القانون اللبناني — الجزء الرابع من الدليل العملي لقانون الملكية العقارية.

Introduction

Dans la troisième partie de la série, nous avons exposé le régime du gage immobilier — gage par transfert de propriété (la « vente à réméré » au sens libanais) et gage immobilier conventionnel — qui occupe les articles 91 à 116 du Code de la propriété libanais (arrêté n° 3339/LR du 12 novembre 1930, ci-après le CP). La présente partie passe au Livre V du même arrêté (articles 117 à 173), intitulé « Des privilèges et des hypothèques ».

La distinction structurelle avec le Livre IV est essentielle et conditionne la lecture du Livre V dans son entier. Le Livre IV (gage) repose sur le transfert de propriété ou de possession au créancier : la « vente à réméré » transfère la propriété, et le gage immobilier conventionnel implique la remise de l’immeuble au créancier ou à un tiers détenteur. Le Livre V, à l’inverse, organise des sûretés réelles qui n’emportent ni transfert de propriété ni transfert de possession et qui se constituent — pour l’hypothèque — par la seule inscription au registre foncier. Le législateur libanais de 1930 a délibérément séparé ces deux régimes en deux livres distincts ; la cohérence terminologique du présent texte avec celle de la partie précédente s’attache à respecter cette séparation.

Le Livre V réunit deux régimes distincts dans leur source juridique mais convergents dans leur fonction économique :

• Chapitre I (articles 117 à 119) : les privilèges immobiliers. Il s’agit de droits de préférence que le créancier tire de la nature même de sa créance, c’est-à-dire directement de la loi et non d’une convention entre les parties. Le législateur les limite à trois cas, énumérés de façon exhaustive ;
• Chapitre II (articles 120 à 142) : les hypothèques immobilières. Il s’agit de droits réels sur l’immeuble qui naissent soit par la convention des parties (hypothèque conventionnelle), soit de plein droit en vertu de la loi ou d’une décision de justice (hypothèque légale). Le principe commun est sans exception : l’hypothèque n’a d’effet juridique qu’après son inscription au registre foncier ;
• Chapitres III à VII (articles 143 à 173) : les droits du créancier hypothécaire, les effets de l’hypothèque à l’égard du débiteur et du tiers acquéreur, l’extinction de l’hypothèque par radiation, et la règle d’ouverture de l’expropriation forcée de l’immeuble grevé.

Trois strates législatives postérieures à la rédaction de 1930 doivent être signalées dès l’introduction.

• L’arrêté n° 102/LR du 6 août 1932 a modifié les articles 131, 136 et 158 — c’est-à-dire la structure même de l’hypothèque légale (article 131), la règle relative aux immeubles des comptables publics et des débiteurs de l’État (article 136), et l’ouverture de l’expropriation forcée (article 158). Les textes reproduits ci-dessous sont la rédaction en vigueur après ce premier remaniement.
• L’arrêté n° 48/LR du 28 mars 1933 a abrogé vingt-deux articles des chapitres VI et VII (articles 152 à 157 et 159 à 173), c’est-à-dire l’essentiel des dispositions de détail relatives à la radiation des inscriptions hypothécaires et aux opérations de l’expropriation forcée. Ces dispositions n’ont pas été conservées dans le Code de la propriété ; elles ont migré vers la législation d’exécution et se trouvent aujourd’hui dans le Code de procédure civile libanais au Livre IX — De l’exécution (article 827 et suivants).
• La loi n° 76 du 3 avril 1999 a abrogé les articles 140, 141 et 142, c’est-à-dire la section IV complète du chapitre II (les hypothèques différées).

Le résultat pratique : sur les cinquante-sept articles du Livre V, trente-deux articles demeurent en vigueur ; ce sont eux qui portent la solidité applicative du régime hypothécaire immobilier au Liban. Les règles procédurales de l’expropriation forcée ne se lisent plus dans l’arrêté 3339 mais dans le Code de procédure civile.

Champ de la présente partie : articles 117 à 173 du CP, organisés ainsi :

• articles 117 à 119 : définition du privilège immobilier, énumération limitative des trois créances privilégiées, et exemption d’inscription ;
• articles 120 à 127 : règles générales de l’hypothèque immobilière (définition, indivisibilité, biens hypothécables, rang, hypothèque conventionnelle ou légale, pluralité d’hypothèques) ;
• articles 128 à 130 : hypothèque conventionnelle et conditions de capacité ;
• articles 131 à 139 : hypothèque légale dans ses cinq cas et règles d’inscription ;
• articles 143 à 145 : droits du créancier hypothécaire (cession et droit de suite) ;
• articles 146 à 149 : effets de l’hypothèque à l’égard du débiteur et du tiers acquéreur ;
• articles 150 et 151 : extinction de l’hypothèque par radiation et radiation par consignation ;
• article 158 : règle d’ouverture de l’expropriation forcée et renvoi au Code de procédure civile.

I. — Les privilèges immobiliers

Définition du privilège

L’article 117 du CP définit le privilège immobilier en ces termes :

Le privilège, en matière immobilière, est un droit réel accordé au créancier en raison de la qualité particulière de sa créance, et qui lui confère le droit d’être préféré à tous les autres créanciers, même aux créanciers hypothécaires.

Trois caractéristiques essentielles se dégagent de cette définition.

Premier caractère — un droit réel. Le privilège s’attache à l’immeuble lui-même et suit cet immeuble dans les mains de ses acquéreurs successifs.

Deuxième caractère — sa source est la loi et non la convention. La préférence dont bénéficie le créancier privilégié procède de la qualité de sa créance telle que la loi la qualifie, et non d’un accord entre le débiteur et le créancier. Sur ce point, le privilège se distingue radicalement de l’hypothèque conventionnelle qui, elle, naît de la volonté des parties.

Troisième caractère — une préférence absolue. Le créancier privilégié prime tous les autres créanciers, y compris les créanciers hypothécaires inscrits antérieurement. C’est là la différence pratique la plus importante entre le privilège et l’hypothèque, qu’elle soit conventionnelle ou légale.

Les trois créances privilégiées — énumération limitative

L’article 118 limite les créances privilégiées à trois cas, et trois seulement :

1. La créance prévue à l’article 44 de l’arrêté n° 186 du 15 mars 1926 ;

>

2. Les frais de justice nés de la vente de l’immeuble et de la distribution de son prix ;

>

3. Les droits de mutation et les amendes encourues à raison de déclarations mensongères relatives au prix de vente.

La formulation est limitative (trois et trois seulement) ; cette règle a un effet structurant. Aucun privilège immobilier nouveau ne peut être créé par voie d’analogie ou de jurisprudence. Toute créance qui ne relève pas de l’un des trois alinéas n’accède pas à la qualité de privilège immobilier au sens de l’article 117 — même si certaines lois spéciales ont reconnu à d’autres catégories de créanciers une forme de privilège général, qui obéit toutefois à un mécanisme de mise en œuvre distinct.

L’exemption d’inscription et sa portée réelle

L’article 119 dispose :

Par dérogation au principe général posé par l’article 10 de l’arrêté relatif à l’institution du registre foncier, ces privilèges sont dispensés d’inscription.

Les trois privilèges énumérés à l’article 118 produisent donc effet à l’égard des tiers sans inscription au registre foncier — exception expressément consentie à la règle de l’article 10 de l’arrêté n° 188 du 15 mars 1926, qui fait de l’inscription la condition d’opposabilité aux tiers des droits réels portant sur l’immeuble.

Il est de jurisprudence constante que cette dispense est strictement limitée aux trois privilèges de l’article 118 et à eux seuls. Les créances auxquelles une loi spéciale a reconnu un caractère de privilège — telles que la créance de la Caisse nationale de sécurité sociale au titre de l’article 48 de la loi sur la sécurité sociale, ou la créance correspondant aux salaires de la dernière année prévue à l’article 48 du Code du travail — bénéficient bien d’un rang préférentiel, mais ne profitent pas de l’exemption de l’article 119 ; elles n’ont d’effet à l’égard des créanciers antérieurement inscrits que si elles sont elles-mêmes inscrites au registre foncier conformément à l’article 10 de l’arrêté 188. Cette distinction est d’une importance pratique majeure lors de l’établissement de l’ordre des créanciers sur un même immeuble.

II. — L’hypothèque immobilière : règles générales

Définition

L’article 120 définit l’hypothèque en ces termes :

L’hypothèque est un droit réel sur les immeubles affectés à la garantie de l’exécution d’une obligation ; elle est par sa nature indivisible et subsiste en entier sur les immeubles affectés, sur chacun d’eux et sur chaque portion de ces immeubles, et les suit en quelques mains qu’ils passent.

Trois caractères inséparables découlent de cette définition.

Premièrement, l’hypothèque est un droit réel accessoire. Elle porte sur l’immeuble lui-même mais ne s’autonomise pas par rapport à la créance qu’elle garantit : elle naît avec elle et s’éteint avec elle.

Deuxièmement, l’hypothèque est indivisible. Elle grève l’immeuble dans son entier et chaque parcelle de celui-ci. Elle ne s’allège pas par paiement partiel de la dette, et ne se divise pas non plus sur plusieurs immeubles proportionnellement à leurs valeurs ; elle demeure entière sur le tout et sur chacune des parties.

Troisièmement, l’hypothèque emporte droit de suite. Elle accompagne l’immeuble en quelques mains qu’il passe — par vente, donation ou succession.

Biens susceptibles d’être hypothéqués

L’article 121 limite les biens hypothécables à quatre catégories exhaustivement énumérées :

1. Les immeubles, bâtis ou non bâtis, qui sont susceptibles d’être vendus et achetés, ainsi que tous leurs accessoires qui ont le caractère d’immeubles ;

>

2. Le droit d’usufruit grevant lesdits immeubles et accessoires, pendant la durée de ce droit ;

>

3. Les droits d’idjaratayn et de moukatava ;

>

4. Le droit de superficie.

Les alinéas 3 et 4 visent des régimes immobiliers historiques (l’idjaratayn et la moukatava d’origine ottomane, ainsi que la superficie). Les alinéas 1 et 2 forment, eux, la pierre angulaire de l’hypothèque immobilière contemporaine. L’alinéa 1 mérite une attention particulière sur l’expression « susceptibles d’être vendus et achetés » : les biens du domaine public et le waqf religieux ne sont pas hypothécables précisément parce qu’ils ne sont pas dans le commerce.

Hypothèque sur immeuble indivis

L’article 122 dispose :

L’hypothèque consentie par un copropriétaire indivis sur un immeuble en indivision, sans le consentement de ses coïndivisaires, se reporte après le partage sur la part qui lui échoit dans son lot ; quant aux sommes qui reviennent à l’auteur de l’hypothèque à raison de l’égalisation des valeurs des lots ou au titre du prix de l’immeuble — en cas de vente entre coïndivisaires — elles sont affectées au paiement du montant de l’hypothèque.

Cette règle est pratiquement indispensable : le copropriétaire indivis peut hypothéquer sa quote-part sans avoir à requérir l’accord de ses coïndivisaires, mais l’hypothèque se concentre sur sa quote-part exclusivement et ne s’étend pas à l’immeuble dans son entier. Si un partage en nature intervient ultérieurement, l’hypothèque se reporte sur le lot attribué à l’auteur de l’hypothèque. Si l’immeuble est vendu entre coïndivisaires, la part qui revient à l’auteur de l’hypothèque est affectée au remboursement du montant garanti.

Extension aux constructions et plantations

L’article 123 prévoit que :

L’hypothèque acquise s’étend aux constructions, plantations et améliorations apportées à l’immeuble hypothéqué.

L’hypothèque s’étend donc de plein droit aux additions et améliorations postérieures à l’inscription. Le créancier n’a pas à constituer d’hypothèque complémentaire à chaque construction nouvelle ou plantation.

Hypothèque des intérêts

L’article 124 autorise le créancier inscrit pour un capital portant intérêts ou rentes à acquérir, pour ses intérêts et rentes — concernant l’année courue à la date de la demande d’exécution et l’année courante, sous réserve que le total n’excède pas le montant des intérêts de deux années — le même rang que l’hypothèque assignée au capital, à trois conditions cumulatives :

• ce droit doit être né du contrat lui-même ;
• il doit être inscrit ;
• le taux des intérêts doit être expressément mentionné dans l’inscription de l’hypothèque.

La règle est essentielle à la rédaction des actes hypothécaires : l’omission du taux des intérêts dans le titre d’inscription prive le créancier du rang hypothécaire sur ses intérêts et ramène ceux-ci au rang de créance ordinaire. Il est de jurisprudence constante que les intérêts stipulés dans le contrat — dans les limites légales — sont dus alors même que leur mention n’a pas été reprise dans l’acte d’exécution, dès lors qu’ils figuraient dans le titre original d’hypothèque.

Conservation du rang sans renouvellement

L’article 125 dispose :

Toute hypothèque régulièrement inscrite au registre foncier conserve son rang et sa validité sans qu’il soit besoin d’une formalité nouvelle, jusqu’à l’inscription, dans ce même registre, et selon les mêmes formes, de l’acte de mainlevée.

L’hypothèque ne se périme pas par le seul écoulement du temps. Elle demeure efficace jusqu’à l’inscription de l’acte de mainlevée (autrement dit, la radiation de l’hypothèque par extinction de la créance). Aucun renouvellement décennal ou autre inscription complémentaire n’est exigé pour la conservation du droit.

Hypothèque conventionnelle ou légale

L’article 126 dispose :

L’hypothèque est conventionnelle ou légale, et dans l’un et l’autre cas elle n’a effet qu’après son inscription.

Cette dualité est fondamentale : la source de l’hypothèque est soit l’accord des parties (conventionnelle), soit la loi ou la décision judiciaire (légale). La règle commune à toutes les hypothèques est sans exception : l’inscription est condition de l’efficacité de l’hypothèque et non simple condition de preuve. Aucun effet ne naît avant inscription, alors même que l’acte aurait été régulièrement signé.

Pluralité d’hypothèques et règle du rang

L’article 127 dispose :

Plusieurs hypothèques peuvent être constituées sur un même immeuble. Qu’elles soient conventionnelles ou légales, leur rang est déterminé par la date de leur inscription au registre foncier.

Cette règle consacre le principe « premier inscrit, premier en rang ». L’article 127 ne distingue pas entre hypothèque légale et hypothèque conventionnelle pour la détermination du rang : la date d’inscription est le critère unique. Il est de jurisprudence constante que le créancier de premier rang peut renoncer à sa préférence pour se mettre à parité avec un créancier postérieur, ou qu’un créancier postérieur peut être préféré à un antérieur par cession de rang ; mais ces conventions ne sont opposables aux tiers qu’à compter de leur inscription au registre foncier.

III. — L’hypothèque conventionnelle

Capacité de disposer

L’article 128 dispose :

L’hypothèque conventionnelle ne peut être consentie que par celui qui a la capacité de disposer de l’immeuble ou du droit qu’il hypothèque.

L’hypothèque est un acte translatif d’une partie des prérogatives sur l’immeuble (droit de suite et droit de préférence). Elle exige par conséquent la capacité de disposer, et non la simple capacité d’administrer. Le mineur, le majeur protégé, et le mandataire pourvu d’un simple mandat d’administration sans procuration spéciale d’hypothèque — aucun de ces auteurs ne peut consentir une hypothèque conventionnelle valable.

Mineurs, incapables et absents

L’article 129 dispose :

Il ne peut être constitué d’hypothèque sur les droits des incapables, des mineurs ou des majeurs protégés que pour les causes et dans les formes déterminées par la loi régissant leur statut personnel. Quant aux droits des absents, tant qu’une mise en possession ne leur est conférée qu’à titre provisoire, l’hypothèque ne peut les grever que sur autorisation judiciaire.

Le principe est la protection de celui qui ne peut se défendre. Les hypothèques sur leurs immeubles ne sont admises que dans les limites permises par les lois spéciales relatives à leur incapacité — ou, dans le cas de l’absent dont l’immeuble a fait l’objet d’une prise de possession provisoire, sur autorisation judiciaire expresse.

Interdiction de l’hypothèque sur biens futurs

L’article 130 dispose :

Il ne peut être hypothéqué de biens à venir.

Hypothéquer une chose qui n’existe pas au moment du contrat ne fait naître aucun droit réel. L’hypothèque sur un immeuble que le constituant projette d’acquérir n’est pas valable ; il en va de même pour l’hypothèque sur des bâtiments non encore construits. La règle est logique : le droit réel suppose un objet déterminé et présent.

IV. — L’hypothèque légale

Définition et cinq cas

L’article 131, dans sa rédaction issue de l’arrêté du 6 août 1932, commence par une définition :

L’hypothèque légale est celle qui est inscrite de plein droit, que ce soit avec ou sans le consentement du propriétaire de l’immeuble, dans les cas énumérés ci-dessous. Cette hypothèque n’est jamais constituée qu’à un nom déterminé.

L’article restreint ensuite les cas à cinq catégories :

1. Les droits et créances des mineurs et incapables — l’hypothèque légale est constituée sur les biens de leurs tuteurs ;
2. Les droits et créances de la femme mariée — elle est constituée sur les immeubles du mari en garantie de la dot et des droits matrimoniaux, ainsi que de l’indemnité due au titre des obligations dont elle aurait pris la charge à raison du mari ;
3. Les droits et créances de l’État, des municipalités et des administrations publiques — elle est constituée sur les immeubles des comptables publics ; de même, les droits et créances de l’État sont garantis sur les immeubles de ses débiteurs ;
4. Les droits et créances du vendeur, du copermutant et du copartageant — elle est constituée sur l’immeuble vendu, échangé ou partagé, lorsqu’aucune hypothèque conventionnelle n’a été retenue pour garantir le prix de vente, le retour d’échange, ou la soulte de partage ;
5. Les droits et créances des créanciers ou légataires d’une succession — elle est constituée sur les immeubles de la succession en garantie de la séparation des patrimoines du défunt et de l’héritier.

Il est de jurisprudence constante que l’hypothèque légale constitue une mesure conservatoire, et qu’il n’est pas nécessaire que la décision qui en ordonne l’inscription soit revêtue de la force exécutoire pour qu’elle s’établisse comme instrument de garantie ; que cette hypothèque demeure efficace tant qu’il n’a pas été statué sur le fond de la contestation qui la viserait ; et que le recours contre la décision en ordonnant l’inscription relève du président du département de l’exécution selon les règles de l’exécution forcée, non du tribunal du fond.

Désignation des montants et des immeubles

L’article 132 dispose :

Dans l’hypothèque légale, doivent toujours être désignés les montants garantis et les immeubles sur lesquels porte l’hypothèque.

Il s’agit d’une exigence de forme substantielle. L’hypothèque légale ne s’établit régulièrement qu’avec la détermination chiffrée du montant garanti et la désignation des immeubles affectés. L’imprécision sur l’un ou l’autre de ces éléments ouvre la voie à la contestation de l’inscription.

Autorité compétente pour les mineurs et incapables

L’article 133 prévoit que le fondement de l’hypothèque légale constituée au profit des mineurs et incapables, ainsi que sa consistance et ses conditions, sont déterminés par l’autorité chargée du contrôle de l’administration tutélaire au titre de la législation en vigueur. La logique est l’unification du contrôle : la décision sur les patrimoines des incapables relève d’un seul cadre de surveillance.

Contrat de mariage et tribunal compétent

L’article 134 prévoit que le fondement de l’hypothèque légale constituée au profit de la femme mariée, ainsi que sa consistance et ses conditions, peuvent être fixés par une stipulation expresse dans le contrat de mariage dressé devant les autorités compétentes. À défaut de contrat de mariage ou d’une telle stipulation, le tribunal civil du lieu de résidence des parties y pourvoit.

Augmentation et diminution des garanties

L’article 135 prévoit que si les garanties hypothécaires consenties au profit des mineurs et incapables ou de la femme mariée se révèlent insuffisantes, il appartient à l’autorité désignée par l’article 133 — pour les premiers — et au tribunal — pour la seconde — de les étendre. Symétriquement, l’excès de garantie peut être réduit par le même mécanisme. La règle est pratique : la garantie se calibre selon le besoin, elle ne se fige pas.

Comptables publics et débiteurs de l’État

L’article 136, dans sa rédaction issue de l’arrêté du 6 août 1932, dispose :

L’hypothèque sur les immeubles des comptables publics est requise par décision du ministre des Finances ou du fonctionnaire qui en fait fonction, et il en va de même pour l’hypothèque sur les immeubles des débiteurs de l’État.

L’autorité d’inscription est entre les mains directes du ministre des Finances (ou de son délégataire). Aucune intervention judiciaire n’est requise. Cette particularité est structurelle : l’hypothèque sur l’immeuble d’un comptable de l’État ou sur l’immeuble d’un débiteur de l’État suit une voie administrative, non judiciaire.

Vendeur, copermutant et copartageant

L’article 137 reconnaît au vendeur, au copermutant et au copartageant d’immeubles le droit de stipuler dans l’acte de vente, d’échange ou de partage, une hypothèque sur les immeubles vendus, échangés ou attribués, en garantie du paiement du prix ou du règlement de la soulte. Lorsqu’aucune stipulation n’a réservé d’hypothèque conventionnelle à cet effet, chacun d’eux peut requérir une hypothèque légale par décision du tribunal civil du lieu de situation des immeubles.

L’article 137 impose donc la solution de remplacement de l’hypothèque légale lorsque l’acte n’a pas prévu de garantie conventionnelle. Cette règle protège le vendeur — qui ne saurait, après transfert de propriété, se retrouver simple créancier chirographaire d’un acheteur insolvable.

Le délai de six mois pour la séparation des patrimoines

L’article 138 énonce trois règles intimement liées :

Les créanciers et les légataires peuvent conserver leurs droits à la séparation des patrimoines au moyen d’une inscription légale qui doit être prise dans les six mois suivant l’ouverture de la succession. À défaut d’inscription dans ce délai, le droit perd tout effet sur les immeubles.

>

L’inscription a lieu en vertu d’une décision rendue en chambre du conseil, sur requête des intéressés, et après réquisition du ministère public.

Trois remarques pratiques s’imposent.

Premièrement, le délai est péremptoire. Six mois à compter de l’ouverture de la succession — non du jour où le créancier a eu connaissance du décès. L’expiration du délai sans inscription prive la créance de tout effet sur les immeubles de la succession à l’égard des tiers.

Deuxièmement, la décision est rendue en chambre du conseil. Procédure non contradictoire, plus rapide que l’instance ordinaire, mais qui requiert néanmoins la réquisition du ministère public.

Troisièmement, l’inscription légale profite à l’ensemble des créanciers et légataires — y compris ceux qui n’ont pas pris l’initiative de la requête — sous réserve qu’ils ne se soient pas eux-mêmes privés de leur droit en n’inscrivant pas leurs créances dans le même délai de six mois ; cette extension du bénéfice ne crée pas de nouveaux titres de préférence ni n’affecte les rangs de préférence préexistants entre eux.

Inscription conservatoire en cas d’urgence

L’article 139 dispose :

Dans les divers cas d’hypothèque légale, le président du tribunal peut, en cas d’urgence, ordonner sur requête l’inscription des inscriptions conservatoires nécessaires.

La durée de cette inscription est limitée : elle prend fin par la décision définitive dont l’inscription est requise. Si la décision définitive confirme tout ou partie des inscriptions, l’hypothèque prend rang à la date de l’inscription conservatoire, non à la date de l’inscription définitive. Cet avantage est essentiel : l’inscription conservatoire fige le rang chronologique et met le créancier à l’abri d’une hypothèque postérieure inscrite entre la requête et la décision.

Remarque sur la section IV. La loi n° 76 du 3 avril 1999 a abrogé les articles 140, 141 et 142, c’est-à-dire la section IV complète du chapitre II (les hypothèques différées). Le texte actuel du Code de la propriété ne contient plus aucune disposition relative aux hypothèques différées.

V. — Droits du créancier hypothécaire

Cession du droit subordonnée au consentement du débiteur

L’article 143 dispose :

Le créancier hypothécaire ne peut céder son droit à un tiers qu’avec le consentement exprès du débiteur, à moins qu’une stipulation claire du contrat ne l’y autorise (par exemple : l’inscription à l’effet que l’hypothèque est consentie « à ordre »).

La règle est inverse de celle qui régit en droit commun la cession de créance ordinaire au titre du Code des obligations et des contrats. L’hypothèque immobilière confère au créancier des prérogatives étendues sur l’immeuble du débiteur ; il n’est pas admis qu’elles soient cédées à un tiers sans le consentement exprès du débiteur, sauf si cette faculté a été expressément stipulée dans le titre d’hypothèque (par exemple : la clause « hypothèque à ordre »).

Modalités du transfert

L’article 144 prévoit deux modes de transfert :

• l’inscription de la cession au registre foncier ou au registre des hypothèques ;
• ou l’endossement du certificat d’inscription — sous réserve que la signature du cédant soit officiellement certifiée selon les articles 59, 60 et 61 de l’arrêté n° 188 du 15 mars 1926.

Il est de jurisprudence constante que la simple notification du transfert — avant son inscription au registre foncier — ne confère pas à la cession son effet à l’égard des tiers et n’investit pas le cessionnaire du droit de suite et du droit de préférence devant le département de l’exécution.

Droit de suite

L’article 145 dispose :

Les créanciers ayant hypothèque sur un immeuble le suivent en quelques mains qu’il passe, et perçoivent le montant qui leur est affecté, chacun selon le rang déterminé par les inscriptions.

Il s’agit de la consécration de la nature de droit réel : l’hypothèque suit l’immeuble, non le patrimoine. Le créancier hypothécaire recouvre sa créance sur le prix de l’immeuble selon le rang de son inscription, quelle que soit la main entre laquelle l’immeuble actuel se trouve.

VI. — Effets de l’hypothèque vis-à-vis du débiteur et du tiers acquéreur

Pouvoir de disposition du débiteur

L’article 146 dispose :

Le débiteur ou le possesseur dispose librement de l’immeuble hypothéqué et peut, selon les règles posées ci-après, se libérer avant l’échéance, sans l’autorisation des créanciers hypothécaires.

L’hypothèque ne gèle pas l’immeuble. Le débiteur conserve la possibilité de le vendre, de le louer, ou d’y constituer d’autres droits réels — mais l’hypothèque suit l’immeuble dans les mains du tiers acquéreur.

Droit d’option du tiers acquéreur

L’article 147 dispose :

Lorsque le débiteur a vendu l’immeuble ou le droit hypothéqué postérieurement à la constitution de l’hypothèque, le tiers acquéreur mis en cause dispose d’une option :

>

– soit payer au créancier poursuivant son capital en principal, intérêts et frais ;

– soit subir les opérations de l’expropriation forcée engagées par le créancier.

Trois règles pratiques.

Premièrement, condition de mise en cause. L’option ne s’ouvre qu’au cours de l’instance d’exécution, et seulement après que le tiers acquéreur y a été régulièrement appelé.

Deuxièmement, le choix de payer fait tomber la poursuite. Si le tiers acquéreur choisit de payer la créance intégralement — principal, intérêts et frais — la procédure d’expropriation forcée s’arrête, et le tiers acquéreur se trouve subrogé dans les droits du créancier contre le débiteur originaire selon les règles du droit commun.

Troisièmement, le choix de subir. Le tiers acquéreur peut au contraire laisser la procédure de vente forcée se poursuivre jusqu’à son terme, auquel cas il perçoit le prix de vente net du montant désintéressant le créancier.

Détérioration de l’immeuble et indemnité d’assurance

L’article 148 traite — en ses deux alinéas — du cas de la dégradation de l’immeuble grevé selon un mécanisme délicat.

Premier alinéa. Si l’immeuble est détérioré ou endommagé au point de devenir insuffisant comme garantie du créancier, ce dernier peut requérir :

• la restitution immédiate de sa créance sur décision judiciaire ; ou
• l’obtention d’une garantie complémentaire.

Quant aux indemnités versées par la société d’assurance, elles sont en principe affectées à la remise en état de l’immeuble — à la condition qu’elles soient suffisantes pour rétablir l’immeuble dans son état antérieur. La remise en état et l’emploi des fonds se font sous le contrôle du créancier (ou des créanciers) selon les modalités convenues entre celui-ci et le débiteur ; à défaut d’accord, le juge tranche.

Second alinéa. Si les indemnités d’assurance sont insuffisantes pour la remise en état de l’immeuble, ou si le débiteur renonce à la remise en état, le montant des indemnités est distribué entre les créanciers privilégiés et hypothécaires admis à la distribution, chacun selon le rang de sa créance, et le débiteur perd le bénéfice du terme à concurrence de ce montant.

La portée pratique est nette : le contrat d’assurance souscrit auprès de la société d’assurance n’est pas un contrat « privé » du propriétaire ; l’indemnité d’assurance a une affectation immobilière, dont la première finalité est le paiement des créances hypothécaires sur l’immeuble, et qui ne revient au propriétaire qu’après leur règlement.

Modification de la consistance et action en dommages-intérêts

L’article 149 prévoit que, lorsque le tiers acquéreur apporte des modifications à la consistance de l’immeuble hypothéqué, les détériorations qui résultent de son fait ou de sa négligence et qui causent un préjudice aux créanciers hypothécaires leur ouvrent le droit d’agir en dommages-intérêts contre lui. En contrepartie, le tiers acquéreur peut réclamer le remboursement des dépenses qu’il a estimé nécessaires d’engager pour la conservation et l’entretien de l’immeuble.

La règle est équilibrée : le tiers acquéreur conserve les pouvoirs de disposition sur l’immeuble, mais il en garantit l’intégrité matérielle envers les créanciers hypothécaires ; en retour, il a droit au remboursement de ses dépenses conservatoires nécessaires.

VII. — Extinction de l’hypothèque et radiation

Causes de la radiation

L’article 150 dispose :

L’hypothèque s’éteint par la radiation. La radiation a lieu :

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1. par l’extinction de l’obligation que l’hypothèque garantissait ;

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2. par la renonciation du créancier à son droit.

Deux voies d’extinction de l’hypothèque, qui se rejoignent toujours à une étape administrative unique : la radiation au registre foncier. Avant la radiation, l’inscription demeure efficace même si la créance s’est éteinte au fond. Il est de jurisprudence constante que la créance est l’obligation principale, l’hypothèque l’obligation accessoire qui la suit ; l’extinction de la créance par prescription ou par paiement entraîne l’extinction de l’hypothèque, mais l’effet pratique au registre foncier n’est acquis qu’à compter de l’inscription de la radiation ou de la décision judiciaire prononçant la radiation.

Radiation par consignation du montant

L’article 151 dispose :

Les inscriptions sont rayées du consentement des parties qui ont qualité pour y procéder, ou en vertu d’une décision passée en force de chose jugée. Toutefois, elles peuvent être rayées sans le consentement des créanciers si le montant de la dette est consigné après offre réelle faite aux créanciers et refus de leur part.

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La consignation du montant de la dette après offre réelle libère le débiteur, et tient lieu de paiement à son égard si l’offre a été faite régulièrement ; et le montant ou l’objet ainsi consigné demeure sous la responsabilité du créancier et à ses risques.

Il s’agit d’un mécanisme de protection fondamentale du débiteur : si le créancier refuse de recevoir le paiement, le débiteur ne demeure pas otage de ce refus ; il fait procéder à l’offre réelle de la dette (généralement par l’intermédiaire d’un notaire), et en cas de refus, il consigne le montant et peut alors requérir la radiation de l’inscription. La charge du montant consigné se transmet au créancier, les intérêts cessent de courir, et l’immeuble se libère de l’inscription hypothécaire.

VIII. — L’expropriation forcée

La règle de l’article 158

L’article 158, dans sa rédaction issue de l’arrêté du 6 août 1932, dispose :

En cas de non-paiement à l’échéance des montants garantis, tout créancier hypothécaire, quel que soit son rang, peut poursuivre la vente de l’immeuble ou du droit hypothéqué par voie d’expropriation forcée.

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Le créancier gagiste, ou l’acheteur dans la vente à réméré ou dans la vente avec faculté d’exploitation, peut user du même droit, mais ne le peut qu’à la condition que le débiteur lui ait conféré à cette fin un mandat irrévocable et permanent.

Trois règles essentielles.

Premièrement, tout créancier hypothécaire peut poursuivre, quel que soit son rang. Il n’est pas nécessaire d’attendre l’initiative du créancier de premier rang ; le créancier de deuxième ou de troisième rang peut ouvrir la procédure, étant entendu que chaque créancier antérieur conserve son rang dans la distribution du prix.

Deuxièmement, le créancier gagiste — dans le gage immobilier conventionnel — ne procède pas directement à l’expropriation. Comme nous l’avons vu à propos de l’article 107 du CP (exposé dans la troisième partie de cette série), qui interdit l’appropriation pure et simple de l’immeuble par le créancier gagiste, l’article 158 réserve l’exception au cas où le créancier gagiste détient un mandat irrévocable et permanent consenti par acte préalable.

Troisièmement, l’acheteur dans la vente à réméré et l’acheteur dans la vente avec faculté d’exploitation — bien que leur qualification juridique soit celle de propriétaires plutôt que de créanciers gagistes — n’usent du droit de poursuivre l’expropriation forcée qu’à la même condition : un mandat irrévocable et permanent consenti par le vendeur.

Renvoi au Code de procédure civile

Par l’effet de l’abrogation des articles 159 à 173 du CP par l’arrêté n° 48/LR du 28 mars 1933, la structure entière de la procédure d’expropriation forcée a migré vers la législation d’exécution, et se trouve aujourd’hui codifiée dans le Code de procédure civile libanais au Livre IX (article 827 et suivants).

Quatre règles structurelles sont à retenir lors de l’application de l’article 158 :

• L’organe compétent. Il est institué auprès du tribunal de première instance un département de l’exécution dirigé par le juge unique de la circonscription concernée (article 827 du Code de procédure civile). Le président du département a compétence pour rendre les décisions et ordonnances relatives à l’exécution et pour statuer en urgence sur le fond des difficultés d’exécution (article 829) ;
• La compétence territoriale. Pour l’exécution des jugements, arrêts et ordonnances judiciaires, la compétence revient au département de l’exécution institué auprès du tribunal de première instance qui a connu de l’affaire jugée, ou de la cour d’appel le cas échéant (article 830) ;
• Le titre exécutoire. L’exécution forcée ne peut être poursuivie qu’en vertu d’un titre exécutoire. Les titres exécutoires sont les jugements, arrêts et ordonnances judiciaires, les sentences arbitrales exécutoires, les actes authentiques et privés, et tous autres documents que la loi déclare directement exécutoires (article 835) ;
• Le droit de priorité dans l’exécution. Le créancier titulaire d’un privilège, d’un gage ou d’une hypothèque sur l’un des biens du débiteur ou sur certains d’entre eux n’est pas tenu de poursuivre d’abord l’exécution sur ces biens (article 858). Autrement dit, le créancier hypothécaire conserve la liberté de choisir l’orientation de la poursuite, et n’est pas contraint d’engager d’abord l’expropriation forcée sur l’immeuble grevé avant d’agir sur les autres biens du débiteur.

L’expropriation forcée — avec ses différentes phases : ordonnance de mise à prix, publicité des annonces, adjudication en vente publique, décision d’adjudication, et distribution du prix — constitue un régime d’exécution autonome qui justifierait un traitement détaillé séparé. Pour les besoins de la présente partie, il suffit de constater que l’article 158 ouvre la voie, puis renvoie implicitement au Code de procédure civile pour la mise en œuvre procédurale.

Il est de jurisprudence constante que certains vices procéduraux dans les opérations d’expropriation forcée — tels que la publication d’un montant inférieur à la mise à prix arrêtée après abattement — ne constituent pas des vices substantiels emportant nullité, et ne peuvent être invoqués par voie d’appel de la décision d’adjudication, mais doivent faire l’objet d’une action en nullité selon les règles du Code de procédure civile. Il est également constant que la décision d’adjudication dans la vente forcée ne constitue pas un titre régulier au sens de la prescription acquisitive abrégée, à moins qu’elle ne porte sur un immeuble qui se trouvait effectivement dans le patrimoine du débiteur ; si l’immeuble n’appartenait pas au débiteur, la décision d’adjudication ne transfère pas la propriété, et l’action en nullité demeure recevable jusqu’à l’expiration de la prescription acquisitive ordinaire.

Synthèse

Dans la présente partie, nous avons exposé le régime des privilèges et de l’hypothèque immobilière au Livre V du Code de la propriété libanais (arrêté n° 3339/LR du 12 novembre 1930, articles 117 à 173), en signalant les trois strates législatives postérieures (arrêté n° 102/1932 portant modification, arrêté n° 48/1933 portant abrogation de vingt-deux articles, et loi n° 76/1999 portant abrogation de la section IV complète). Nous avons examiné les dispositions toujours en vigueur de cette architecture de préférence : les trois privilèges immobiliers exclusifs (articles 117 à 119), les règles générales de l’hypothèque (articles 120 à 127), l’hypothèque conventionnelle avec ses conditions de capacité (articles 128 à 130), l’hypothèque légale dans ses cinq cas et ses mécanismes d’inscription (articles 131 à 139), les droits du créancier hypothécaire et le droit de suite (articles 143 à 145), les effets de l’hypothèque vis-à-vis du débiteur et du tiers acquéreur (articles 146 à 149), pour aboutir à l’extinction de l’hypothèque par radiation (articles 150 et 151) et à la règle d’ouverture de l’expropriation forcée par son renvoi actuel au Code de procédure civile (article 158).

Dans la cinquième partie de cette série, nous passerons au Livre VII (acquisition des droits réels par prescription — articles 204 à 219) et au Livre VIII (promesse de vente et droit de préemption — articles 220 à 227) de l’arrêté 3339, avec les règles qui en dérivent : prescription acquisitive de la propriété, conditions de la promesse de vente et son effet, et droit de préemption dans ses divers types et fondements — autant de matières parmi les plus fécondes en contentieux dans la pratique foncière libanaise.

Articles dans cette série

Cette série couvre l’ensemble du Code de la propriété foncière libanais en huit parties.

• Première partie — Définition de l’immeuble et types de propriété
• Deuxième partie — Les servitudes immobilières
• Troisième partie — Le gage immobilier et la « vente à réméré »
• Quatrième partie — Les privilèges et l’hypothèque immobilière (vous êtes ici)
• Cinquième partie — La promesse de vente, le droit de préemption et la prescription acquisitive
• Sixième partie — Le registre foncier
• Septième partie — La délimitation et le recensement fonciers
• Huitième et dernière partie — La copropriété des immeubles bâtis