Blog

حين يَكون حقّك على عقارٍ محلَّ نزاع، يَبقى العقار في ظاهر السجل باسم خصمك، فقد يَبيعه أو يَرهنه لِمشترٍ حسن النية قبل أن يُفصَل في دعواك. ولِمنع ذلك، يُتيح القانون اللبناني ثلاث أدوات تَحفظ حقّك على الصحيفة العينية ريثما يُحسَم النزاع: إشارة الدعوى، والقيد الاحتياطي، والحجز الاحتياطي. يَعرض هذا الدليل كلّاً منها، والجهة التي تُطلَب منها، ومُهَلها، وكيف تُرقَّن، على ضوء القرار 188/1926 المتعلّق بِالسجل العقاري وقانون أصول المحاكمات المدنية. وهو دليلٌ تعريفي لا يُغني عن الاستشارة في النزاع المُعَيَّن.

لماذا تُهمّ هذه التدابير؟

تَنبع أهمية هذه الأدوات من قاعدةٍ واحدة: الدعاوى العقارية المتعلّقة بِعقارٍ مُسَجَّل لا تُعتبر موجودةً تجاه الغير إلّا بِقيدها في السجل العقاري وابتداءً من تاريخ ذلك القيد. فما لم تُقَيَّد الدعوى أو الحق المُتنازَع عليه على الصحيفة العينية، يَبقى الغير الذي يَتعامل على العقار في مأمنٍ بِحسن نيّته، وقد يَكتسب حقّاً نظيفاً يَسبق حقَّك.

ولِذلك فإنّ المُبادرة إلى حفظ الحق على الصحيفة العينية، فور نشوء النزاع أو قبله، هي التي تَقطع صفة حسن النية عن كلّ من يَتعامل لاحقاً، وتَحفظ مرتبتك. وتَختلف الأداة المناسبة بِحَسب موقعك: مُدّعٍ في دعوى عقارية، أو صاحب حقٍّ مَوعودٍ أو مُتنازَعٍ عليه، أو دائنٍ يَطلب تأمين دَينه.

أولاً: إشارة الدعوى

إشارة الدعوى هي تدوينٌ على الصحيفة العينية يُعلِن أنّ العقار محلُّ دعوى قائمة. ولا تُسَجَّل إشارة أيّ دعوى أو طلبٍ طارئ يَتناول حقّاً عينيّاً عقاريّاً إلّا بِقرارٍ من رئيس المحكمة المدنية المختصّة، الذي يَتّخذ قراراً بِإجابة الطلب أو رفضه، ويُبلَّغ قراره إلى الفرقاء. وإذا رَفَض الطلب، أَمَر بِوضع إشارة قيدٍ احتياطي بِموضوعه لِمدة شهر تُرقَّن حُكماً بعدها.

وأثر هذه الإشارة جوهري: فهي تُنذِر كلّ من يَتعامل لاحقاً على العقار بِوجود النزاع، فيَفقد صفة الغير الحسن النية. ويَقع واجب تسجيلها على عاتق المُدّعي. وهي تَستمرّ في مفعولها، متى دُوِّنت في المرحلة الابتدائية، إلى أن يُفصَل في الدعوى نهائيّاً، دون حاجةٍ إلى إعادة تدوينها في كلّ مرحلةٍ من مراحل المحاكمة.

ثانياً: القيد الاحتياطي ومُهَله الصارمة

القيد الاحتياطي تدبيرٌ يَحفظ مرتبة حقٍّ عينيٍّ عقاريّ مَوعودٍ أو مُتنازَعٍ عليه، ريثما يَستقرّ. ولا يُدوَّن إلّا وفق إحدى حالاتٍ ثلاث، لِكلٍّ منها مهلةٌ صارمة:

• بِالاستناد إلى صك: يَبطل مفعوله بِمهلة شهرٍ من تاريخ تسجيله على الصحيفة.
• بِالاستناد إلى اتفاق ذوي العلاقة: يَبطل بِانقضاء المهلة المُتَّفَق عليها، ويُرقَّن حُكماً بِانقضاء ستة أشهر على تسجيله.
• بِالاستناد إلى قرارٍ قضائي من رئيس المحكمة الابتدائية المدنية التابع لها محلّ العقار: يَبطل ويُرقَّن حُكماً بِانقضاء مهلة شهرَين إذا لم تُقَدَّم الدعوى وتُسَجَّل إشارتها.

فالمُهَل هنا قاطعة، ومن يُهمِلها يَخسر مرتبته. وقد رتَّب المشترع غرامةً على من يُدوِّن قيداً احتياطيّاً بِصورةٍ مخالفة، وعلى من يُهمِل البتّ بِطلب ترقينه بعد خمسة عشر يوماً من تقديمه مُرفَقاً بِمستنداته.

ثالثاً: الحجز الاحتياطي على العقار

هذه أداة الدائن الذي يَطلب تأمين دَينه. فلِلدائن أن يَطلب من رئيس دائرة التنفيذ الترخيص بِإلقاء الحجز الاحتياطي على أموال مدينه تأميناً لِدينه؛ ولا يَجوز هذا الحجز تأميناً لِدينٍ غير مُستحَقّ الأداء إلّا في الحالات المُعَيَّنة قانوناً، وإذا لم يَكن الدَّين ثابتاً بِسند جاز لِرئيس دائرة التنفيذ أن يُقرِّره متى توافرت لديه أدلّةٌ تُرَجِّح وجوده.

ويُبلِّغ مأمور التنفيذ قرار الحجز إلى أمانة السجل العقاري إذا كان مُتعلِّقاً بِعقار. أمّا أثره فمَرسومٌ بِدقّة: إذا كان المال المحجوز عقاراً، تُحفَظ قيوده، ويَبقى بِإمكان المحجوز عليه التصرّف به أو ترتيب حقوقٍ عليه، على أن يَتحمّل المالك الجديد أو مُكتسِب الحق نتائج هذا الحجز ونتائج دعوى الأساس المتعلّقة بِالدَّين. فالحجز لا يُجمِّد العقار جموداً مطلقاً، لكنّه يَنقل عبء النزاع إلى كلّ من يَكتسب لاحقاً. ويَتحوّل الحجز الاحتياطي إلى حجزٍ تنفيذي عند صدور حكمٍ قابلٍ لِلتنفيذ بِإثبات حق الدائن.

وإلى جانب ذلك، نَصّ القانون العقاري على أنّ كلّ اعتراضٍ على إجراء معاملةٍ عقارية يَجب أن يَأتي عن طريق القضاء بِشكل حجزٍ احتياطي يُبلَّغ لِأمين السجل، فلا يُمكن من تاريخ التبليغ إجراء قيدٍ جديدٍ على العقار، ويُرقَّن الاعتراض حُكماً إذا لم تُقَم دعوى وتُسَجَّل في الصحيفة في مهلة ثمانية أيام.

رابعاً: كيف تُرقَّن هذه القيود؟

الترقين هو شطب القيد عن الصحيفة العينية. وتُرقَّن القيود والقيود الاحتياطية بِناءً على كلّ صكٍّ أو حكمٍ مُكتسِبٍ قوة القضية المحكمة، يُثبِت تجاه ذوي العلاقة عدم وجود الحق أو سقوطه. كما تُرقَّن بِاتفاقٍ خطّيٍّ بَين ذوي العلاقة، أو حُكماً عندما يَفترض أمين السجل سقوط حقٍّ مُسَجَّل، على أن يَستصدر قبل ذلك قراراً قضائيّاً بِسقوط الحق.

ومن تَضَرَّر من قيدٍ أو تحويرٍ أو ترقينٍ جرى بِدون سببٍ شرعي، فله أن يَحصل على إبطاله، ولا يُبطَل أيّ قيدٍ إلّا بِقرارٍ قضائي ما لم يَرضَ بِذلك كتابةً ذوو العلاقة. فالترقين، كَالقيد، لا يَجري اعتباطاً بل بِسندٍ أو حكمٍ أو اتفاق.

أين تُطلَب كلّ أداة؟

تَختلف الجهة المختصّة بِاختلاف الأداة، وهذه نقطةٌ عملية حاسمة:

• إشارة الدعوى: بِقرارٍ من رئيس المحكمة المدنية المختصّة.
• القيد الاحتياطي القضائي: بِقرارٍ من رئيس المحكمة الابتدائية المدنية التابع لها محلّ العقار.
• الحجز الاحتياطي: بِترخيصٍ من رئيس دائرة التنفيذ.

وتَوجيه الطلب إلى الجهة الصحيحة، مع التقيّد بِالمُهَل، هو ما يَصنع الفارق بَين حقٍّ محفوظ وحقٍّ يَضيع لِمصلحة مُكتسِبٍ لاحق.

جدول مُوجِز

أسئلة متكرّرة

هل أَستطيع وضع إشارة الدعوى بِنفسي على العقار؟

لا. لا تُسَجَّل إشارة الدعوى إلّا بِقرارٍ من رئيس المحكمة المدنية المختصّة الذي يُجيب الطلب أو يَرفضه. فهي ليست إجراءً تَقوم به مباشرةً لدى السجل.

ماذا يَحدث إن لم أُسَجِّل إشارة الدعوى؟

يَبقى العقار في ظاهر السجل خالياً من النزاع، فقد يَنتقل إلى مشترٍ حسن النية يَتمتّع بِالحماية، لِأنّ الدعوى العقارية لا تُعتبر موجودةً تجاه الغير إلّا بِقيدها. وقد يَنقلب حقّك حينئذٍ من استردادٍ عينيٍّ إلى مجرّد تعويض.

هل يُجمِّد الحجز الاحتياطي العقار تماماً؟

ليس بِصورةٍ مطلقة. تُحفَظ قيود العقار، ويَبقى بِإمكان المحجوز عليه التصرّف، لكن المالك الجديد أو مُكتسِب الحق يَتحمّل نتائج الحجز ونتائج دعوى الأساس. فالأثر يَنتقل إلى من يَكتسب لاحقاً.

ما الفرق بَين القيد الاحتياطي وإشارة الدعوى؟

إشارة الدعوى تُعلِن وجود دعوى قائمة على العقار، أمّا القيد الاحتياطي فيَحفظ مرتبة حقٍّ عينيٍّ مَوعودٍ أو مُتنازَعٍ عليه ضمن مُهَلٍ صارمة. وكلاهما يُدوَّن على الصحيفة العينية لِحفظ المرتبة تجاه الغير.

هل لِلقيد الاحتياطي مهلة يَسقط بعدها؟

نعم. بِحَسب سنده: شهرٌ إن استَنَد إلى صك، أو المهلة المُتَّفَق عليها (ويُرقَّن حُكماً بعد ستة أشهر) إن استَنَد إلى اتفاق، أو شهران إن استَنَد إلى قرارٍ قضائي ولم تُقَدَّم الدعوى وتُسَجَّل إشارتها.

حماية حقّك العقاري أثناء النزاع تَقوم على اختيار الأداة الصحيحة والتقيّد بِمُهَلها أمام الجهة المختصّة. ولِمناقشة وضعك تحديداً، يُمكن التواصل مع قسم التقاضي وحلّ النزاعات في المكتب. ولِلإطار العام لِنظام السجل العقاري يُراجَع السجل العقاري في القانون اللبناني، ولِأثر الصورية على القيود يُراجَع الصورية في بيع العقارات.