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Huitième et dernière partie de la série « Guide pratique du droit libanais de la propriété foncière ». Adaptation française du texte arabe original. Cette partie expose l’intégralité du Code libanais de la copropriété des immeubles bâtis — le décret-loi n° 88 du 16 septembre 1983 — depuis la définition de la copropriété et du bien-fonds bâti divisé jusqu’aux dispositions transitoires et finales, en passant par les parties privatives et communes, la règle de la majorité de 75 %, le règlement d’administration du bien-fonds, l’assemblée générale des copropriétaires, le conseil de l’assemblée, le conseil d’administration des projets non résidentiels, et les dispositions d’ordre public.

Version arabe : قانون الملكية المشتركة في العقارات المبنية اللبناني.

Introduction

Avec cette huitième partie s’achève le parcours analytique de la série consacrée au droit libanais de la propriété foncière. Nous avions annoncé, dans la conclusion de la septième partie — relative à la délimitation et au recensement fonciers — que le régime particulier de la copropriété des immeubles bâtis méritait un traitement autonome, en raison de la spécificité de son application aux immeubles résidentiels et commerciaux à plusieurs étages. Le décret-loi n° 88 du 16 septembre 1983 constitue précisément le cadre législatif qui régit ce domaine. Il a été pris en vertu d’une délégation législative — la loi n° 36/82 du 17 novembre 1982 et la loi n° 10/83 du 21 mai 1983 — et abroge expressément la loi du 24 décembre 1962 relative à l’organisation de la propriété des immeubles composés de plusieurs étages ou appartements, sous réserve toutefois des droits acquis antérieurement à son entrée en vigueur.

Le décret-loi se compose de quatre-vingt-deux articles répartis sur six chapitres : les règles d’inscription et leurs conditions (articles 1 à 11), le règlement d’administration du bien-fonds (articles 12 à 17), les assemblées des copropriétaires (articles 18 à 49), les conseils des assemblées (articles 50 à 60), le conseil d’administration (articles 61 à 73) et les dispositions diverses (articles 74 à 82). Son architecture législative est demeurée stable pendant quarante-deux ans, et n’a connu qu’une seule modification : l’article 77 a été remanié par la loi n° 671 du 5 février 1998.

Or il convient d’y insister : la loi n° 671 du 5 février 1998 est la loi de finances annuelle de l’État pour l’exercice 1998. Sa modification de l’article 77 du décret-loi n° 88/1983 est une disposition cavalière insérée dans la loi de finances — un cavalier budgétaire portant ajustement du taux du droit d’inscription au registre foncier. Il ne s’agit donc pas d’une réforme structurelle du régime de la copropriété : la loi n° 671/1998 n’a touché ni au statut des parties privatives, ni à celui des parties communes, ni au régime des assemblées, ni à aucun aspect substantiel du droit de la copropriété. Le décret-loi n° 88/1983, dans son corps substantiel des articles 1 à 76 et 78 à 82, n’a connu aucune modification en quarante-deux ans d’application.

Il convient également de préciser le champ d’application du texte. Le décret-loi n° 88/1983 ne se limite pas aux immeubles résidentiels : il s’applique à tout bâtiment inscrit au registre foncier sous forme de parties privatives, qu’il s’agisse d’immeubles d’habitation, à usage commercial, mixtes ou même de complexes industriels, sous réserve de la conformité des constructions aux lois du bâtiment. Il ne s’applique pas, en revanche, aux immeubles tenus en indivision et non encore divisés, lesquels demeurent soumis aux règles de la décision n° 3339 du 12 novembre 1930 (objet des premières parties de la série) et à la loi du 16 mars 1982 sur la sortie de l’indivision dans les biens immeubles.

Une articulation textuelle mérite enfin d’être soulignée d’emblée. L’article 79 du décret-loi n° 88/1983 dispose expressément que l’article 72 de la décision n° 3339 du 12 novembre 1930 — dont nous avons exposé les dispositions dans la deuxième partie à l’occasion de l’examen des immeubles à plusieurs étages — ne s’applique pas aux immeubles inscrits conformément aux dispositions du décret-loi n° 88. C’est ainsi que se boucle l’articulation entre le régime général de la décision n° 3339 et le régime particulier du décret-loi n° 88/1983 : dès qu’un immeuble est divisé en parties et inscrit auprès des services fonciers selon les modalités du décret-loi n° 88, il quitte le périmètre de l’article 72 de la décision n° 3339 pour passer sous la pleine compétence du décret-loi n° 88, qui se substitue intégralement à lui.

Il convient enfin d’apporter une précision terminologique. Le corps du texte de 1983 emploie, à l’article 25, l’expression « محكمة الحاكم المنفرد » (« tribunal du juge unique »), terminologie de l’époque post-abolition de la juridiction de paix (qadâ’ al-sulh). À l’époque actuelle, la compétence en matière de domicile et de notification appartient au juge unique civil dans l’organisation judiciaire contemporaine. Toutefois — et c’est ici une nuance jurisprudentielle d’importance majeure pour le praticien — la jurisprudence libanaise constante a précisé que les litiges de fond relatifs à la copropriété (atteintes aux parties communes, contestations entre copropriétaires, contestations affectant la consistance du droit de propriété sur la partie privative) ne relèvent pas du juge unique civil mais de la chambre de première instance compétente en matière foncière. Cette précision sera reprise dans le commentaire des articles 20, 22, 25 et 36 du décret-loi.

I. La définition de la copropriété et du bien-fonds bâti divisé

L’article 1er du décret-loi n° 88 du 16 septembre 1983 ouvre le texte par la définition du mécanisme juridique fondateur du régime de la copropriété :

« Article 1er — Le propriétaire de l’entier bien-fonds bâti peut inscrire dans les registres des services fonciers les constructions élevées sur son bien-fonds, divisées chacune en une unité distincte, conformément aux dispositions du présent décret-loi. La terre du bien-fonds et la totalité des éléments et des parties, ainsi que tout ce qui est destiné à l’usage commun, deviennent alors des parties communes entre les propriétaires, et chaque partie destinée à l’usage privatif devient la propriété de la personne à laquelle elle revient, sous réserve des dispositions particulières fixées dans le présent décret-loi. »

Il ressort du texte que la qualification de copropriété résulte d’un choix volontaire du propriétaire du bien-fonds : l’immeuble bâti n’entre pas automatiquement dans le champ du décret-loi n° 88 du seul fait qu’il comporte plusieurs étages. Il faut que le propriétaire dépose auprès du service foncier une demande d’inscription tendant à diviser les constructions en parties au sens du décret-loi. Une fois l’inscription opérée, la terre du bien-fonds et ses installations communes se transforment de plein droit en parties communes entre les copropriétaires des parties privatives, et chaque appartement, chaque local ou chaque étage devient une unité foncière autonome dotée d’une feuille réelle complémentaire propre.

L’article 2 énonce ensuite la règle arithmétique fondamentale du système :

« Article 2 — La propriété de chaque partie est réputée composée de 2 400 parts. »

Ce dénominateur de 2 400 s’inscrit dans la continuité directe de ce que nous avons exposé dans la cinquième partie et la septième partie à propos du 2 400 comme dénominateur des parts indivises dans le système foncier libanais. La part demeure ainsi l’unité de mesure standard du droit foncier libanais, qu’il s’agisse d’une inscription individuelle ou d’une inscription divisée en copropriété.

L’article 3 précise enfin le sens des termes « bâtiment » et « bien-fonds » dans le contexte du décret-loi : le bâtiment désigne le bâtiment unique ou l’ensemble des bâtiments construits sur le bien-fonds, et le bien-fonds désigne le bien-fonds unique ou l’ensemble des biens-fonds qui constituent une unité foncière au sens de la loi du bâtiment. Lorsque l’unité foncière est composée de plusieurs biens-fonds, elle est identifiée par le plus petit numéro parmi les numéros des biens-fonds qui la composent. Le second alinéa pose toutefois une limite importante : ne bénéficie pas des dispositions du décret-loi le bâtiment édifié sur un ensemble de biens-fonds considérés comme une unité foncière postérieurement à son entrée en vigueur, à moins qu’un obstacle juridique ne s’oppose à la fusion des biens-fonds en un bien-fonds unique.

II. Les parties privatives et les parties communes

L’article 4 établit un système de numérotation quadripartite obligatoire pour tout bien-fonds divisé :

« Article 4 — Chaque partie reçoit un numéro déterminé, qui s’ajoute au numéro du bien-fonds, et il lui est dressée une feuille réelle complémentaire particulière sur laquelle sont consignées, selon les règles, les inscriptions qui s’y rapportent.

>

– La terre du bien-fonds, ainsi que les parties, les éléments, les installations et tout ce qui est destiné à l’usage commun entre l’ensemble des copropriétaires du bien-fonds, sont considérés comme partie commune entre tous et reçoivent toujours le numéro 1.

>

– Les parties, les éléments, les installations et tout ce qui est destiné à l’usage commun entre un groupe déterminé de copropriétaires du bien-fonds sont considérés comme partie commune entre ce groupe et reçoivent toujours le numéro 2.

>

– Les parties, les éléments, les installations et tout ce qui est destiné à l’usage commun entre le groupe des copropriétaires d’un même bâtiment sont considérés comme partie commune entre ce groupe et reçoivent toujours le numéro 3.

>

– Les autres parties sont considérées comme parties privatives et sont numérotées par ordre de série à partir du numéro 4. »

L’article 5 complète ce dispositif : en cas de pluralité de bâtiments sur le même bien-fonds, chacun d’eux est identifié par une lettre séquentielle de l’alphabet latin qui s’ajoute au numéro du bien-fonds et précède les numéros des parties. L’entité foncière reçoit ainsi une identification triple : numéro du bien-fonds + lettre du bâtiment + numéro de la partie. Pour garantir le respect du cadre légal, l’article 6 dispose qu’« il n’est pas permis d’inscrire les constructions comme parties si elles ne sont pas conformes aux dispositions des lois du bâtiment ».

L’énumération des parties communes est ensuite détaillée par l’article 7, qui distingue deux catégories au moyen de deux tableaux complémentaires :

« Article 7 — Les parties communes le sont soit par leur nature, soit par leur destination :

>

a — Les parties communes par leur nature comprennent, notamment et obligatoirement :

1. La terre du bien-fonds.

2. Le squelette du bâtiment, les fondations, les piliers, les colonnes et les murs porteurs du bâtiment ou des toitures.

3. Les entrées, les façades, les escaliers et leurs cages.

4. Les conduits et puits d’aération et les cheminées.

5. Les ascenseurs.

6. Les toits-terrasses, conformément aux dispositions des lois du bâtiment.

>

b — Les parties communes par leur destination comprennent tout ce qui est destiné à l’usage commun, notamment les éléments suivants :

1. Les tunnels, les cavités et les emplacements de stationnement.

2. Les voies, les espaces, les terrains, les jardins, les passages et les allées de toute nature.

3. Les installations sportives, touristiques et de loisirs et leurs annexes.

4. Les canalisations de toutes natures.

5. Les loges de concierges.

>

Ainsi que tous les équipements et appareils qui rendent un service commun, et les emplacements dans lesquels ces choses se trouvent. »

La distinction que pose le texte entre « par leur nature » et « par leur destination » revêt une portée juridique propre : les éléments communs par leur nature le sont de plein droit et ne peuvent faire l’objet d’aucun partage ni d’aucune division, même si le règlement d’administration du bien-fonds ne le prévoit pas expressément. En revanche, les éléments communs par leur destination sont soumis à la répartition que fixe le règlement entre les parties communes 1, 2 et 3.

Sur ce point précis, il est de jurisprudence constante que l’ascenseur constitue une partie commune par sa nature au sens de l’article 7, lettre a, point 5. Le fait qu’un copropriétaire ait installé et équipé l’ascenseur à ses frais ne modifie en rien cette qualification, et l’interdire à l’usage des autres copropriétaires des parties privatives constitue une atteinte caractérisée à leurs droits.

L’article 8 dispose ensuite que les cloisons ou les murs qui séparent deux ou plusieurs parties et qui ne sont pas considérés comme partie intégrante du squelette du bâtiment sont des parties communes entre les parties qu’ils séparent. L’article 9 énonce que les éléments d’une partie privative doivent être attenants les uns aux autres ; lorsqu’une partie privative comporte des éléments construits accessoires qui en sont matériellement séparés, ces éléments peuvent être inscrits comme parties autonomes dont la propriété demeure liée à celle de la partie privative principale, sans qu’il soit possible d’en disposer ou de constituer des droits réels indépendamment d’elle.

L’article 10 énonce enfin la règle cardinale qui régit le rapport entre les parties privatives et les parties communes :

« Article 10 — La propriété des parties communes est considérée comme accessoire à la propriété des parties privatives ; en conséquence, elle n’admet ni le démembrement ni le partage, et il n’est pas possible d’y constituer des droits réels indépendamment des parties privatives auxquelles elles sont rattachées. »

Cette accessorialité emporte en pratique deux conséquences indissociables : il n’est pas possible de vendre la quote-part d’un copropriétaire dans une partie commune séparément de sa partie privative, et il n’est pas possible de constituer une hypothèque foncière ou un gage immobilier sur les seules parties communes — toute disposition portant sur la partie privative entraîne automatiquement la quote-part correspondante dans les parties communes.

III. La règle d’usage des parties communes et la majorité de 75 %

L’article 11 résume deux équations juridiques fondamentales qui régissent toute modification ou intervention sur les parties communes :

« Article 11 — Chaque copropriétaire a le droit, dans les conditions du règlement, d’user de la partie commune conformément à sa destination, à condition que cela n’empêche pas l’usage par les autres copropriétaires. Aucun copropriétaire ne peut accomplir un acte de nature à menacer la solidité du bâtiment, à modifier sa forme ou à altérer son aspect extérieur.

>

Aucune modification ne peut être apportée à la partie commune, même lors de la rénovation du bâtiment et dans tout ce qui est nécessaire à l’homogénéité et à l’harmonie de la construction, fussent ces modifications portées sur des parties non communes telles que les portes d’entrée, les fenêtres, les balcons et autres, sinon par une décision adoptée par l’assemblée à la majorité d’au moins 75 % des voix des copropriétaires. »

Il est de jurisprudence constante que cette règle s’étend aux modifications extérieures du bâtiment, même lorsqu’elles sont apportées au sein d’une partie privative, dès lors qu’elles affectent l’harmonie de l’aspect général. Le critère décisif n’est ici ni la proportion ni le coût de l’intervention, mais le fait qu’elle touche à la solidité du bâtiment, à sa forme ou à son aspect extérieur.

La jurisprudence a en outre confirmé que l’interdiction faite à un copropriétaire d’édifier ou de modifier les parties communes (ou même les parties non communes qui touchent à l’aspect extérieur du bâtiment) ne peut être levée que par une décision de l’assemblée des copropriétaires adoptée à la majorité d’au moins trois quarts des voix. À l’inverse, toute décision de l’assemblée prise à une majorité inférieure pour autoriser une modification de ce type est réputée nulle et inopposable.

IV. Le règlement d’administration du bien-fonds

L’article 12 impose le dépôt d’un règlement d’administration du bien-fonds, certifié devant le notaire, lorsque le nombre des parties privatives est de trois ou plus. L’article fixe les éléments obligatoires que doit comporter ce règlement, qui est composé de trois pièces : un tableau, un plan, et des dispositions normatives.

Le tableau (lettre a) comprend les huit champs suivants, énoncés limitativement :

« Article 12, a — Tableau qui indique les éléments suivants, dans un champ propre à chacun d’eux :

1. Le numéro du bien-fonds.

2. La région cadastrale.

3. Les numéros des parties par ordre de série.

4. La désignation du bâtiment dans lequel se trouve la partie, le cas échéant.

5. L’étage, le cas échéant (la désignation est reprise du permis de construire).

6. Le contenu de la partie et ses annexes, ainsi que les parties qui en dépendent, conformément à ce qui est énoncé aux articles 9 et 10.

7. La proportion des droits de la partie privative dans chacune des parties communes n° 1, 2 et 3 et de ses obligations à l’égard de chacune d’elles, le cas échéant, sur la base d’un nombre tiré d’un total de mille ; chaque copropriétaire d’une partie privative dispose d’un nombre de voix égal à ce qu’il possède de parts dans les parties communes, séparément pour chacune d’elles. En cas d’indivision sur la propriété d’une partie privative, le droit de vote revient à celui qui détient la majorité des parts dans cette partie ; en cas d’égalité des quotités, au plus âgé d’entre eux. Si le titulaire de la majorité ne se présente pas malgré sa convocation, la partie peut être valablement représentée par celui qui le suit dans la propriété du nombre de parts.

8. Les observations, en cas de besoin. »

Le plan (lettre b) représente la configuration architecturale, l’emplacement et la composition de chaque partie.

S’agissant des dispositions normatives (lettre c), le législateur institue neuf rubriques obligatoires pour les règles relatives à l’administration du bien-fonds :

« Article 12, c — Les dispositions relatives à l’administration du bien-fonds, étant entendu que sont précisés dans ces dispositions, sans limitation, les éléments suivants :

1. La constitution de l’assemblée des copropriétaires et l’élection d’un président pour elle.

2. Les convocations et les notifications.

3. La tenue des réunions.

4. L’établissement des procès-verbaux.

5. Les élections de toute nature.

6. L’adoption des décisions et leur exécution.

7. Le cas échéant, la nomination des gérants et du bureau d’administration, la détermination des attributions, des indemnités et des rémunérations, les modalités d’exercice des fonctions et les modalités de révocation, telles qu’elles sont exposées au chapitre cinquième du présent décret-loi.

8. La constitution des conseils d’administration, la détermination de leurs attributions et les modalités de leur révocation.

9. L’administration, l’entretien et la conservation du bâtiment. »

Sous le neuvième point, le législateur énumère dix sous-rubriques détaillées que le règlement doit couvrir : les droits des copropriétaires dans leurs parties privatives et dans les parties communes et les modalités de leur exercice ; les modifications internes que chaque copropriétaire peut apporter à sa partie privative et les conditions de leur réalisation ; les conditions d’assurance du bien-fonds contre les risques, notamment l’incendie ; les travaux et les ajouts sur les parties communes que l’assemblée peut entreprendre et qui accroissent la valeur du bien-fonds, en tout ou en partie, aux frais de l’ensemble des copropriétaires ou de certains d’entre eux ; la répartition des voix entre le nu-propriétaire et l’usufruitier (en l’absence de disposition spéciale, s’appliquent les dispositions du point 2 de l’article 36 du décret-loi n° 146 du 13 juin 1959) ; les modalités de prélèvement des provisions et du recouvrement des dettes ; l’emploi du personnel et des ouvriers ; les modalités de règlement des différends entre copropriétaires ; la représentation de l’assemblée devant les juridictions ; et enfin les modalités de modification du règlement lui-même.

L’article 13 dispose ensuite, avec une fermeté remarquable :

« Article 13 — Le règlement ne peut comporter aucune disposition qui contrevienne aux dispositions des lois et règlements impératifs, notamment les dispositions des lois et règlements du bâtiment. Si une telle disposition y figure, elle est réputée non applicable, même entre les parties. »

Ce texte place le règlement d’administration du bien-fonds dans une position normative subordonnée : il ne peut s’écarter des dispositions des lois du bâtiment, des dispositions du décret-loi n° 88 lui-même ni des autres lois impératives. Toute clause du règlement qui contredit une disposition impérative est réputée nulle de plein droit et ne produit aucun effet, même entre les copropriétaires signataires du règlement.

Les articles 14 et 15 distinguent deux situations relatives à l’épuisement du coefficient général d’exploitation. Si le bâtiment a épuisé le coefficient général d’exploitation, le demandeur de l’inscription ne peut conserver à son profit aucun droit particulier sur les éléments des parties communes (article 14). En revanche, si le bâtiment n’a pas épuisé le coefficient général d’exploitation, le propriétaire peut conserver à son compte ce qui reste de ce coefficient, à condition de le préciser expressément dans le règlement (article 15).

Sur ce point, il est de jurisprudence constante que l’article 14 prohibe la conservation par le propriétaire initial de tout droit privatif sur les éléments des parties communes — tels que les terrasses et les espaces communs — lorsque le bâtiment a épuisé le coefficient général d’exploitation. Toute clause du règlement attribuant un tel droit après épuisement du coefficient est réputée non applicable.

Les articles 16 et 17 règlent une situation pratique fréquente : lorsque le propriétaire du bien-fonds est, à la date de l’inscription, une personne unique (ou y est assimilée — sont visés à ce titre les conjoints et leurs enfants mineurs), il est considéré de plein droit comme président de l’assemblée jusqu’à ce que celle-ci soit constituée et qu’un président lui soit élu (article 16). Si le demandeur de l’inscription n’a pas encore achevé son projet, il peut conserver pour lui-même la présidence de l’assemblée par simple déclaration, et y demeurer jusqu’à l’achèvement du projet, sans toutefois que cette durée puisse excéder cinq années (article 17).

V. L’assemblée générale des copropriétaires

L’assemblée générale des copropriétaires naît de plein droit dès que le nombre des parties privatives excède trois (article 18), et se voit confier l’administration du bien-fonds et l’accomplissement des actes de disposition qui lui sont attribués. En cas de pluralité de bâtiments, l’article 19 permet la constitution d’une assemblée particulière pour chaque bâtiment ou pour chaque groupe de bâtiments formant une unité au sens du règlement d’administration.

1. La personnalité morale et la compétence juridictionnelle

Tant l’assemblée générale que les assemblées particulières jouissent de la personnalité morale dans la limite de leurs attributions. En cas de conflit de pouvoirs entre elles ou de contradiction de leurs décisions, le tribunal de première instance de la circonscription dans laquelle se trouve le bien-fonds tranche par décision définitive, prise en chambre du conseil après avoir entendu les représentants de chacune (article 20).

Sur la compétence juridictionnelle au sens large, il est de jurisprudence constante que le tribunal de première instance de la circonscription dans laquelle se trouve le bien-fonds est la juridiction compétente pour connaître des différends qui naissent entre les copropriétaires d’un bien-fonds soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis, en application de l’article 20 du décret-loi n° 88/1983. Cette orientation a atteint la stabilité dans la jurisprudence du Conseil d’État libanais lors de l’arbitrage des conflits de compétence entre l’assemblée des copropriétaires et les administrations municipales.

De manière plus précise, la jurisprudence civile compétente en matière foncière a affirmé que les atteintes aux parties communes commises par les exploitants d’établissements commerciaux situés dans une partie privative soumise au régime de la copropriété relèvent de la compétence d’attribution de la chambre de première instance compétente en matière foncière, et non du juge unique civil en matière foncière. La jurisprudence est constante en ce qu’elle déclare l’action irrecevable pour incompétence d’attribution si elle est portée devant le juge unique civil.

2. Le président, le bureau et les modalités de notification

L’assemblée élit son président au scrutin secret, sur la convocation du copropriétaire qui détient le plus grand nombre de voix dans la partie commune n° 1 (article 22). Un bureau de l’assemblée peut être constitué, sous la présidence du président, lorsque l’importance des affaires le justifie ; le nombre de ses membres et la répartition des tâches entre eux sont fixés par une décision de l’assemblée.

Les attributions du président sont énoncées par l’article 23 : il exécute les décisions de l’assemblée et prend toutes les mesures que celle-ci l’a autorisé à prendre. Il dispose en toute hypothèse de la conduite des affaires ordinaires journalières et accomplit toutes les diligences urgentes que requièrent la sécurité du bien-fonds et celle des tiers.

L’article 24 dispose que l’assemblée tient une réunion générale au moins une fois par an, au cours de laquelle le président présente un rapport sur la situation. Des réunions extraordinaires peuvent être tenues sur requête signée par les copropriétaires détenant au moins le quart des voix.

S’agissant de la notification, l’article 25 impose à chaque copropriétaire d’élire un domicile dans le ressort du tribunal du juge unique compétent pour le bien-fonds ; à défaut, il est réputé domicilié de plein droit dans la partie qu’il possède. Précision terminologique : la référence du texte de 1983 au « tribunal du juge unique » désigne, dans l’organisation judiciaire contemporaine, le juge unique civil. S’agissant toutefois des litiges de fond entre copropriétaires, ceux-ci relèvent de la chambre de première instance compétente en matière foncière, comme nous l’avons précisé en introduction et lors du commentaire de l’article 20.

L’article 26 précise ensuite les modes de notification : par lettre recommandée si le destinataire a élu domicile dans le ressort du tribunal, sinon par affichage à l’entrée de la partie privative, ou au domicile réel par la personne elle-même ou par l’intermédiaire des personnes désignées à l’article 353 du code de procédure civile. La notification doit être effectuée au moins dix jours avant la date de la réunion (article 27), et la réunion ne peut être tenue hors du ressort du tribunal compétent pour le bien-fonds qu’en cas de force majeure et avec l’accord préalable des 75 % des voix (article 28).

3. Le quorum et les majorités

L’article 29 institue un régime de quorum double : à la première séance, la présence de la majorité absolue des voix des copropriétaires est requise ; à la séance ultérieure, la réunion est valablement tenue quel que soit le nombre des présents, à moins qu’une disposition spéciale ne fixe une majorité déterminée. Les décisions sont adoptées à la majorité conformément aux quotités prévues, et le vote se déroule à main levée pour l’expression de l’approbation (article 32).

La règle cardinale de classification des actes figure à l’article 33, qui distingue les actes de disposition et les actes d’administration :

« Article 33 — Les actes de disposition ne peuvent en principe faire l’objet d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires qu’à l’unanimité des voix des copropriétaires, sous réserve des deux cas suivants :

>

1. L’addition d’une construction ou l’installation d’équipements ou de machines nécessaires ou utiles.

>

2. La vente du bien-fonds, si le bâtiment unique du bien-fonds s’est effondré ou s’est dégradé au point de devenir impropre à l’usage, et de même si, en cas de pluralité de bâtiments, ceux-ci se sont effondrés ou dégradés au point de devenir impropres à l’usage, et qu’aucune indemnité ne couvre au moins soixante pour cent des frais de reconstruction d’un bâtiment similaire, et ce en cas d’absence d’unanimité des copropriétaires sur la reconstruction.

>

Dans ces deux cas, les décisions peuvent être adoptées à la majorité d’au moins 75 % des voix de l’ensemble des copropriétaires du bien-fonds. »

La définition des actes d’administration est ensuite donnée par l’article 35 :

« Article 35 — Sont considérés comme actes de caractère administratif, notamment et sans limitation :

>

1. L’entretien, la réparation et le remplacement de l’ensemble des équipements existants qui assurent un service commun, tels que les moteurs, les ascenseurs, les appareils de chauffage et de climatisation… les canalisations communes de toute nature… les réservoirs d’eau et de combustibles… les canalisations communes d’évacuation… les conduits de ventilation et leurs accessoires… les installations sportives, récréatives et culturelles…

>

2. L’exploitation de certaines parties communes par des contrats dont la durée n’excède pas une année.

>

3. La réparation de toutes les défaillances survenues sur les parties communes ou sur certains de leurs éléments.

>

Et de manière générale, tout ce qui n’est pas de nature à diminuer les droits des copropriétaires dans la propriété ou dans l’usage des parties communes. »

Les décisions relatives aux actes d’administration sont adoptées à la majorité absolue des voix au premier tour, et à la majorité des présents au second tour (article 34).

Les articles 36 et 37 traitent des situations exceptionnelles consécutives à la destruction du bâtiment. L’article 36 permet à l’assemblée de décider la reconstruction à la majorité de 75 % des voix des copropriétaires si une indemnité couvre au moins 60 % des frais de reconstruction d’un bâtiment similaire. Si l’un des copropriétaires refuse de se soumettre à la décision de l’assemblée, il est tenu de céder ses droits aux autres copropriétaires au prix fixé par le tribunal de première instance en chambre du conseil. L’article 37 règle l’hypothèse de la pluralité de bâtiments et de la destruction totale de l’un d’eux, avec refus des copropriétaires du bâtiment détruit de le reconstruire dans un délai de trois ans : ces copropriétaires sont contraints de céder leurs droits aux autres copropriétaires du bien-fonds au prix fixé par le tribunal de première instance, après audition des présidents des assemblées.

4. Les modalités de vote et la majorité personnelle

Un copropriétaire peut donner mandat à un tiers de le représenter par procuration officielle ou auprès du mokhtar (article 38). Un copropriétaire ne peut prendre part au vote lorsque l’assemblée délibère sur la conclusion d’un contrat avec lui-même (article 39). Si l’un des copropriétaires demande le scrutin secret, ce mode de scrutin devient obligatoire pour toutes les questions à caractère personnel, telles que la révocation des membres de l’administration ou la mise en cause de leur responsabilité (article 40).

L’article 41 énonce un garde-fou fondamental contre la dérive de la majorité du copropriétaire majoritaire :

« Article 41 — Si la quote-part de l’un des copropriétaires excède la moitié du nombre des voix, et qu’il exerce son droit de vote, chaque copropriétaire de ses pairs peut intenter, dans un délai de quinze jours à compter de la décision, devant le tribunal de première instance compétent pour le bien-fonds, une action en nullité dirigée contre lui et contre le président de l’assemblée, au motif que la décision a privilégié l’intérêt du copropriétaire majoritaire au détriment de l’intérêt de ses associés, et qu’elle est contraire aux principes de justice et d’équité. La décision du tribunal est définitive.

>

Le copropriétaire majoritaire peut éviter une telle action s’il déclare avant le vote et l’adoption de la décision qu’il n’exerce son droit de vote que dans la limite n’excédant pas la moitié des voix des copropriétaires. »

Ce garde-fou ne supprime pas en principe la prérogative du copropriétaire majoritaire, mais accorde à la minorité un instrument d’action rapide (quinze jours) devant le tribunal de première instance, en confiant au tribunal le pouvoir d’annulation s’il apparaît que la décision a servi l’intérêt du copropriétaire majoritaire au détriment des autres. La règle de précaution énoncée au second alinéa (la déclaration préalable de limitation au demi des voix) permet au copropriétaire majoritaire de prémunir sa décision contre une action ultérieure.

5. Les attributions du président et la gestion financière

Lorsque des empêchements font obstacle à l’exercice par le président de ses attributions, tout intéressé peut adresser une requête au président du tribunal de première instance afin que soit désigné un président temporaire qui convoque une réunion dans le mois (article 42). L’article 43 impose au président la tenue de quatre registres : un répertoire des copropriétaires et de leur situation, les dossiers de l’assemblée et les pièces officielles, les registres des procès-verbaux des réunions, et la comptabilité de l’assemblée avec la préparation du budget annuel et sa présentation à l’assemblée au moins un mois et au plus trois mois avant la fin de chaque exercice.

Le président peut demander aux copropriétaires de verser des provisions mensuelles ou trimestrielles, ou de régler les dépenses, ou de verser des provisions exceptionnelles selon les modalités fixées par les décisions de l’assemblée (article 44). Il doit déposer la totalité des sommes encaissées sur un compte bancaire spécial ouvert au nom de l’assemblée (article 45). Les indemnités du président sont fixées par décision de l’assemblée prise à la majorité d’au moins 75 % (article 46).

6. Le recouvrement des créances et le privilège

L’article 47 institue un mécanisme exécutoire spécifique pour le recouvrement des charges communes :

« Article 47 — Si un copropriétaire n’acquitte pas la part qui lui revient des charges communes — et notamment celles visées à l’article 44 du présent décret-loi — dans un délai de dix jours à compter de la notification de la mise en demeure de payer effectuée selon les modalités fixées à l’article 26 du présent décret-loi, la mise en demeure vaut titre écrit. Le président de l’assemblée, ou le gérant, peut alors saisir le service de l’exécution forcée pour le recouvrement conformément aux dispositions de la loi sur le recouvrement des dettes constatées par titre écrit, mise en application par le décret n° 9793 du 4 mai 1968. Dans ce cas, la perception des droits judiciaires est différée jusqu’à l’achèvement de l’exécution ou jusqu’à la radiation de la procédure. »

En pratique, la mise en demeure que le président adresse en application de l’article 26 acquiert, après dix jours à compter de la notification, la valeur d’un titre exécutoire direct permettant la saisine immédiate du service de l’exécution forcée — sans nécessité d’une action judiciaire préalable pour faire constater la créance. Le délai de dix jours court à compter de la notification, et non de la date d’envoi de la mise en demeure.

L’article 48 renforce encore la position de l’assemblée en instituant un privilège garantissant tout prêt accordé par l’assemblée ou par certains copropriétaires des parties privatives à l’un des copropriétaires pour lui permettre d’exécuter ses obligations. Ce prêt est inscrit au registre foncier selon les règles d’inscription des hypothèques foncières (le régime des hypothèques foncières a été exposé dans la quatrième partie de la série).

7. La modification du règlement

L’article 49 fixe les majorités requises pour la modification du règlement :

« Article 49 — Le règlement visé au chapitre deuxième du présent décret-loi peut être modifié à la majorité d’au moins 75 % des voix des copropriétaires, sauf dans les deux cas suivants :

>

– La modification des proportions des droits des parties privatives dans les parties communes et de leurs obligations à leur égard.

– Le changement de la destination d’usage de la partie privative et des conditions de jouissance qui s’y attachent.

>

Dans ces deux cas, l’unanimité des voix des copropriétaires est requise. »

La distinction entre la majorité qualifiée et l’unanimité est ici tranchée : 75 % suffisent pour toute modification administrative, mais la modification des proportions des droits et des obligations contributives au passif commun, ou le changement de la destination essentielle d’une partie privative (transformation par exemple d’un local commercial en bureau ou en appartement résidentiel, ou inversement) requiert la signature de tous les copropriétaires sans exception. Sur ce point, il est constant en jurisprudence que toute modification portant sur les proportions des droits effectuée à une majorité inférieure à l’unanimité est frappée de nullité et inopposable au copropriétaire qui s’est abstenu de donner son accord.

VI. Les conseils des assemblées

L’assemblée des copropriétaires peut, sur la proposition de son président, élire un conseil parmi les copropriétaires, leurs conjoints ou leurs représentants légaux ou statutaires ; ce conseil comprend au moins trois et au plus douze membres (article 50). L’élection du conseil de l’assemblée devient obligatoire lorsque le nombre des parties privatives excède cinquante (article 51), à moins qu’un conseil d’administration n’ait été constitué conformément au chapitre cinquième.

La mission du conseil de l’assemblée est d’assister le président, de lui donner avis et de contrôler ses actes. Le président de l’assemblée des copropriétaires est de plein droit président du conseil de l’assemblée (article 52). L’élection des membres se déroule à la majorité requise pour les actes de caractère administratif (article 53). Si l’élection n’aboutit pas, le président peut demander par requête au juge des référés de désigner le conseil (article 54).

Le conseil de l’assemblée est réputé dissous de plein droit et il est procédé à de nouvelles élections si le nombre de ses membres — titulaires et suppléants — tombe en dessous de la moitié de l’effectif minimum fixé par le règlement (article 56). Il se substitue à l’assemblée dans tous les actes de caractère administratif et adopte ses décisions à la majorité prévue pour ces actes (article 57). Il doit tenir une réunion au moins une fois tous les trois mois au cours de laquelle il prend connaissance des actes accomplis par le président et de ses dépenses (article 58).

S’agissant de la rémunération, la règle posée par l’article 59 est que la mission du président et celle des membres du conseil de l’assemblée ne donnent pas en principe droit à indemnité, sauf décision de l’assemblée prise à la majorité de 75 % des voix. À la fin de chaque exercice, le conseil dresse un rapport sur ses activités et ses réalisations, que le président présente lors de la réunion annuelle générale (article 60).

VII. Le conseil d’administration pour les projets non résidentiels

Dans les projets à caractère non résidentiel, ou dans ceux où ce caractère prédomine, l’assemblée générale des copropriétaires peut élire un conseil d’administration composé d’au moins trois membres et d’au plus douze pour administrer le bien-fonds (article 61). Dans ce cas, le mandat du président de l’assemblée prend fin de plein droit et le conseil d’administration doit désigner l’un de ses membres pour la présidence — qui peut être le président de l’assemblée lui-même.

La mission du conseil d’administration est gratuite par principe, à moins que le règlement n’en dispose autrement (article 62). Le président et les membres du conseil d’administration doivent tous être copropriétaires, et la durée de leur mandat ne peut excéder trois années renouvelables (article 63). Le président du conseil d’administration exerce les fonctions de gérant ; il peut proposer au conseil la nomination d’un autre gérant, qui exerce ses fonctions pour le compte du président et sous sa responsabilité personnelle (article 64).

L’article 67 détaille le quorum : pour que les décisions du conseil soient valables, la moitié au moins des membres doit être présente ou représentée, et un membre ne peut représenter qu’un seul autre.

Les attributions du conseil sont fixées par l’article 68 : il dispose des pouvoirs étendus pour exécuter les décisions de l’assemblée et accomplir tous les actes que requiert l’administration du bien-fonds dans son cours ordinaire et qui ne relèvent pas des actes courants. Ces attributions ne connaissent d’autres limites ou réserves que celles prévues par la loi ou par le règlement.

L’article 69 institue un garde-fou important destiné à prévenir les conflits d’intérêts : est soumis à l’autorisation préalable de l’assemblée tout accord conclu entre le conseil d’administration et l’un de ses membres, que ce soit directement, indirectement ou par personne interposée. Est également soumis à autorisation tout accord conclu entre le conseil d’administration et une autre entité si l’un des membres du conseil en est propriétaire, associé commandité, gérant ou membre du conseil d’administration. L’autorisation doit être renouvelée chaque année lorsqu’elle porte sur des contrats à obligations successives de longue durée.

L’article 70 énonce quatre obligations financières : un état semestriel à la fin du premier semestre, un inventaire et un budget annuels en fin d’exercice, des explications en cas de modification de la méthode d’établissement du budget d’un exercice à l’autre, et la convocation aux assemblées (ou sur requête signée par les copropriétaires détenant un quart des voix).

S’agissant de la responsabilité, l’article 71 dispose que les membres du conseil d’administration sont responsables, même envers les tiers, de leur faute administrative, de l’ensemble des actes frauduleux et de toute violation de la loi ou du règlement. L’action que le copropriétaire lésé peut intenter à titre individuel ne peut être arrêtée par une proposition de l’assemblée tendant à exonérer les membres. La responsabilité est soit individuelle, propre à un membre déterminé, soit collective entre eux tous, auquel cas ils sont tous tenus solidairement au paiement des dommages-intérêts, à moins qu’une partie d’entre eux n’ait fait inscrire au procès-verbal son désaccord avec la décision (article 72). L’article 73 clôt le chapitre cinquième en disposant que ces dispositions ne font pas obstacle à l’application des dispositions du code de commerce qui ne leur sont pas contraires — articulation qui reflète la réalité selon laquelle de nombreux conseils d’administration de biens-fonds non résidentiels se gèrent selon les modèles de la gestion commerciale.

VIII. Les dispositions diverses

1. Le droit de préemption et les biens-fonds divisés

L’article 74 énonce une règle d’exception majeure :

« Article 74 — Sous réserve des droits acquis antérieurement à l’entrée en vigueur du présent décret-loi, les lois relatives au droit de préemption ou au droit de priorité, ou à tout autre droit similaire, ne s’appliquent pas aux biens-fonds soumis à ses dispositions. Toutefois, chaque copropriétaire d’une partie privative dispose du droit de préemption pour acquérir la quotité indivise dont la vente est projetée par voie amiable au profit d’une personne autre qu’un copropriétaire, conformément aux dispositions du droit de préemption énoncées dans la décision n° 3339 du 12 novembre 1930.

>

Ce droit de préemption ne naît pas à l’occasion de la vente intervenue entre conjoints, ascendants et descendants ou entre frères et sœurs et leurs descendants. »

Ce texte écarte automatiquement l’application des règles classiques du droit de préemption à la vente des parties privatives — celles-ci étant déjà, par hypothèse, divisées, il n’y a pas lieu de recourir au droit de préemption comme instrument de sortie de l’indivision. Le législateur réserve cependant l’unique hypothèse dans laquelle le droit de préemption conserve un sens : l’indivision résiduelle au sein d’une partie privative déterminée (par exemple, des héritiers détenant un appartement en indivision dont l’un cède sa quote-part à une personne étrangère). L’exception familiale énoncée au second alinéa s’inscrit dans la continuité des exceptions générales énoncées dans la décision n° 3339 (voir cinquième partie).

Il est de jurisprudence constante que le droit de préemption ne s’applique pas aux immeubles bâtis divisés en étages et en appartements conformément aux dispositions de l’article 74 du décret-loi n° 88/1983.

2. La notification de la cession de la propriété

L’article 75 impose à toute personne qui acquiert un droit de propriété ou un droit d’usufruit dans l’une des parties privatives de notifier la personne responsable de l’administration du bien-fonds dans un délai maximal de trente jours, et de lui remettre l’ensemble des pièces officielles attestant l’acquisition du droit. À défaut, l’ancien copropriétaire continue à représenter la partie à l’égard de l’assemblée, qui peut recouvrer l’ensemble des charges auprès de l’un ou de l’autre, à moins que l’ancien copropriétaire n’ait notifié à la personne responsable de l’administration la preuve de sa cession. Cette règle place l’acquéreur nouveau face à un devoir procédural rigoureux : à défaut de notification dans le délai de trente jours, le vendeur demeure copropriétaire apparent à l’égard de l’assemblée, et acquéreur et vendeur supportent solidairement les charges.

3. La soumission de l’indivision au régime de la copropriété

L’article 76 règle une situation pratique fréquente : un bien-fonds bâti détenu en indivision, faisant l’objet d’une action en partage qui ne peut être effectuée en nature et qui n’a pas fait l’objet d’une société par actions au sens de la loi sur la sortie de l’indivision dans les biens immeubles du 16 mars 1982. Dans cette hypothèse, le tribunal est tenu d’opérer le partage entre les indivisaires en soumettant le bien-fonds au régime de la copropriété objet du présent décret-loi, si la majorité des indivisaires le demande et si ces derniers détiennent plus de la moitié des parts. Le tribunal peut, le cas échéant, joindre les quotités infimes et les rattacher à une ou plusieurs quotes-parts, ainsi qu’ajuster les quotités au moyen de soultes monétaires jusqu’à concurrence du cinquième de leur valeur, comme prévu aux points 3 et 4 de l’article 942 du code des obligations et des contrats. Le tribunal désigne un expert pour réaliser la répartition et proposer un règlement d’administration du bien-fonds qui complète ce que le décret-loi n’a pas prévu.

4. Le droit d’inscription

« Article 77 — modifié conformément à la loi n° 671 du 5 février 1998. Si la demande d’inscription porte sur un bâtiment « déjà inscrit » sur la feuille réelle selon les règles, ou porte simultanément sur l’inscription des constructions en tant que parties conformément aux dispositions du présent décret-loi, le droit dû est de un pour cent (1 %). »

Il convient d’attirer l’attention sur le fait que la loi n° 671 du 5 février 1998 est, comme indiqué en introduction, la loi de finances pour l’exercice 1998. La modification de l’article 77 du décret-loi n° 88/1983 figure parmi les ajustements fiscaux portés par ce type de loi de finances annuelle au Liban. Ce cadre législatif explique l’absence d’une loi autonome consacrée à la modification du droit d’inscription en matière de copropriété. Le taux fixé à 1 % s’applique au cas où le bâtiment est déjà inscrit sur la feuille réelle ou au cas où l’inscription des constructions s’effectue concomitamment à la demande de division.

5. Les dispositions relevant de l’ordre public

« Article 78 — Les articles 25, 26, 27, 29, 33, 36, 41, 47, 48, 49 et 73 du présent décret-loi relèvent des dispositions d’ordre public. »

Cette énumération mérite l’attention soutenue du praticien : l’article 25 (élection de domicile et notification), l’article 26 (modalités de notification), l’article 27 (délai de dix jours), l’article 29 (quorum), l’article 33 (actes de disposition et unanimité), l’article 36 (reconstruction après destruction), l’article 41 (action en nullité de la minorité contre la décision du copropriétaire majoritaire), l’article 47 (mise en demeure valant titre exécutoire), l’article 48 (privilège foncier), l’article 49 (modification du règlement) et l’article 73 (articulation avec le code de commerce) — aucune de ces dispositions ne peut être écartée par convention, ni dans le règlement d’administration du bien-fonds, ni par une décision collective, quelle que soit la majorité atteinte. Toute clause contraire est frappée d’une nullité absolue, dont l’invocation est ouverte à tout intéressé, fût-il étranger à l’adoption du règlement.

6. L’exclusion de l’article 72 de la décision n° 3339

L’article 79 dispose que les dispositions de l’article 72 de la décision n° 3339 du 12 novembre 1930 ne s’appliquent pas aux bâtiments inscrits au registre foncier conformément aux dispositions du présent décret-loi. Ce texte clôt l’articulation entre les deux régimes que nous avons annoncée en introduction et dans la deuxième partie : la règle de répartition des frais d’entretien et de rénovation du bâtiment à plusieurs étages — l’article 72 de la décision n° 3339 — ne s’applique pas aux bâtiments inscrits comme parties divisées conformément au décret-loi n° 88. Ces bâtiments sont entièrement et exclusivement soumis aux dispositions du régime intégré nouveau porté par le décret-loi.

7. Les dispositions transitoires

L’article 80 accorde un délai de six mois aux copropriétaires qui ont divisé leurs parties privatives sous l’empire de la loi du 24 décembre 1962 pour élire un domicile conformément aux dispositions de l’article 25 du nouveau décret-loi. L’article 81 abroge l’ensemble des dispositions contraires au décret-loi n° 88 ou qui ne lui sont pas conformes, et notamment la loi du 24 décembre 1962 relative à l’organisation de la propriété des immeubles composés de plusieurs étages ou appartements. La formule « sous réserve des droits acquis antérieurement à l’entrée en vigueur du présent décret-loi » figurant à l’article 74 s’applique à cette abrogation : les bâtiments divisés sous l’empire de la loi de 1962 ne se voient pas appliquer rétroactivement les dispositions du décret-loi n° 88, mais demeurent régis par les règles inscrites sur leurs feuilles réelles à l’époque de leur division, sous réserve de l’application des règles du nouveau décret-loi aux questions que le régime initial n’avait pas traitées.

8. L’entrée en vigueur

L’article 82 dispose que « le présent décret-loi entre en application dès sa publication au Journal officiel ». Il a été publié au Journal officiel et est entré en vigueur le 16 septembre 1983.

Synthèse — La clôture de la série en huit parties du droit libanais de la propriété foncière

Avec la publication de cette huitième partie s’achève la série consacrée au droit libanais de la propriété foncière, série qui a traversé trois corpus législatifs majeurs :

• La décision n° 3339 du 12 novembre 1930 — le Code libanais de la propriété foncière, qui a constitué la colonne vertébrale de cinq parties successives : la première partie (définition des biens-fonds et types de propriété, articles 1 à 55), la deuxième partie (les servitudes, articles 56 à 90), la troisième partie (le gage immobilier et la vente avec faculté de rachat, articles 91 à 116), la quatrième partie (les privilèges, les hypothèques foncières et l’expropriation forcée, articles 117 à 173), et la cinquième partie (la promesse de vente, le droit de préemption et la prescription acquisitive, articles 204 à 227 et 238 à 266).
• Les décisions de l’année 1926 — l’infrastructure du système foncier libanais : la sixième partie (le registre foncier — décisions n° 188 et n° 189) et la septième partie (la délimitation et le recensement fonciers — décision n° 186).
• Le décret-loi n° 88 du 16 septembre 1983 — cette huitième partie, qui couvre la copropriété des immeubles bâtis et constitue le régime particulier complétant le régime général de la décision n° 3339 pour une catégorie dominante de biens-fonds libanais : les bâtiments à plusieurs étages divisés en parties privatives.

Certains champs voisins du droit de la propriété foncière n’ont pas été inclus dans le périmètre de cette série et méritent une mention particulière : la loi sur l’expropriation pour cause d’utilité publique (le décret-loi n° 58 du 29 mai 1991 et ses modifications), la loi du bâtiment (la loi n° 646 du 11 décembre 2004), les lois sur les baux à usage d’habitation et commercial (nous avons traité du bail commercial dans deux études autonomes antérieures), la loi sur l’urbanisme civil, et la loi sur la sortie de l’indivision dans les biens immeubles du 16 mars 1982. Chacune de ces lois mérite un traitement autonome, en raison de la spécificité de son objet et de la complexité de ses dispositions.

Nous invitons le lecteur à parcourir l’ensemble de la série dans son enchaînement logique : la première partie pour la définition du droit de propriété et de ses démembrements, puis les parties deux à cinq pour la matière substantielle de la décision n° 3339, ensuite la sixième partie pour le registre foncier et la septième partie pour la délimitation et le recensement préalables à son ouverture, et enfin cette huitième partie pour le régime particulier de la copropriété qui parachève le cadre d’ensemble.

Articles dans cette série

Cette série couvre l’ensemble du Code de la propriété foncière libanais en huit parties.

• Première partie — Définition de l’immeuble et types de propriété
• Deuxième partie — Les servitudes immobilières
• Troisième partie — Le gage immobilier et la « vente à réméré »
• Quatrième partie — Les privilèges et l’hypothèque immobilière
• Cinquième partie — La promesse de vente, le droit de préemption et la prescription acquisitive
• Sixième partie — Le registre foncier
• Septième partie — La délimitation et le recensement fonciers
• Huitième et dernière partie — La copropriété des immeubles bâtis (vous êtes ici)