Blog

Septième partie de la série « Guide pratique du droit libanais de la propriété foncière ». Adaptation française du texte arabe original. Cette partie expose l’intégralité du Code libanais de la délimitation et du recensement fonciers — la décision n° 186 du 15 mars 1926 — depuis l’architecture institutionnelle confiée au juge foncier unique jusqu’aux dispositions pénales, en passant par l’ouverture des opérations, la délimitation provisoire en présence du mokhtar et des propriétaires, le délai d’opposition de trente jours, la consolidation des opérations, le régime de finalité et d’appel des décisions, le délai forclusif de deux ans après certification, l’exception de la fraude par renvoi à l’article 17 de la décision n° 188, les règles d’immatriculation et la mécanique de l’indemnité équivalente.

Version arabe : التحديد والتحرير العقاريَّان في القانون اللبناني.

Introduction

La sixième partie de cette série exposait la structure juridique du registre foncier libanais telle qu’elle a été dessinée par les décisions n° 188 et n° 189 du 15 mars 1926 : la définition du registre et de la région cadastrale, sa force probante absolue, les principes d’inscription et de protection du tiers acquéreur, l’imprescriptibilité des droits inscrits, l’inscription provisoire après la réforme de 1999, et la structure du livre de la propriété, du journal foncier, des feuilles réelles et des registres complémentaires.

Or, le registre foncier n’est jamais ouvert dans une région à l’état brut. Aucune feuille réelle ne peut être dressée tant qu’une opération préalable n’a pas été conduite à son terme : la délimitation et le recensement fonciers, c’est-à-dire la phase d’arpentage de terrain qui constate la possession effective et les droits réels, et qui pose la première structure juridique de chaque bien-fonds en vue de l’ouverture de sa feuille réelle dans le livre de la propriété. Cette phase est régie par un texte distinct — la décision n° 186 du 15 mars 1926 — qui forme avec les décisions n° 188 et n° 189 la trilogie législative sur laquelle repose l’intégralité du système foncier libanais.

La séquence législative de la décision n° 186 (1926 → 2002)

Sept vagues de modification se sont succédé sur la décision n° 186 en l’espace de soixante-seize ans :

• Décision n° 44/L.R. du 20 avril 1932 — la refonte fondatrice qui a remanié dix-sept articles (les articles 1, 7, 15, 22, 30, 36, 37, 38, 41, 45, 46, 47, 48, 50, 51, 52 et 56) ;
• Décisions n° 86/L.R. du 17 avril 1935, n° 112/L.R. du 17 mai 1935 et n° 135/L.R. du 14 juin 1935 — trois ajustements successifs de l’article 30 portant sur la compétence du tribunal des causes étrangères ;
• Décision n° 41/L.R. du 5 juillet 1939 — modification de l’article 35 ;
• Décision n° 141/L.R. du 5 juillet 1939 et loi n° 98 du 18 juin 1999 — règles relatives à la nomination et à la promotion judiciaire du juge foncier unique (article 3) ;
• Décision n° 104 du 12 juin 1959 — abrogation de l’article 43 et modification de l’article 44 (mécanisme de recouvrement de l’indemnité équivalente) ;
• Loi n° 392 du 8 février 2002 — il s’agit, et il convient d’y insister, d’une disposition cavalière insérée dans la loi de finances pour l’année 2002. La loi n° 392/2002 n’est pas une réforme structurelle du recensement foncier : c’est la loi de finances annuelle de l’État, dont l’article 89 modifie l’article 2 de la décision n° 186 pour rendre désormais le juge foncier unique seul compétent pour les opérations de délimitation et de recensement, alors que, dans la rédaction antérieure, la substitution du juge foncier unique aux juges de paix demeurait facultative et subordonnée à un décret du chef de l’État.

Cette succession législative engendre une situation textuelle qu’il importe de signaler dès l’introduction. Le corps de la décision continue, dans la plupart de ses articles, d’employer la double formule « hâkim al-sulh ou juge foncier unique » (« juges de paix ou juge foncier unique »), reflet de la rédaction de 1932. Or la juridiction de paix (qadâ’ al-sulh) a été abolie et n’a plus d’existence dans l’organisation judiciaire libanaise actuelle. La compétence exclusive en matière de délimitation et de recensement appartient aujourd’hui au juge foncier unique en vertu de la loi n° 392/2002. Chaque fois que le texte législatif fait mention du « juge de paix » comme autorité compétente, cette formule doit être lue comme désignant le juge foncier unique : la lecture des décisions de la jurisprudence postérieure à 2002 ne laisse aucun doute sur ce point. Pour préserver la rigueur historique, le texte intégral de la décision est cité tel qu’il figure encore au Journal officiel — avec la formule originale — dans les passages mis en exergue, tandis que le commentaire emploie exclusivement la désignation moderne « juge foncier unique ».

La présente partie couvre l’intégralité du Code libanais de la délimitation et du recensement fonciers — la décision n° 186 : cinquante-huit articles (dont l’article 43 a été abrogé, ce qui laisse cinquante-sept articles en vigueur), répartis sur sept chapitres.

I. L’architecture institutionnelle des opérations de délimitation et de recensement

Le premier chapitre du Code de la délimitation et du recensement fonciers ouvre le texte sur le cadre institutionnel. L’article 1er, dans sa rédaction issue de la décision n° 44/L.R. du 20 avril 1932, dispose que la délimitation et le recensement des biens-fonds et biens immeubles dans les cazas et les muhâfazas s’effectuent par l’entremise des juges de paix ; un géomètre est, le cas échéant, placé à la disposition de chaque juge. Mais l’article 2 dans sa rédaction actuelle — issue de la loi de finances n° 392 du 8 février 2002 — dispose de manière non équivoque :

« Les juges fonciers uniques procèdent aux opérations de délimitation et de recensement des biens-fonds et biens immeubles dans les cazas et les muhâfazas. »

L’article 2 ajoute ensuite des dispositions opérationnelles modernes : le géomètre, lorsqu’il est chargé de la délimitation et du recensement provisoires, occupe la fonction de greffier auprès du juge foncier unique pour la durée de ces opérations, est désigné par le directeur général des Affaires foncières, et est remplacé par un greffier d’instance après leur clôture. Les travaux peuvent en outre être confiés à des cabinets spécialisés agissant sous le contrôle du juge en vertu d’un décret pris en Conseil des ministres, ou être adjugés à des géomètres assermentés et à des dessinateurs sur la base d’un contrat conclu pour une période ne dépassant pas cinq ans à compter de l’entrée en vigueur de la loi.

L’article 3 — dans sa rédaction issue de la décision n° 141/L.R. du 5 juillet 1939 et de la loi n° 98 du 18 juin 1999 — dispose que le juge foncier unique est nommé par décret du chef de l’État. Son statut juridique est assimilé à celui des juges de l’ordre judiciaire ordinaire. Il est soumis dans ses fonctions juridictionnelles au contrôle de l’inspection judiciaire générale et, dans la coordination des travaux techniques, administratifs et judiciaires de la délimitation et du recensement, au contrôle de l’autorité administrative. L’article admet qu’il puisse être promu jusqu’au grade de conseiller à la cour d’appel. Il peut par ailleurs être désigné des juges fonciers supplémentaires auxquels sont confiées quatre missions précises : suppléer le juge foncier unique en cas d’empêchement, interpréter les décisions à la demande du conservateur du registre foncier dès lors qu’elles ont acquis force de chose jugée, accomplir les opérations de fusion (damm) des biens-fonds, et déterminer le quantum des parts indivises des copropriétaires dans les biens-fonds inscrits aux noms de plusieurs propriétaires sans précision des quotités.

L’article 4 étend la compétence du juge foncier unique aux lieux mentionnés dans le décret qui institue son autorité. L’article 5 dispose que le juge foncier unique procède aux opérations de délimitation et de recensement sous le contrôle du directeur des services fonciers et demeure soumis à son autorité pour toute la durée de ces opérations. L’autorité administrative tranche tout différend issu des travaux, à l’exception des cas où la loi prévoit le recours obligatoire à la juridiction. L’article 6 prescrit l’enchaînement des opérations « village par village dans chaque caza ou muhâfaza, et région par région dans les villes » ; les géomètres sont placés sous le contrôle du juge foncier unique pour les opérations de délimitation et de recensement, et relèvent du Service de l’arpentage pour le volet technique et la surveillance des travaux topographiques. Les géomètres prêtent serment devant le juge foncier unique de « s’acquitter de leurs fonctions avec exactitude et fidélité ».

II. L’ouverture des opérations de délimitation et de recensement

L’article 7 — dans sa rédaction issue de la décision n° 44/L.R. du 20 avril 1932 — fixe le calendrier de principe : « Les opérations de délimitation et de recensement s’ouvrent de principe chaque année à compter du premier mars, mais elles peuvent être entreprises à tout moment ». La décision portant ouverture des opérations doit être publiée dans chaque caza ou muhâfaza au moins deux mois avant la date d’ouverture, accompagnée de la liste des villages ou localités concernés, de l’indication de la date d’ouverture, de la mention des devoirs incombant aux autorités administratives locales et aux propriétaires, et de la mention des sanctions encourues. La décision est notifiée aux autorités administratives de la muhâfaza, du liwâ’ et du caza, qui en assurent l’affichage dans les régions cadastrales concernées et les régions limitrophes ; elle est publiée au Journal officiel et dans trois journaux locaux, le tout par le soin du directeur des services fonciers.

Dans les régions arpentées (celles qui ont fait l’objet d’un arpentage topographique général préalable), l’article 8 dispose que l’arpentage s’effectue sur la base d’un réseau de triangulation dont les points fondamentaux sont calculés à l’avance, antérieurement à l’ouverture des opérations de délimitation et de recensement provisoires.

L’article 9 organise le régime des plans : les géomètres dressent un cliché général de la délimitation au fur et à mesure de l’avancement des travaux et procèdent au mesurage des terrains conformément aux résultats de la délimitation provisoire ; toutefois, les plans d’arpentage définitifs ne sont dressés qu’après la clôture des opérations du chapitre quatrième (certification et liquidation des oppositions), et leur conformité aux énoncés des décisions du juge foncier unique fait l’objet d’une vérification. Si une équivoque affecte le dispositif des décisions, le Service de l’arpentage en demande l’interprétation au conservateur du registre foncier, au juge foncier adjoint ou au juge foncier unique selon le cas. Une fois le plan fondamental dressé et sa conformité aux décisions vérifiée, il est certifié par l’adjudicataire des travaux d’arpentage et acquiert alors « une force probante exempte de tout doute, qui accompagne les inscriptions du registre foncier, conformément aux dispositions de l’article 8 de la décision n° 188 ». Le plan fondamental est conservé sans modification dans les archives de la conservation foncière.

L’article 10 dispose qu’une décision fixant la date de la délimitation et du recensement des biens-fonds dans chaque région cadastrale est prise sur proposition du chef des travaux techniques, et notifiée aux mokhtars de la région et des régions limitrophes ainsi qu’aux tribunaux de première instance et aux cours d’appel territorialement compétents. L’article confirme la convocation des propriétaires, des voisins et de tout prétendant à un droit, au fur et à mesure de l’avancement des travaux, par l’intermédiaire des mokhtars, en vue d’assister à la délimitation contradictoire pour signaler les limites de leurs biens-fonds. Ils sont avertis que « s’ils ne donnent pas suite à cette convocation, il est passé outre, et l’opération de délimitation et de recensement se déroule comme s’ils étaient présents ». Les obligations imposées aux propriétaires s’imposent dans les mêmes termes à la Direction des waqfs, aux services de l’État et à l’agent chargé de la conservation du domaine public terrestre et maritime.

III. La délimitation provisoire en présence du mokhtar et des propriétaires

Le jour fixé, l’article 11 dispose que le géomètre procède à la délimitation provisoire en présence des mokhtars, des propriétaires, des intéressés, des voisins et des prétendants à un droit. Il constate la possession et les droits réels immobiliers existants, en s’appuyant sur les déclarations des intéressés. Les déclarations relatives à l’origine des droits revendiqués doivent être consignées ; si la possession s’exerce sans titre, la déclaration porte sur sa cause, sur la date à laquelle elle a débuté et sur son caractère « paisible, continu et public » depuis cette date. Le troisième alinéa de l’article 11 définit ensuite les deux notions cardinales du système :

« Au sens de la présente décision, le terme “biens immeubles ou biens-fonds” désigne l’ensemble des droits réels portant sur les biens immeubles qui doivent être inscrits au registre foncier conformément aux dispositions de la décision n° 188 du 15 mars 1926. Quant au terme “bien-fonds”, il désigne des parcelles définies de la surface du sol, d’une nature juridique unique, comprises dans un périmètre fermé, avec les constructions ou les plantations qui en sont la partie indissociable, sur lesquelles s’exerce un droit de propriété ou un droit de tasarrouf au profit d’un propriétaire unique ou de plusieurs propriétaires en indivision. »

Le dernier alinéa de l’article 11 ajoute que « le bien-fonds constitue l’unité foncière et cadastrale ». Le géomètre consigne ensuite au procès-verbal les déclarations des intéressés, recueille les oppositions et les demandes, et reçoit les titres et pièces produits à l’appui des prétentions, contre récépissé qu’il délivre. L’article précise que les intéressés sont responsables de leurs déclarations, lesquelles doivent porter sur l’état effectif de la possession, abstraction faite des accords intervenus entre eux en vue de la fusion ou de la division des terrains.

L’article 12 traite des cas problématiques : en cas d’absence du propriétaire, la délimitation s’effectue sur la base des renseignements fournis par les mokhtars et les voisins présents. En cas de conflit relatif au droit de propriété, l’occupant du bien-fonds est inscrit au procès-verbal comme propriétaire présumé, et celui qui revendique le droit est inscrit comme opposant ; et lorsqu’il est impossible de déterminer le titulaire de la possession, tous les prétendants au droit sont inscrits sur le même pied comme opposants ; il appartient alors au juge foncier unique, à l’ouverture de la procédure contentieuse, de fixer le rang de chacun à l’égard des autres. Le géomètre ne peut entreprendre la délimitation provisoire qu’en présence du mokhtar, ou, à défaut, d’un membre désigné par l’assemblée des mokhtars du lieu.

L’article 13 charge le géomètre de poser des bornes pour les limites de la possession effective du propriétaire présumé. À l’intérieur de ce périmètre, il pose des bornes pour les parcelles revendiquées par des tiers, sans en faire des biens-fonds autonomes, et des bornes pour les parcelles dans lesquelles la titularité de la possession ne peut être déterminée, en les considérant comme biens-fonds autonomes. Si les parcelles contestées sont d’une étroitesse telle qu’elle ne permet pas le bornage, le géomètre se borne à consigner le différend au procès-verbal et sur le cliché. Le juge foncier unique tranche sans délai tout différend survenu entre le géomètre et les propriétaires à l’occasion des opérations de délimitation, à l’exception des différends portant sur les limites elles-mêmes ou sur un droit revendiqué, lesquels sont jugés après l’achèvement des opérations préparatoires. L’article 14 dispose que les limites sont matériellement fixées sur le sol par des bornes du modèle réglementaire posées à chaque changement de direction.

IV. Les déclarations et oppositions : le premier délai de trente jours

L’article 15 — dans sa rédaction issue de la décision n° 44/L.R. du 20 avril 1932 — dispose que le géomètre consigne les informations issues de la délimitation provisoire dans un procès-verbal de délimitation et de recensement dressé pour chaque bien-fonds séparément, et dans un tableau particulier de recensement des biens-fonds ; dans les régions cadastrales où la division des biens-fonds entraîne la pluralité de propriétaires, il dresse en outre un répertoire alphabétique des noms des propriétaires.

L’article 16 exige que le procès-verbal de délimitation et de recensement dressé pour chaque bien-fonds comporte six rubriques limitativement énumérées :

« 1- La description du bien-fonds — sa situation, sa consistance, sa nature juridique et les limites déclarées.

>

2- Le nom, le prénom, l’âge, la profession et la nationalité des propriétaires ou copropriétaires déclarés, et le cas échéant le quantum des parts indivises […].

>

3- Les droits réels conformément aux dispositions de l’article 10 de la décision n° 3339 du 12 novembre 1930 et les servitudes constituées au profit du bien-fonds ou à sa charge ; et si le bien est grevé d’un droit de waqf, il y est mention de la nature de ce waqf (de bienfaisance ou familial), du nom de l’institution bénéficiaire, du nom de l’administrateur et des noms des bénéficiaires en vertu de l’acte de constitution. Il y est mentionné également les causes de la possession (telles que l’inscription au daftar khâne, l’acquisition à titre gratuit, à titre onéreux, par succession ou par occupation — la durée de l’occupation étant alors précisée).

>

4- Les oppositions portant sur les limites, sur le droit de propriété ou sur l’étendue de ce droit, et sur les autres droits réels.

>

5- L’énumération des pièces et des titres produits par les intéressés.

>

6- L’élection de domicile dans la région cadastrale ou au siège du caza ou de la muhâfaza pour les propriétaires, copropriétaires, opposants et prétendants à un droit. »

Le procès-verbal est clôturé par la signature du géomètre, des propriétaires présumés ou copropriétaires, des voisins, des opposants ou de leurs représentants, et du mokhtar de la région cadastrale ou de son suppléant.

L’article 17 charge le géomètre d’ouvrir le tableau de recensement des biens-fonds pour y consigner le résultat de la délimitation contradictoire, les modifications survenues sur le procès-verbal, et la transcription des décisions du juge foncier unique. Une fois les oppositions liquidées et les opérations achevées, ce tableau est déposé au Service de l’arpentage en vue de l’établissement des plans d’arpentage. L’article 18 dispose qu’à la clôture de la délimitation provisoire dans chaque région cadastrale, le géomètre remet l’ensemble de ces documents au juge foncier unique, contre procès-verbal de remise dressé en double exemplaire et signé par le chef des travaux et le juge ; ce procès-verbal contient l’inventaire détaillé des pièces remises.

L’article 19 dispose que le géomètre dresse un procès-verbal de clôture des opérations signé par le juge foncier unique, le chef des travaux et le mokhtar ; ce procès-verbal est affiché à la porte du cabinet du greffier du juge et notifié au bureau auxiliaire et à la conservation foncière de la région. Les habitants sont avisés de la clôture par l’intermédiaire des mokhtars, et le greffier reçoit les déclarations et oppositions supplémentaires des propriétaires conformément aux articles suivants.

L’article 20 ouvre le premier délai fondamental du système : trente jours à compter de la date de l’affichage du procès-verbal de clôture des opérations de délimitation provisoire, pendant lesquels toute personne, si la cause lui avait échappé antérieurement, peut intervenir par l’une ou l’autre de deux voies :

« 1- Par la voie de l’opposition, en cas de conflit relatif au droit de propriété, à l’étendue de ce droit ou aux limites.

>

2- Par la voie de la demande d’inscription, en cas de prétention à l’exercice d’un droit réel susceptible d’inscription au registre foncier. »

L’article 20 vise expressément les tuteurs et curateurs légaux, les parents et amis et les mandataires des intérêts des mineurs, des absents et des disparus dans la faculté d’intervenir par voie de représentation, sous réserve, pour les parents et amis, de la justification du mandat avant l’introduction de l’action devant la juridiction compétente.

L’article 21 fixe le cadre formel : le greffier reçoit les oppositions et prétentions par voie de déclaration orale ou écrite et les consigne en abrégé au procès-verbal ; les déclarations doivent contenir la mention des droits invoqués, des titres ou pièces à l’appui de la demande, et l’élection de domicile. L’article dispose en termes exprès qu’« aucune opposition ni demande d’inscription n’est recevable après l’expiration du délai de trente jours », et radie de plein droit l’opposition ou la demande d’inscription si l’intervenant ne produit pas, dans le même délai, les titres, pièces ou moyens à l’appui de sa prétention. L’intervenant conserve toutefois le droit de saisir les juridictions de droit commun dans les conditions de l’article 31 examiné ci-dessous.

V. La consolidation des opérations de délimitation et la liquidation des oppositions

L’article 22 — dans sa rédaction issue de la décision n° 44/L.R. du 20 avril 1932 — dispose qu’à l’expiration du délai de trente jours, le juge foncier unique rend une décision de clôture définitive des opérations de délimitation et de recensement, qui est affichée à la porte de la salle d’audience, portée à la connaissance des intéressés par l’intermédiaire des mokhtars, notifiée aux tribunaux de la région et publiée au Journal officiel. Le juge procède ensuite à un examen préliminaire des procès-verbaux de délimitation provisoire de chaque région cadastrale, dans l’ordre d’inscription des biens-fonds au tableau de recensement provisoire ; il vérifie l’accomplissement des formalités prescrites, puis « certifie le dispositif des procès-verbaux et ordonne l’inscription des droits réels immobiliers au registre foncier s’il constate qu’aucune opposition ni demande n’a été présentée à leur encontre » ou si les oppositions et demandes présentées ont été radiées en application de l’article 21.

L’article 22 dispose que cette décision est exécutoire sans aucune notification ni publication, et que les exemplaires originaux des procès-verbaux sur lesquels elle est consignée sont transmis sans délai au chef de la conservation foncière dans la circonscription de laquelle se trouve le bien-fonds. Le juge dresse une liste numérotée séquentiellement des biens-fonds ayant fait l’objet d’oppositions ou de demandes, et les intéressés disposent d’un délai de quinze jours à compter de l’affichage de la décision de clôture pour produire une attestation de retrait des oppositions ou demandes d’inscription, ou une déclaration d’acceptation. Si l’intéressé parvient à lever les oppositions ou demandes par l’une ou l’autre voie, le juge ordonne l’inscription du droit réel au registre foncier et certifie le dispositif du procès-verbal en conséquence.

L’article 23 régit le contentieux des oppositions et demandes selon l’ordre suivi dans le tableau provisoire de recensement des biens-fonds. Le juge foncier unique fixe, par décision rendue quinze jours avant l’audience, le lieu, le jour et l’heure de celle-ci ; la décision est notifiée aux intéressés au domicile élu, à défaut duquel la notification s’effectue par voie d’affichage à la porte du lieu où siège le juge.

L’article 23 permet au juge de se transporter sur les lieux du bien-fonds au cours des quinze jours qui précèdent l’audience, soit d’office, soit à la demande des intéressés, pour procéder à l’application d’un titre ou à une enquête, avec l’assistance d’un ingénieur-géomètre et en présence du mokhtar et des intervenants ; en cas de défaut de ces derniers, « il est passé outre, et il est procédé à l’opération comme s’ils étaient présents ». Le juge peut enjoindre au demandeur de produire ses conclusions ou mémoires avant le huitième jour de l’audience, en vue de leur notification au défendeur. Le juge ne peut accorder aucun délai aux intéressés autres que les administrations publiques, ni admettre aucune cause de remise de l’audience, sauf le cas de force majeure d’une réalité incontestable. La récusation du juge foncier unique est jugée par le juge foncier adjoint ; en cas de récusation de ce dernier également, le directeur des services fonciers désigne un juge foncier unique ou adjoint pour statuer sur la requête, étant entendu que toute demande de récusation visant le juge foncier ainsi désigné par le directeur des services fonciers est nulle et non avenue, et qu’elle est rejetée dans tous les cas.

L’article 24 détermine les conséquences du défaut à l’audience : en cas de défaut du demandeur, l’opposition est tenue pour nulle et non avenue et radiée de plein droit, le demandeur conservant le bénéfice de l’article 31. En cas de défaut du défendeur, le jugement est rendu par défaut ; ces jugements ne sont pas susceptibles d’opposition, mais les intéressés peuvent en interjeter appel dans un délai de quinze jours à compter de la notification.

VI. Le caractère définitif des décisions et les voies de recours

L’article 25 organise le régime des voies de recours contre les décisions du juge foncier unique selon une logique à deux niveaux. Les décisions du juge sont rendues en dernier ressort et ne sont susceptibles d’aucun recours dans deux hypothèses :

« 1- Dans toute action relevant de la compétence du juge de paix [aujourd’hui : du juge unique civil compétent à raison du montant], alors même que le jugement serait, en application des lois en vigueur, susceptible d’appel.

>

2- Dans les actions relatives aux droits qui s’exercent sur les limites ou qui se rattachent au voisinage (telles que les murs mitoyens, les servitudes conventionnelles de vue par les fenêtres, l’écoulement des eaux, le passage, etc.). »

Dans « toutes les autres actions intentées au sujet des différends portant sur l’existence ou sur l’étendue d’un droit de propriété ou d’un droit réel immobilier, ou des différends portant sur l’emplacement des limites du bien-fonds », le juge statue en premier ressort, sauf application des dispositions de l’article 172 du Code de procédure civile. Lorsque l’action relève de la compétence du tribunal religieux, le juge peut prendre l’avis du juge religieux avant de statuer au fond ou sur l’opposition incidente. Le juge a qualité pour prononcer une amende civile et pour statuer sur les demandes de dommages-intérêts lorsqu’il constate l’abus et la mauvaise foi dans l’opposition, sous réserve du droit d’appel.

L’article 26 dispose que l’appel des décisions rendues par le juge foncier unique est porté, à peine d’irrecevabilité, devant la cour d’appel de la circonscription dans un délai de quinze jours à compter de la notification, selon les règles de la procédure ordinaire. La cour désigne un conseiller rapporteur chargé de procéder aux enquêtes et, le cas échéant, de se transporter sur les lieux du différend. La décision de la cour d’appel est rendue en dernier ressort, étant entendu que la décision rendue par défaut est susceptible d’opposition selon la procédure ordinaire. Une règle d’importance majeure mérite d’être soulignée à l’article 26 : « L’appel ne suspend pas l’inscription du bien-fonds au registre foncier ; l’inscription s’opère conformément à la décision de première instance », sous réserve d’une mention au registre foncier signalant l’introduction de l’appel dans le champ prévu à cet effet. Et sans attendre l’inscription du bien-fonds au livre de la propriété, le bien-fonds devient soumis aux dispositions de la décision n° 188 à compter de la notification de la décision de première instance.

L’article 27 dispose que le juge foncier unique connaît également de toute action visée à l’article 25 si elle a été introduite devant le tribunal de première instance, le tribunal religieux ou le juge de paix, et qu’aucune décision n’a encore été rendue au fond avant la date de notification de la décision d’ouverture des opérations de délimitation et de recensement dans la région. À cette fin, toutes les pièces du dossier sont transmises au juge foncier unique territorialement compétent dès la notification de la décision d’ouverture.

L’article 28 vise les décisions de première instance ou de la juridiction de paix rendues dans les actions de l’article 25 et qui ne sont pas devenues définitives à la date de notification de la décision d’ouverture des opérations : ces décisions cessent, à compter de cette date, d’être susceptibles d’opposition, mais elles peuvent faire l’objet d’un appel dans le délai de trente jours à compter de leur notification. L’article 29 précise que les appels formés contre les décisions de l’article 25 avant la date d’ouverture des opérations sont jugés selon la procédure ordinaire. L’article 30 — dans sa rédaction issue de la décision n° 44/L.R. du 20 avril 1932 et des trois décisions de 1935 — règle le sort des parties relevant du tribunal des causes étrangères : les décisions du juge foncier unique restent susceptibles d’appel devant la cour d’appel des causes étrangères, selon les modalités de l’article 26.

VII. Le délai de deux ans après la certification : la bascule du système

L’article 31 énonce la règle cardinale qui structure l’ensemble du régime de la délimitation et du recensement, et qui fait pont avec la force probante définitive des inscriptions du registre foncier :

« Après la clôture des opérations de délimitation et de recensement, la voie reste ouverte à l’introduction de toute action devant les juridictions de droit commun par les opposants ou par les prétendants à un droit dont l’opposition ou la prétention n’a pas fait l’objet d’une décision ayant acquis force de chose jugée ou, en cas d’appel, d’une décision rendue en dernier ressort par la cour d’appel conformément aux dispositions de la présente décision.

>

Ce droit doit être exercé, à peine de forclusion, dans un délai de deux ans à compter de la date à laquelle la décision portant certification des procès-verbaux de délimitation ou les décisions du juge foncier unique deviennent exécutoires et, en cas d’appel, à compter de la date de la décision de la cour d’appel rendue en application de la présente décision. »

Il est de jurisprudence constante qu’un certain nombre de règles d’application encadrent ce délai :

• Le délai constitue un délai forclusif absolu qui n’est affecté par aucune cause ordinaire de suspension : celui qui le laisse expirer perd son droit de saisir les juridictions ordinaires, et l’inscription du bien-fonds au registre foncier devient incontestable à l’expiration du délai.
• Le point de départ du délai se situe à la date à laquelle la décision certifiant les procès-verbaux devient exécutoire ; à la date à laquelle la décision du juge foncier unique devient exécutoire dans les actions contentieuses ; ou à la date de la décision d’appel en cas d’appel.
• Le délai vise les opposants et prétendants à un droit dont l’opposition n’a pas été tranchée par une décision passée en force de chose jugée, et non les parties qui n’ont pas été régulièrement convoquées ou qui n’ont pas eu connaissance des opérations.

L’exception majeure : la fraude — article 17 de la décision n° 188

Après l’expiration du délai de deux ans, une seule brèche subsiste pour celui qui a perdu son droit à raison d’opérations de délimitation et de recensement entachées de fraude : l’action en dommages-intérêts fondée sur l’article 17 de la décision n° 188 (dans sa rédaction issue du décret n° 9794 du 4 mai 1968), dont le délai d’exercice est de dix ans. Il est de jurisprudence constante que cette action est subordonnée à trois conditions cumulatives :

1. L’appartenance au demandeur du droit au titre duquel il réclame l’indemnisation ;
2. L’inscription de ce droit au nom d’autrui lors des opérations de délimitation et de recensement ;
3. Le recours à la fraude par celui au nom duquel le droit a été inscrit pour obtenir cette inscription.

Il est de jurisprudence constante que la fraude visée à l’article 17 de la décision n° 188 constitue un délit intentionnel dont la mauvaise foi est le fondement : la simple exploitation d’une erreur d’autrui sans concert ne suffit pas, et la présomption abstraite de connaissance n’est pas davantage suffisante. La jurisprudence constante a en outre fixé que l’action « se limite à la nécessité d’établir la fraude de celui au nom duquel le bien-fonds a été inscrit, abstraction faite de la question du véritable propriétaire » et que « l’élément probatoire doit porter sur la démonstration de la mauvaise foi de l’auteur » selon un critère subjectif personnel et non objectif.

VIII. La certification, l’inscription et les règles d’immatriculation

L’article 32 dispose que le juge foncier unique certifie dans sa décision les énonciations du procès-verbal de délimitation et de recensement. La décision doit, le cas échéant, comprendre les motifs des modifications ou ajouts apportés au procès-verbal, et le juge certifie également les clichés que dresse l’ingénieur-géomètre attaché au greffe en vue de la rectification des limites. Les décisions du juge sont consignées directement sur le procès-verbal, puis transcrites sur le tableau de recensement des biens-fonds, lequel doit demeurer en permanence conforme aux procès-verbaux. L’article 32 énonce également la mécanique de notification par voie d’affichage pendant quinze jours à la porte du lieu où siège le juge, les notifications ainsi prévues étant exonérées des droits de justice et des droits de timbre.

L’article 33 consacre la mécanique de rectification des limites et de dressage des plans conformément aux décisions du juge foncier unique. L’article 34 met à la charge du greffier du juge la transmission au chef de la conservation foncière en charge de la tenue du registre des procès-verbaux de délimitation et des pièces déposées par les justiciables, dès l’expiration du délai d’appel.

L’article 35 — dans sa rédaction issue de la décision n° 41/L.R. du 5 juillet 1939 — ouvre une compétence cardinale : depuis la date d’ouverture de la délimitation et du recensement jusqu’à la date de la décision de certification des procès-verbaux, le juge foncier unique se substitue au daftar khâne et aux bureaux d’enregistrement propres au Mont-Liban, pour recevoir et constater les déclarations ou conventions portant vente et cession, échange, sortie d’indivision amiable, hypothèque, ou la création, la modification ou l’extinction de tout droit réel. Il procède également, à la demande des héritiers et au vu des pièces probantes produites, à la fixation des parts héréditaires. Les opérations dressées devant le juge foncier unique ne peuvent porter que sur les droits constatés par titre tabou, par inscription aux registres du daftar khâne ou par acte régulièrement attesté dans les bureaux d’enregistrement au Liban.

L’article 36 — dans sa rédaction issue de la décision n° 44/L.R. de 1932 — encadre la compétence du juge foncier unique en matière successorale : le juge n’a pas qualité pour trancher le droit de succession, et il ne peut ordonner le partage d’une succession qu’à la condition que soient produits les actes de notoriété successorale ou les certificats d’héritier prescrits par la loi. À défaut de production de ces pièces, le bien-fonds est inscrit au nom des héritiers du défunt. La règle la plus structurante du système se trouve au dernier alinéa de l’article 36 : « Les parts héréditaires ainsi que les parts des propriétaires en indivision sont exprimées par une fraction de dénominateur 2400 » — le dénominateur unique de toutes les parts indivises au registre foncier libanais, repris à l’article 2 de la loi sur la copropriété des immeubles bâtis (décret-loi n° 88 du 16 septembre 1983) examiné dans la huitième partie à venir.

L’article 37 — dans sa rédaction issue de la décision n° 44/L.R. de 1932 — fixe les règles d’immatriculation lorsque le bien-fonds est rattaché à un titre tabou ou à une inscription au daftar khâne : le titulaire du droit est celui au nom duquel le bien-fonds est immatriculé. Si un tiers se prévaut de la possession et invoque un droit de propriété ou un droit de tasarrouf, le droit revendiqué est inscrit au nom du possesseur dans trois hypothèses limitativement énumérées :

« 1- S’il produit des actes ou pièces qui lui confèrent le droit d’inscription en son nom (telle qu’une décision de justice ou un acte de constitution de waqf, etc.).

>

2- À défaut de production de telles pièces, si le titulaire du droit constaté par titre ou par inscription, ou les personnes auxquelles ce droit a été transmis en cas de décès du titulaire, témoignent en sa faveur.

>

3- S’il possède le bien-fonds ou le bien immeuble de manière paisible, publique et ininterrompue pendant cinq années, par lui-même, par l’intermédiaire de son auteur ou par un tiers agissant pour son compte, avec un juste titre ; et pendant dix ou quinze années, selon la nature juridique du bien-fonds ou du bien immeuble, s’il n’a pas de juste titre. »

Le juste titre est défini comme « le fait ou l’événement constitutif de l’acquisition du bien-fonds par l’un des moyens suivants : l’occupation d’une terre morte, la transmission par succession testamentaire ou ab intestat, la donation entre vifs à titre gratuit ou à titre onéreux, la vente ou la cession ».

L’article 38 — dans sa rédaction issue de la décision n° 44/L.R. de 1932 — vise le bien-fonds qui n’est inscrit ni au daftar khâne ni aux registres d’enregistrement du Mont-Liban, et dont la propriété s’exerce sans titre : le droit est inscrit au nom du possesseur actuel s’il l’a occupé de manière paisible, publique, et ininterrompue pendant dix ans ou quinze ans selon la nature du bien-fonds (amirié ou mulk pur). Si le possesseur actuel ne remplit pas ces conditions, le droit est inscrit en son nom s’il accepte de verser l’indemnité équivalente évaluée conformément à l’article 42 ; à défaut, le bien-fonds est immatriculé au nom de l’État.

L’article 39 fixe la règle de la superficie excédentaire : la superficie révélée par le mesurage et comprise dans les limites du titre tabou est présumée appartenir au titulaire du titre ; mais si l’acquisition est intervenue sur la base du dhirâ’ ou du dûnum avec indication du prix de l’unité, l’excédent révélé par le mesurage est soumis au versement de l’indemnité équivalente, sauf les cas prévus à l’article 38. L’article 40 ajoute une règle particulière au bien-fonds adjacent aux terres amirié : en l’absence de fixation des limites par bornes apparentes ou de délimitation contradictoire en présence du représentant de l’État, la superficie mentionnée au titre est inscrite augmentée de 20 %, l’excédent révélé par le mesurage étant soumis au versement de l’indemnité équivalente.

L’article 41 — dans sa rédaction issue de la décision n° 44/L.R. de 1932 — renvoie aux délais de prescription dans les conditions fixées par les articles 257 et 260 de la décision n° 3339, et applique les règles des articles 255, 256, 258, 259 et 261 à 266 de la même décision (l’ensemble dont la cinquième partie de cette série a exposé la structure). L’article 41 énonce une règle probatoire de premier ordre : la déposition des mokhtars, des membres du conseil de l’assemblée des notables, des propriétaires et des voisins ainsi que des intervenants à l’action ayant signé le procès-verbal de délimitation, est tenue pour suffisante à établir la possession dans les conditions des articles 37 (troisième alinéa), 38, 39 et 40, à moins qu’une preuve écrite ne vienne la contredire.

L’article 42 fixe l’évaluation de la valeur des biens-fonds soumis au versement de l’indemnité équivalente : elle est faite, dans chaque village, par la commission, et un rabais d’un dixième de la valeur est accordé pour chaque année de possession du possesseur lorsqu’il est établi qu’il a apporté des améliorations au bien-fonds et qu’il l’a possédé paisiblement ; un rabais d’un tiers est en outre accordé si les améliorations ont été apportées par le possesseur lui-même ou par l’entremise de ses proches ou de ses représentants légaux. L’article 44 — dans sa rédaction issue de la décision n° 104 du 12 juin 1959 — règle le recouvrement : « L’indemnité équivalente est recouvrée en dix annuités égales, et l’État jouit, pour le recouvrement de cette créance, d’un privilège dispensé d’inscription ». Il s’agit là du privilège de l’État sur le bien-fonds, qui figure au rang des trois créances privilégiées du droit foncier libanais évoqué dans la quatrième partie de cette série.

L’article 45 — dans sa rédaction issue de la décision n° 44/L.R. de 1932 — fixe les unités métriques de l’expression de la superficie dans l’ensemble des actes officiels (procès-verbaux de délimitation et de recensement, registres fonciers, titres de propriété, plans d’arpentage, jugements, etc.) : l’hectare, l’are et le centiare, sous réserve de la mention des anciennes mesures à la demande des intéressés, selon le tableau officiel de conversion : le dhirâ’ carré (archîn) équivaut à un mètre carré ; le eulek carré équivaut à 400 dhirâ’ carrés ; le dûnum équivaut à 4 eulek, soit 1 600 mètres carrés.

(Il importe de relever que l’article 43 a été abrogé par la décision n° 104 du 12 juin 1959.)

IX. Les dispositions transitoires applicables aux régions non arpentées

L’article 46 — dans sa rédaction issue de la décision n° 44/L.R. de 1932 — vise les régions auxquelles ne s’appliquent pas les décisions n° 186, n° 188 et n° 189 : le juge foncier unique se substitue aux conseils administratifs et statue sur trois matières relevant de la compétence du daftar khâne :

« 1- La constatation de l’extinction des héritiers.

>

2- La concession de la terre par voie de “droit de stabilité” ou contre paiement de “l’indemnité équivalente”.

>

3- La rectification des énonciations des titres tabou lorsque ces énonciations ne sont pas conformes aux énonciations des registres du daftar khâne à raison d’une erreur ou d’une omission matérielle établie conformément aux dispositions de la loi du 28 février 1329 [hégire] relative au tasarrouf. »

L’article 46, dans sa rédaction originale, renvoyait au « juge de paix dans le caza », mais la juridiction de paix a été abolie et la compétence appartient aujourd’hui exclusivement au juge foncier unique. L’article 47 — dans sa rédaction issue de la décision n° 44/L.R. de 1932 — renvoie, dans l’hypothèse de l’indemnité équivalente, à l’application des articles 37, 40 et 42. L’article 48 — dans sa rédaction issue de la décision n° 44/L.R. de 1932 — fixe la procédure par renvoi aux articles 23, 24, 32 et 41, avec obligation pour le juge de se transporter sur le site du bien-fonds aux fins d’enquête, intervention impérative de l’administration des biens domaniaux à peine de nullité de la procédure, et faculté d’appel des décisions du juge foncier devant la cour d’appel territorialement compétente dans un délai de quinze jours. La décision de la cour d’appel est exécutoire et insusceptible de toute voie de recours.

L’article 49 énonce une interdiction expresse à compter de la promulgation de la décision : le conseil administratif et le Conseil d’État ne peuvent connaître d’aucune action ou requête relative aux matières visées à l’article 46. Les dossiers des affaires pendantes devant les conseils administratifs sont transmis, par ordonnance de leur président, à la commission permanente du caza ou de la muhâfaza — c’est-à-dire au juge foncier unique actuel après l’abolition du régime des commissions.

X. Les dispositions pénales et finales

L’article 50 — dans sa rédaction issue de la décision n° 44/L.R. de 1932 — ouvre le chapitre pénal : le président de la commission prononce, dans la limite de la compétence du juge de paix, les peines prévues par la loi à l’encontre de tout auteur d’une infraction commise au cours des opérations de délimitation et de recensement, sous réserve du renvoi des délits et crimes autres aux juridictions de droit commun. Les décisions rendues en matière d’infractions visées aux articles 51 et 52 ne sont susceptibles d’aucune voie de recours et sont exécutoires sans délai.

L’article 51 — dans sa rédaction issue de la décision n° 44/L.R. de 1932 — punit d’une amende civile de 5 à 50 livres libano-syriennes quiconque s’oppose au déroulement des opérations de délimitation, d’immatriculation ou d’arpentage ou crée intentionnellement des obstacles à leur accomplissement ; la peine maximale est appliquée en cas de récidive. L’article 52 — dans sa rédaction issue de la décision n° 44/L.R. de 1932 — punit des mêmes peines le mokhtar, le membre de l’assemblée des notables, l’ingénieur-géomètre ou l’agent qui manque à ses devoirs ; les opérations de délimitation provisoire sont annulées et reprises aux frais des déclarants si les habitants d’un village ont porté atteinte aux droits d’autrui en raison de déclarations concertées entre eux.

L’article 53 prévoit la transmission au procureur général près du tribunal des causes étrangères territorialement compétent des procès-verbaux concernant des étrangers. Puis viennent les sanctions les plus sévères : l’article 54 punit d’un emprisonnement de six mois à trois ans et d’une amende de 25 à 500 livres quiconque a inscrit ou tenté d’inscrire le bien-fonds d’autrui à son nom ou à celui d’un tiers par l’emploi de manœuvres frauduleuses ou par la production sous un faux nom de pièces ou de titres appartenant à autrui, sans préjudice du droit de demander la réparation civile. L’article 55 punit des mêmes peines quiconque rend un faux témoignage à seule fin de faciliter l’immatriculation d’un bien-fonds, sans titre, au nom d’autrui.

L’article 56 — dans sa rédaction issue de la décision n° 44/L.R. de 1932 — énonce une règle d’interprétation : dans tous les cas où le texte de la décision emploie les termes « bien immeuble ou parcelle », ils sont remplacés par les termes « bien-fonds ou bien immeuble ». L’article 57 dispose que « sont et demeurent abrogées toutes les dispositions contraires à la présente décision ». L’article 58 clôt le texte par la disposition d’exécution.

Synthèse et lien vers la huitième partie

La décision n° 186 constitue l’ossature fondatrice du système libanais du registre foncier : aucun registre n’est ouvert dans une région sans l’achèvement préalable des opérations de délimitation et de recensement et sans la décision de certification ; et les inscriptions ne revêtent leur force probante absolue qu’à l’expiration du délai de deux ans prévu à l’article 31. Ce délai est la véritable charnière du système : avant son expiration, la voie demeure ouverte aux opposants et prétendants à un droit pour saisir les juridictions de droit commun ; après son expiration, cette voie se ferme à peine de forclusion, et il ne subsiste plus que l’action en dommages-intérêts fondée sur l’article 17 de la décision n° 188, exerçable dans un délai de dix ans, et dans les trois conditions cumulatives que la jurisprudence constante a fixées en cas de fraude.

Les éléments du système s’articulent avec rigueur : le géomètre intervient sur le terrain sous le contrôle du juge foncier unique ; le mokhtar est présent obligatoirement aux opérations ; les propriétaires, voisins et prétendants sont convoqués pour participer à la délimitation contradictoire ; le délai de trente jours ouvre la voie aux oppositions tardives ; le juge tranche les différends par des décisions rendues en dernier ressort dans certaines hypothèses et en première instance dans d’autres ; puis les procès-verbaux certifiés sont transmis au conservateur du registre foncier pour la mise en place de la structure première des feuilles réelles dans le livre de la propriété. L’ensemble s’opère sous la coordination unifiée de la Direction générale des Affaires foncières, avec des régimes d’appel et de recours strictement encadrés dans leurs délais.

Il reste à cette série une huitième et dernière partie qui exposera le régime particulier de la copropriété des immeubles bâtis institué par le décret-loi n° 88 du 16 septembre 1983 — texte cardinal régissant les divers aspects de la copropriété dans les immeubles d’habitation et commerciaux à étages multiples, terrain de pratique aussi essentiel que celui des grandes décisions de 1926 examinées dans la présente série.

Articles dans cette série

Cette série couvre l’ensemble du Code de la propriété foncière libanais en huit parties.

• Première partie — Définition de l’immeuble et types de propriété
• Deuxième partie — Les servitudes immobilières
• Troisième partie — Le gage immobilier et la « vente à réméré »
• Quatrième partie — Les privilèges et l’hypothèque immobilière
• Cinquième partie — La promesse de vente, le droit de préemption et la prescription acquisitive
• Sixième partie — Le registre foncier
• Septième partie — La délimitation et le recensement fonciers (vous êtes ici)
• Huitième et dernière partie — La copropriété des immeubles bâtis