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Troisième partie de la série « Guide pratique du Code de la propriété foncière », couvrant les articles 91 à 116 de l’arrêté n° 3339/LR du 12 novembre 1930 (Livre IV — Des droits de gage) : la « vente à réméré » au sens libanais (gage par transfert de propriété) et la vente avec faculté d’exploitation ; puis le gage immobilier conventionnel, ses règles fondamentales, l’indivisibilité, l’interdiction du pacte commissoire, les obligations d’entretien, et l’extinction du gage par radiation au registre foncier.

Version arabe : الرهن العقاري والبيع بالوفاء في القانون اللبناني — الجزء الثالث من الدليل العملي لقانون الملكية العقارية.

Introduction

Dans la deuxième partie de la série, nous avons exposé les règles des servitudes immobilières dans leurs trois sources — naturelle, légale et conventionnelle — ainsi que leurs conditions d’exercice et leur extinction par radiation (articles 56 à 90 du Code de la Propriété libanais — arrêté n° 3339/LR du 12 novembre 1930, ci-après le CP). La présente partie passe au Livre IV du même arrêté (articles 91 à 116), intitulé « Des droits de gage ».

Ce Livre IV réunit deux régimes qui partagent une même fonction économique — garantir le paiement d’une créance sur un immeuble — mais qui se distinguent radicalement par leur construction juridique :

• Chapitre I (articles 91 à 100) : le gage par transfert de propriété — autrement dit la « vente à réméré » au sens libanais, et sa modalité dérivée, la vente avec faculté d’exploitation. La propriété de l’immeuble est transférée temporairement au créancier (l’acheteur), tandis que le débiteur (le vendeur) conserve le droit de récupérer l’immeuble en restituant le prix.
• Chapitre II (articles 101 à 116) : le gage immobilier conventionnel — la propriété demeure entre les mains du débiteur, et le créancier acquiert un droit réel accessoire qui lui confère le droit de retenir l’immeuble et de poursuivre la vente forcée à défaut de paiement.

La distinction terminologique avec le Livre V est essentielle. Le Livre V (articles 117 à 173, qui fera l’objet de la quatrième partie de la série) traite des privilèges et des hypothèques — sûretés réelles qui n’emportent ni transfert de propriété ni transfert de possession, et qui se constituent par la seule inscription au registre foncier. Le législateur libanais de 1930 a délibérément séparé deux régimes que la pratique contemporaine tend à rapprocher : le gage immobilier du Livre IV implique en principe une remise de l’immeuble entre les mains du créancier (article 101) ; l’hypothèque du Livre V repose sur la seule inscription, sans dépossession.

La stabilité textuelle du Livre IV est remarquable : sur ses vingt-six articles, un seul a été modifié en quatre-vingt-quinze ans — l’article 104, par l’arrêté n° 31/LR du 14 février 1941 et l’arrêté n° 295 du 28 mai 1942, qui traitent des biens susceptibles d’être grevés d’un gage immobilier. Les autres dispositions sont demeurées dans leur rédaction originaire de 1930, et une jurisprudence abondante s’est accumulée autour d’elles.

Champ de la présente partie : articles 91 à 116 du CP, organisés ainsi :

• articles 91 à 92 : définition de la « vente à réméré » au sens libanais et de la vente avec faculté d’exploitation ;
• articles 93 à 100 : droits et obligations des parties pendant la durée de la « vente à réméré » ;
• articles 101 à 105 : définition du gage immobilier conventionnel, ses règles fondamentales, et les biens susceptibles d’en être grevés ;
• articles 106 à 108 : indivisibilité du gage, interdiction du pacte commissoire, et garde de l’immeuble ;
• articles 109 à 111 : effets du gage sur les droits réels antérieurs et sur les accessoires de l’immeuble, et règle d’exploitation ;
• article 112 : entretien de l’immeuble par le créancier et frais y relatifs ;
• articles 113 à 115 : indivisibilité de la créance, interdiction de disposition unilatérale, et prêt à usage de l’immeuble grevé au débiteur ;
• article 116 : extinction du gage et radiation de l’inscription au registre foncier.

I. — Définition de la « vente à réméré » et de la vente avec faculté d’exploitation

La « vente à réméré » au sens libanais

L’article 91 du CP définit la « vente à réméré » — ou gage par transfert de propriété — en ces termes :

La vente à réméré, ou gage par transfert de propriété, est la vente d’un immeuble à la condition que le vendeur ait, en tout temps ou à l’expiration du délai fixé, le droit de reprendre l’immeuble vendu en restituant le prix, et que l’acheteur ait, en restituant l’immeuble, le droit de reprendre le prix.

Trois éléments essentiels ressortent de cette définition.

Premier élément — une vente valable opérant transfert de propriété. L’immeuble est inscrit au nom de l’acheteur au registre foncier, qui devient le propriétaire en droit. Mais dans la réalité économique, l’acheteur est dans la position d’un créancier gagiste : la propriété qu’il acquiert n’est destinée qu’à garantir le remboursement du prix.

Deuxième élément — un droit de reprise au profit du vendeur. Le vendeur conserve, selon ce qui est stipulé au contrat, le droit de reprendre l’immeuble en restituant le prix, soit à tout moment, soit à l’expiration d’un délai déterminé.

Troisième élément — un droit de reprise du prix au profit de l’acheteur. Parallèlement, l’acheteur recouvre le prix dès que l’immeuble lui est rendu.

Distinction d’avec la vente à réméré classique de l’article 473 du Code des obligations et des contrats (COC). Les deux régimes coexistent en droit libanais, malgré la similitude apparente de leurs noms et de leur économie. Il est de jurisprudence constante que la distinction est la suivante :

• Sous l’empire de la « vente à réméré » du CP (arrêté 3339) : la jurisprudence considère l’acheteur comme un créancier gagiste, qui ne peut prétendre, à défaut de restitution du prix par le vendeur, qu’à l’exécution forcée sur l’immeuble en application de l’article 100 du CP. Autrement dit, l’acheteur ne devient pas propriétaire définitif à l’expiration du délai ; il doit emprunter la voie de la vente forcée pour recouvrer sa créance.
• Sous l’empire de la vente à réméré classique (article 473 COC) : si le vendeur ne reprend pas l’immeuble dans le délai convenu, l’acheteur devient propriétaire définitif. Le délai maximum est fixé à trois ans ; toute stipulation prévoyant un délai plus long est ramenée à trois ans de plein droit.

La jurisprudence a également précisé que les dispositions de l’arrêté 3339 relatives à la « vente à réméré » n’ont pas été abrogées par la promulgation du COC : les deux régimes sont indépendants, chacun avec son propre fondement textuel et ses propres effets juridiques. La détermination du régime applicable se fait à partir de la qualification voulue par les parties et de l’économie du contrat, lue à la lumière de sa cause réelle.

La vente avec faculté d’exploitation

L’article 92 admet en principe que tout immeuble susceptible d’être vendu peut faire l’objet d’une « vente à réméré ». Il ouvre ensuite une variante :

Il peut être stipulé dans le contrat de vente à réméré que le vendeur demeurera en possession de l’immeuble à titre de locataire : c’est la vente avec faculté d’exploitation.

Dans la vente avec faculté d’exploitation, la propriété est transférée à l’acheteur mais le vendeur continue d’occuper l’immeuble en qualité de locataire, à charge pour lui de payer un loyer à l’acheteur pendant toute la durée du contrat. Le montage présente une utilité pratique évidente : il préserve la stabilité d’occupation pour le vendeur-débiteur, tout en procurant au créancier-acheteur un revenu mensuel imputable, selon ce qui est convenu, sur le capital de la dette ou sur les intérêts.

II. — Droits et obligations des parties pendant la durée de la « vente à réméré »

Interdiction de disposition unilatérale

Pendant la durée du contrat, ni l’acheteur ni le vendeur ne peuvent :

• aliéner l’immeuble ;
• le louer ;
• y constituer des droits réels.

Sauf consentement exprès et mutuel. L’interdiction est croisée : elle vise à garantir la restitution de l’immeuble libre et intact lors de l’exercice du droit de reprise (article 93).

Conventions sur l’exploitation

L’article 94 autorise les parties à stipuler que l’acheteur :

• jouira d’un usage déterminé de l’immeuble sans contrepartie ;
• ou bénéficiera d’une fraction des fruits.

L’acheteur peut ainsi tirer un avantage matériel quasi-gratuit de l’immeuble, ou en percevoir une part des revenus selon une proportion convenue. La pratique fait de ces stipulations une compensation tacite pour l’immobilisation du prix pendant la durée du contrat.

Entretien, réparations et compte des fruits

À défaut de convention contraire, l’article 95 met à la charge de l’acheteur :

• l’entretien de l’immeuble ;
• l’exécution des réparations utiles et nécessaires.

Les frais d’entretien et de réparation sont déduits des fruits.

L’article ajoute une seconde règle : si l’acheteur a pris possession de l’immeuble, il est comptable des fruits perçus envers le vendeur, sauf stipulation contraire. La liquidation s’opère annuellement : les fruits viennent en déduction du capital de la dette, après imputation des fruits dont l’acheteur a la jouissance personnelle selon le contrat, et après défalcation des frais d’entretien.

Responsabilité pour les détériorations et le contrat d’assurance

L’article 96 met en place un mécanisme précis pour traiter les détériorations de l’immeuble :

• le montant de la détérioration ou de la destruction s’impute sur le capital de la dette ;
• si le montant de la détérioration égale le prix de vente, la vente est résolue de plein droit ;
• si le montant excède le prix, l’excédent reste à la charge de l’acheteur ;
• sont exceptés les cas de force majeure.

Lorsque l’immeuble est couvert par un contrat d’assurance, l’indemnité versée par la société d’assurance est affectée par préférence au paiement de la créance du créancier (c’est-à-dire le vendeur qui exerce son droit de reprise), et la dette du débiteur s’éteint à concurrence du montant de l’indemnité. La règle est d’application courante et il est utile d’en mesurer la portée : l’indemnité d’assurance ne revient pas au seul propriétaire de l’immeuble ; elle sert en priorité à éteindre la dette que la vente garantissait.

Transmission du droit de résolution par décès

À la mort de l’acheteur ou du vendeur, le droit de résolution se transmet à leurs héritiers (article 97). C’est l’affirmation que la « vente à réméré » — quoique conclue en considération des besoins personnels des parties — produit des effets transmissibles par succession.

Indivisibilité de la « vente à réméré »

L’indivisibilité de la « vente à réméré » est consacrée par l’article 98 : elle subsiste alors même que la dette serait divisée entre les héritiers de l’acheteur ou du vendeur. La portée pratique de la règle est nette : il ne suffit pas qu’un héritier du vendeur restitue sa part de la dette pour recouvrer une fraction de l’immeuble ; le paiement de l’intégralité de la dette est requis pour la reprise de l’immeuble en entier.

Protection de l’acheteur contre les créanciers du vendeur

Pendant toute la durée du contrat, et avant que le prix n’ait été versé entre les mains de l’acheteur, les créanciers du vendeur ne peuvent exercer aucun droit sur l’immeuble (article 99). La règle protège l’acheteur contre les manœuvres de créanciers du vendeur qui chercheraient à appauvrir son patrimoine après la vente.

Le défaut de restitution du prix

À défaut de restitution du prix par le vendeur à l’expiration du délai, l’acheteur peut demander la vente de l’immeuble pour se faire payer sa créance sur le prix (article 100). C’est sur cette disposition que la jurisprudence se fonde pour qualifier l’acheteur de créancier gagiste : à défaut de paiement, il n’acquiert pas la pleine propriété de l’immeuble, mais doit emprunter la voie de la vente forcée. La procédure d’exécution se déroule selon les règles de l’exécution forcée sur les immeubles, prévues par le Code de procédure civile libanais (article 827 et suivants).

Application — preuve de la simulation. La « vente à réméré » établit, dans la réalité économique, une relation de créancier à débiteur. Certaines parties cherchent à dissimuler un gage sous l’apparence d’une vente afin d’éluder l’interdiction du pacte commissoire de l’article 107 (traitée ci-dessous). Il est de jurisprudence constante que la vente simulée dissimulant un gage contrevient à l’ordre public et constitue une fraude à la loi. Le contrat réel — celui que les parties ont voulu — peut alors être prouvé, y compris entre les parties elles-mêmes, par tous moyens de preuve, y compris les présomptions.

III. — Définition du gage immobilier conventionnel et règles fondamentales

La définition du gage immobilier

L’article 101 ouvre le Chapitre II en donnant la définition centrale :

Le gage est le contrat par lequel le débiteur remet un immeuble entre les mains de son créancier, ou entre celles d’un tiers, en conférant au créancier le droit de retenir l’immeuble jusqu’au paiement intégral de sa créance. À défaut de paiement, il a le droit de poursuivre l’expropriation de son débiteur par les voies légales.

Quatre éléments essentiels se dégagent du texte.

Premier élément — un contrat. Le gage du Chapitre II est un gage conventionnel, qui naît du consentement des parties. Il se distingue de l’hypothèque du Livre V, qui peut naître de la loi ou d’une décision de justice (articles 117 et suivants — traités dans la quatrième partie de la série).

Deuxième élément — la remise de l’immeuble entre les mains du créancier ou d’un tiers détenteur. Le créancier peut prendre lui-même l’immeuble en sa possession, ou la possession peut être confiée à un tiers neutre (un séquestre) qui le détient pour le compte des deux parties.

Troisième élément — le droit de rétention. Le créancier gagiste a le droit de retenir l’immeuble jusqu’au paiement intégral de la créance.

Quatrième élément — le droit de poursuivre l’expropriation. À défaut de paiement à l’échéance, le créancier peut faire procéder à l’expropriation du débiteur par les voies légales — c’est-à-dire l’exécution forcée sur l’immeuble selon les règles du Code de procédure civile libanais.

Observation sur la qualification. Dans la pratique bancaire contemporaine, le créancier se contente le plus souvent d’inscrire le gage sur le feuillet réel de l’immeuble au registre foncier, sans dépossession matérielle ; l’immeuble demeure entre les mains du débiteur. Cet usage ne contrevient pas à la lettre du texte : le droit de rétention conféré par la loi subsiste, mais il se concrétise par l’inscription d’une mention au registre foncier plutôt que par la prise de possession matérielle. Il en résulte un rapprochement fonctionnel entre le gage immobilier conventionnel du Livre IV et l’hypothèque du Livre V, alors même que les deux régimes restent distincts en droit.

L’objet licite du gage

Il est interdit d’affecter le gage à la garantie d’obligations de faire ou de ne pas faire (article 102).

Le gage immobilier ne peut garantir qu’une obligation pécuniaire exprimée en une somme d’argent. Il ne peut être affecté à la garantie d’obligations de faire ou de ne pas faire (telles qu’une obligation de non-concurrence ou une obligation de fournir une prestation déterminée). L’obligation garantie doit pouvoir s’exprimer par un montant susceptible de paiement.

Le caractère accessoire du gage

La validité du gage est subordonnée à l’existence d’une créance valablement établie (article 103).

Le gage immobilier est un droit réel accessoire : il ne subsiste pas par lui-même mais par la créance qu’il garantit. Si la créance vient à disparaître — parce qu’elle n’est pas née, qu’elle a été annulée, qu’elle s’est éteinte par paiement, par prescription ou par toute autre cause — le gage disparaît à sa suite, par l’effet de sa nature accessoire.

Les biens susceptibles d’être grevés

L’article 104 a été modifié par l’arrêté n° 31/LR du 14 février 1941 et par l’arrêté n° 295 du 28 mai 1942 ; sa rédaction actuelle est la suivante :

Tout immeuble susceptible d’être vendu peut être grevé d’un gage.

Les parts d’un immeuble en indivision ne peuvent être grevées d’un gage.

Deux règles.

Premièrement, la corrélation entre vendabilité et gageabilité. Tout immeuble susceptible d’être vendu peut être grevé d’un gage. La règle est réciproque : ce qui ne peut être vendu ne peut être grevé d’un gage. Sont ainsi exclus les biens du domaine public visés au premier alinéa de l’article 9 du CP, ainsi que tous les biens hors commerce.

Deuxièmement, l’interdiction du gage sur les parts indivises. Les parts d’un immeuble en indivision, prises isolément, ne peuvent être grevées d’un gage. La restriction conduit, en pratique, à exiger un partage préalable de l’immeuble — par voie de partage en nature ou par licitation — avant qu’une part déterminée puisse être affectée à un gage autonome.

Le gage sur l’immeuble d’autrui en garantie de la dette d’autrui

L’immeuble peut être grevé d’un gage en garantie d’une dette pesant sur un tiers (article 105).

Le propriétaire peut donc grever son immeuble d’un gage pour garantir la dette d’un tiers (parent, associé, société). Le constituant du gage n’est pas, dans cette hypothèse, le débiteur principal ; c’est l’immeuble qui supporte la sûreté d’une dette dont l’obligation personnelle incombe à un tiers. L’usage est répandu dans le crédit bancaire, par exemple lorsqu’un proche ou un associé garantit, par son immeuble, un prêt consenti à une entreprise ou à un individu.

IV. — Indivisibilité, interdiction du pacte commissoire, et garde de l’immeuble

Le principe d’indivisibilité

L’immeuble grevé garantit dans son entier chacune des fractions de la dette ; en conséquence, le débiteur ne peut prétendre à la jouissance de son immeuble avant l’extinction intégrale de la dette (article 106).

Chaque parcelle de l’immeuble garantit chaque fraction de la dette, et chaque fraction de la dette est garantie par l’intégralité de l’immeuble. Le débiteur ne peut prétendre à la libération d’une fraction de l’immeuble proportionnée au paiement partiel de la dette. La règle est essentielle à la protection du créancier.

L’interdiction du pacte commissoire

Il est interdit de stipuler qu’à défaut de paiement de la dette, l’immeuble grevé demeurera la propriété du créancier (article 107).

Cette interdiction — désignée en doctrine sous le nom de pacte commissoire — est une règle d’ordre public et constitue une garantie essentielle du débiteur. Les parties ne peuvent convenir, ni dans le contrat de gage initial ni dans une convention ultérieure, que la propriété de l’immeuble passera automatiquement au créancier à défaut de paiement à l’échéance. Il est de jurisprudence constante que la règle relève de l’ordre public, et toute clause stipulant que l’immeuble deviendra la propriété pure et simple du créancier par le seul effet du non-paiement à une date déterminée est frappée de nullité absolue.

Cette interdiction s’étend par analogie au contrat d’hypothèque du Livre V, alors même que le texte est inscrit dans le chapitre du gage. Les régimes de l’hypothèque et du gage immobilier servent une fin commune — fournir une sûreté spéciale au créancier — et il ne se justifie pas de tolérer l’attribution automatique dans l’un et de l’interdire dans l’autre.

À défaut de paiement, la voie ouverte au créancier est unique : l’expropriation du débiteur par les voies légales (article 101 in fine) — c’est-à-dire la vente forcée et la distribution du prix par préférence aux créanciers inscrits.

La garde de l’immeuble grevé

L’immeuble demeure sous la surveillance de celui qui en a la détention, et il demeure sous la garde du propriétaire et à ses risques, sauf au créancier gagiste à prouver la survenance d’un cas de force majeure (article 108).

Le « détenteur » peut être le créancier lui-même, le tiers détenteur convenu, ou le propriétaire lorsqu’il a conservé la possession matérielle (configuration courante dans les gages bancaires contemporains). La responsabilité de la chose pèse, en principe, sur le propriétaire ; mais le créancier gagiste peut s’affranchir de toute responsabilité secondaire en prouvant la survenance d’un cas de force majeure.

V. — Droits réels antérieurs, accessoires de l’immeuble, et règle d’exploitation

Le respect des droits réels antérieurs

Le gage ne porte pas atteinte aux droits réels valablement constitués et conservés sur l’immeuble avant son inscription au registre foncier (article 109).

La disposition consacre le principe de l’antériorité chronologique, qui irrigue l’ensemble du droit foncier libanais : le droit réel inscrit antérieurement au gage prime ce dernier. Une servitude antérieurement inscrite, un usufruit, un gage antérieur, une hypothèque — toutes ces sûretés et tous ces démembrements survivent au gage postérieur, qui prend l’immeuble dans l’état où il se trouve sur le feuillet réel au moment de l’inscription.

L’extension du gage aux accessoires

Le gage s’étend à toutes les choses qui étaient ou sont devenues parties intégrantes de l’immeuble, à ses produits, et à ses accessoires nécessaires (article 110).

Trois catégories d’accessoires sont englobées par le gage :

• les parties intégrantes : ce qui s’incorpore matériellement à l’immeuble (constructions, murs, fondations) ;
• les produits : ce qui est tiré de l’immeuble par voie d’exploitation (fruits, récoltes, revenus) ;
• les accessoires nécessaires : ce qui dessert l’immeuble d’une fonction accessoire nécessaire (entrée, conduites d’eau intérieures, portail principal).

L’importance pratique de la règle se révèle lors de l’expropriation forcée : l’exécution s’étend à l’ensemble de ces catégories, et le débiteur ne peut soustraire les améliorations ou les ajouts pour diminuer la valeur recouvrable.

La règle d’exploitation — pas de jouissance gratuite pour le créancier

Le créancier ne peut, sans le consentement du débiteur, tirer une jouissance gratuite de l’immeuble grevé ; il est tenu d’en exploiter tous les fruits, qui s’imputent sur la dette garantie — même avant son échéance — d’abord sur les intérêts et les frais, puis sur le capital (article 111).

Trois règles liées entre elles.

Première règle — l’interdiction de la jouissance gratuite. Le créancier ne saurait tirer profit de l’immeuble sans contrepartie ; toute jouissance s’impute sur la dette.

Deuxième règle — l’obligation d’exploitation. Le créancier est tenu d’exploiter tous les fruits susceptibles d’être tirés de l’immeuble ; il ne peut les laisser dépérir.

Troisième règle — l’ordre d’imputation. Les fruits s’imputent d’abord sur les intérêts et les frais, puis sur le capital de la dette, et ce avant même l’échéance de la dette principale.

VI. — Entretien de l’immeuble par le créancier et frais y relatifs

Le créancier doit veiller à l’entretien de l’immeuble grevé et à l’exécution des réparations utiles et nécessaires ; il en prélève les frais sur les fruits, ou les recouvre par préférence sur le prix de l’immeuble. Il peut toujours se libérer de ces obligations en abandonnant le gage (article 112).

Trois règles essentielles.

Première règle — l’obligation d’entretien à la charge du créancier détenteur. Le créancier qui détient l’immeuble doit le conserver et exécuter les réparations utiles et nécessaires ; il ne saurait le laisser se dégrader.

Deuxième règle — le recouvrement des frais. Le créancier les prélève d’abord sur les fruits ; à défaut de fruits suffisants, sur le prix de l’immeuble par préférence aux autres créanciers.

Troisième règle — le droit d’abandon. Le créancier peut, à tout moment, abandonner son gage et se libérer ainsi des obligations qui en découlent. L’abandon le prive de la sûreté réelle et le ramène à la condition de créancier chirographaire, mais l’affranchit des coûts d’entretien de l’immeuble.

Application pratique. Dans les gages bancaires contemporains, où l’établissement de crédit ne prend pas l’immeuble en sa possession, le gage est dépourvu de l’obligation d’entretien, et le débiteur continue d’entretenir son immeuble. La règle s’active dans deux configurations : lorsque la possession est effectivement transférée au créancier (l’hypothèse classique visée par le texte), ou lorsque des mesures conservatoires prononcées en cours de litige confient temporairement l’immeuble au créancier ou à un séquestre.

VII. — Indivisibilité de la créance, interdiction de disposition unilatérale, prêt à usage

L’indivisibilité face à la succession

L’article 113 règle l’hypothèse délicate où le débiteur ou le créancier décède et où la dette se répartit entre les héritiers : la division des créances ou des dettes par voie de succession n’entraîne pas la division corrélative dans l’immeuble grevé.

• Si l’héritier du débiteur acquitte sa quote-part de la dette, il ne peut prétendre recevoir une fraction de l’immeuble équivalente à sa part ;
• Si l’héritier du créancier reçoit sa quote-part de la dette, il ne peut remettre une fraction de l’immeuble au débiteur au préjudice de ses cohéritiers qui n’ont pas encore reçu leurs parts.

La règle découle de la logique d’indivisibilité du gage : la division des créances ou des dettes ne peut entraîner la division de la sûreté qui les garantit.

L’interdiction de disposition unilatérale et la nullité de plein droit

Ni le débiteur ni le créancier ne peuvent disposer de l’immeuble grevé sans leur consentement mutuel, et tout contrat conclu en violation de ces règles est nul de plein droit (article 114).

La nullité est ici de plein droit — c’est-à-dire qu’elle opère par la seule force de la loi, sans qu’une action en justice constitutive soit requise. La règle s’applique à tout acte unilatéral de disposition sur l’immeuble, quelle qu’en soit la forme : vente, bail à long terme, constitution d’une servitude, affectation à un autre gage. Le consentement mutuel doit être exprès et revêtir la forme appropriée à l’acte considéré.

Le prêt à usage et la location au débiteur

L’immeuble grevé que le créancier gagiste prête au débiteur, ou qu’il lui donne à bail, demeure affecté à la garantie de la dette (article 115).

Dans les deux hypothèses — le prêt à usage (sans contrepartie) ou la location (avec loyer) — ces opérations ne dépouillent pas l’immeuble de la qualité de gage. La sûreté demeure intacte, et le créancier conserve le droit de la réaliser par voie d’expropriation à défaut de paiement de la dette. La règle prévient une manœuvre que pourraient employer certaines parties pour vider le gage de sa substance, en restituant matériellement l’immeuble au débiteur sous une forme purement apparente.

VIII. — Extinction du gage et radiation de l’inscription

L’article 116 clôt le Livre IV par une règle brève :

Le gage s’éteint :

– par le paiement de la dette à l’échéance ;

– par convention entre le débiteur et le créancier gagiste ;

– par la seule volonté du créancier gagiste.

L’extinction du gage ne produit ses effets à l’égard des tiers qu’après radiation de l’inscription portée au registre foncier.

Trois modes d’extinction du gage en obligation, qui convergent tous vers une seule formalité administrative : la radiation.

Premier mode — l’extinction par paiement. Par sa nature accessoire, le gage s’éteint avec la dette qu’il garantit. C’est l’hypothèse la plus fréquente.

Deuxième mode — l’extinction par convention. Le débiteur et le créancier gagiste conviennent — avant l’échéance ou pour toute autre cause — de la mainlevée du gage. Un acte écrit est dressé et présenté au conservateur du registre foncier.

Troisième mode — la renonciation unilatérale du créancier. Le créancier seul peut renoncer à son droit de gage, et le gage s’éteint sans qu’il soit besoin du consentement du débiteur. La règle est cohérente : le gage est un droit du créancier, et celui-ci peut y renoncer librement.

Le verrou — la radiation comme condition d’opposabilité aux tiers. L’extinction du gage ne produit ses effets à l’égard des tiers qu’après radiation de l’inscription portée au registre foncier. Tant que la radiation n’est pas opérée, le gage demeure opposable aux tiers : un tiers peut consulter le feuillet réel et se comporter en fonction de ce qui y est inscrit. D’où la règle pratique : le débiteur ne peut se contenter d’avoir payé la dette ; il doit diligenter auprès du conservateur du registre foncier la radiation effective de l’inscription, jusqu’à libération du feuillet de toute mention.

IX. — Synthèse et lien vers la quatrième partie

La présente partie a couvert les articles 91 à 116 du CP, qui régissent deux figures distinctes de garantie d’une créance sur un immeuble : la « vente à réméré » au sens libanais — et sa variante, la vente avec faculté d’exploitation — qui transfère temporairement la propriété au créancier avec un droit de reprise au profit du débiteur ; et le gage immobilier conventionnel, qui maintient la propriété entre les mains du débiteur tout en conférant au créancier un droit de rétention et un droit de poursuite de la vente forcée. Les vingt-six articles sont quasi-stables depuis 1930 (une seule modification, sur l’article 104, en 1941 et 1942).

Les points essentiels qu’un praticien doit garder à l’esprit lors de la rédaction d’un contrat ou de l’analyse d’un immeuble grevé :

• « Vente à réméré » du CP ≠ vente à réméré classique du COC. La première place l’acheteur en position de créancier gagiste (pas d’acquisition définitive à défaut de paiement ; voie de la vente forcée) ; la seconde lui confère la pleine propriété à l’expiration du délai sans reprise (et ce délai est plafonné à trois ans par l’article 474 du COC).
• La clause d’attribution automatique de l’immeuble au créancier à défaut de paiement est nulle (interdiction du pacte commissoire, article 107) — quelle que soit la formulation employée : attribution automatique, transfert de plein droit, gage simulé sous l’apparence d’une vente. Toutes ces stipulations sont écartées. La seule voie ouverte au créancier est l’expropriation par les voies légales.
• L’indivisibilité du gage (articles 106 et 113) : le débiteur ne peut récupérer une fraction de l’immeuble par paiement partiel de la dette, et l’héritier ne peut acquitter sa quote-part pour libérer sa fraction de l’immeuble.
• La radiation est la condition d’opposabilité aux tiers de l’extinction du gage (article 116). Le seul paiement ne suffit pas à libérer l’immeuble au registre foncier.
• Le contrat d’assurance sur l’immeuble profite au créancier par préférence (article 96) : l’indemnité d’assurance sert à éteindre la dette avant de revenir au propriétaire.

Dans la quatrième partie de la série, nous passerons au Livre V de l’arrêté 3339 — Des privilèges et des hypothèques (articles 117 à 173). Ce Livre complète le régime des sûretés réelles sur l’immeuble par deux institutions distinctes du gage conventionnel : les privilèges, que la loi confère elle-même à certaines catégories de créanciers en raison de la nature de leur créance (l’État, le vendeur, l’entrepreneur, etc.) ; et les hypothèques (légales, conventionnelles, judiciaires), avec leurs ordres de rang respectifs et les règles d’inscription et de radiation qui leur sont propres. Le Livre V traite également des règles de l’expropriation forcée — la procédure que le créancier gagiste emprunte, sur le fondement de l’article 101 et des règles d’exécution du Code de procédure civile libanais, pour recouvrer sa créance sur le prix de l’immeuble.

Articles dans cette série

Cette série couvre l’ensemble du Code de la propriété foncière libanais en huit parties.

• Première partie — Définition de l’immeuble et types de propriété
• Deuxième partie — Les servitudes immobilières
• Troisième partie — Le gage immobilier et la « vente à réméré » (vous êtes ici)
• Quatrième partie — Les privilèges et l’hypothèque immobilière
• Cinquième partie — La promesse de vente, le droit de préemption et la prescription acquisitive
• Sixième partie — Le registre foncier
• Septième partie — La délimitation et le recensement fonciers
• Huitième et dernière partie — La copropriété des immeubles bâtis