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Deuxième partie de la série « Guide pratique du Code de la propriété foncière », couvrant les articles 56 à 90 de l’arrêté n° 3339/LR du 12 novembre 1930 (Livre III — Des servitudes) : définition de la servitude et ses trois sources, servitudes naturelles (eaux), servitudes légales d’utilité publique et d’utilité privée (vues, fenêtres, mur mitoyen, distances, plantations, droit de passage, irrigation et drainage), servitudes conventionnelles, conditions d’exercice et extinction par radiation.

Version arabe : الارتفاقات العقارية في القانون اللبناني — الجزء الثاني من الدليل العملي لقانون الملكية العقارية.

Introduction

Dans la première partie de la série, nous avons exposé la définition de l’immeuble, ses catégories et ses types, et les droits réels qui peuvent porter sur lui, avec une attention particulière au droit de propriété, au droit de tasarrouf, à l’indivision, au droit de superficie et au droit d’usufruit (articles 1 à 55 du Code de la Propriété libanais — arrêté n° 3339/LR du 12 novembre 1930, ci-après le CP). La servitude est le sixième des douze droits réels énumérés par l’article 10 du CP : un droit réel perpétuel établissant une charge sur un immeuble au profit d’un autre immeuble.

La présente partie couvre le Livre III du CP — articles 56 à 90 — réparti en cinq chapitres. Aucun de ces 35 articles n’a fait l’objet d’une modification ou d’une abrogation depuis l’entrée en vigueur de l’arrêté en 1930. Cette stabilité textuelle, exceptionnelle dans le paysage législatif libanais, signifie que les dispositions appliquées aujourd’hui par les tribunaux sont rigoureusement celles du texte originaire. Une jurisprudence abondante s’est accumulée autour de ces dispositions sur près d’un siècle, particulièrement en matière de droit de passage et de règles relatives aux vues et aux fenêtres ; elle est systématiquement intégrée dans l’analyse qui suit.

Champ de la présente partie : articles 56 à 90 du CP, organisés ainsi :

• articles 56 à 58 : définition de la servitude, ses trois sources, et règles particulières de publication au registre foncier ;
• articles 59 à 61 : Chapitre I — servitudes naturelles (écoulement des eaux entre fonds supérieur et inférieur) ;
• articles 62 à 83 : Chapitre II — servitudes légales, en deux sections : d’utilité publique, puis d’utilité privée (où se trouvent les règles d’application courante : vues, fenêtres, mur mitoyen, distances, plantations, droit de passage, droits sur les eaux) ;
• article 84 : Chapitre III — servitudes établies par le fait de l’homme (servitudes conventionnelles) ;
• articles 85 à 89 : Chapitre IV — conditions d’exercice des servitudes ;
• article 90 : Chapitre V — extinction de la servitude par radiation.

Note sur la justice de paix. La rédaction originaire de 1930 renvoie, dans plusieurs dispositions du Livre III, au juge de paix comme autorité compétente pour trancher les litiges relatifs aux servitudes. Or, la justice de paix a été supprimée dans l’organisation judiciaire libanaise. La compétence est aujourd’hui dévolue au juge unique civil en application de l’article 86 du Code de procédure civile libanais (CPC), qui lui attribue notamment la connaissance des litiges en matière de servitudes. Les obligations substantielles imposées au juge par le CP — au premier rang desquelles l’obligation de concilier les intérêts en présence (article 60, alinéa 5, et article 83) — demeurent pleinement applicables et lient le juge unique civil saisi aujourd’hui.

I. — Définition de la servitude et ses trois sources

Définition de la servitude

L’article 56 du CP définit la servitude comme :

une charge imposée à un immeuble déterminé au profit d’un immeuble déterminé appartenant à une personne autre que le propriétaire du premier, cette charge consistant soit à conférer à un tiers le droit d’accomplir certains actes de disposition sur l’immeuble grevé, soit à priver le propriétaire de cet immeuble de l’exercice d’une partie de ses droits.

Trois éléments essentiels ressortent de cette définition.

Premier élément — une charge entre deux immeubles, et non entre deux personnes. La servitude est un rapport établi entre deux fonds : le fonds dominant, au profit duquel la charge est constituée, et le fonds servant, qui en supporte le poids. Conséquence pratique consacrée par la jurisprudence : la servitude se transmet de plein droit avec le fonds lors d’une vente, d’une donation ou d’une transmission successorale ; il n’est pas nécessaire de la mentionner dans chaque acte translatif ultérieur.

Deuxième élément — la dualité des propriétaires. Si les deux immeubles se réunissent dans la propriété d’une seule et même personne, la servitude s’éteint de plein droit par confusion des qualités, alors même que l’aménagement matériel des lieux demeure inchangé.

Troisième élément — deux modalités de la charge. Soit la servitude confère au propriétaire du fonds dominant un droit actif (droit de passage, droit de puisage, droit de vue, droit d’évacuation des eaux), soit elle prive le propriétaire du fonds servant d’une partie de ses prérogatives (interdiction d’élever une construction qui obstruerait la vue du voisin ou couperait son passage).

Les trois sources de la servitude

L’article 57 limite les sources de la servitude à trois :

• la situation naturelle des lieux : la servitude naît de la configuration même du terrain (déclivité, écoulement naturel d’un cours d’eau, différence d’altitude), et s’établit alors automatiquement, sans titre ni inscription ;
• les charges imposées par la loi : le législateur lui-même crée des servitudes pour des considérations d’utilité publique (accès au rivage, voirie, ouvrages militaires) ou d’utilité privée (vues, distances, mur mitoyen, droit de passage du fonds enclavé) ;
• les conventions entre propriétaires : les voisins peuvent, par contrat, établir entre leurs immeubles une servitude de leur volonté (droit de passage conventionnel, droit de vue, droit de puisage). C’est cette troisième catégorie que régit spécifiquement l’article 84.

La distinction entre ces trois sources est fondamentale parce qu’elle commande, d’une part, le régime de publicité au registre foncier (article 58), et, d’autre part, l’applicabilité de la prescription comme mode d’acquisition ou d’extinction (régime traité dans la sixième partie de la série).

L’exception aux règles de publicité foncière

Par dérogation au principe consacré par l’article 10 de l’arrêté n° 188 du 15 mars 1926 portant institution du registre foncier — selon lequel aucun droit réel ne produit d’effet juridique avant son inscription au registre — sont dispensées de publication les servitudes qui résultent :

1. de la situation naturelle des lieux (écoulement naturel, différence d’altitude) ;
2. des charges imposées par la loi (vues, distances, mur mitoyen, droit de passage du fonds enclavé, etc.).

En revanche, la servitude conventionnelle (article 84) demeure soumise à la règle générale d’inscription au registre foncier pour produire ses effets à l’égard des tiers.

L’alinéa 2 de l’article 58 ajoute une règle particulière au droit de passage : le propriétaire du fonds dominant (le fonds enclavé bénéficiaire du passage) peut demander la délimitation précise du tracé, qui est alors inscrite au registre foncier avec ses coordonnées. Il est de jurisprudence constante que la dispense de publicité dont bénéficient les servitudes naturelles et légales les assimile, quant aux règles de prescription, aux droits inscrits au registre foncier : la prescription extinctive de l’article 19 de l’arrêté n° 188 ne court pas contre elles.

II. — Les servitudes naturelles

L’écoulement naturel des eaux

La règle fondatrice du Chapitre I est la suivante : les fonds inférieurs (les terres basses) sont assujettis envers les fonds supérieurs à recevoir les eaux qui en découlent naturellement, sans que la main de l’homme y ait contribué. L’article 59 en tire deux obligations symétriques :

• À la charge du propriétaire du fonds inférieur : il ne peut élever de digue qui empêcherait cet écoulement ;
• À la charge du propriétaire du fonds supérieur : il ne peut, par ses aménagements, aggraver la charge du fonds inférieur (en concentrant les eaux, en les canalisant, en les dirigeant vers un exutoire plus étroit).

Eaux de pluie, eaux de sources, eaux jaillissantes

L’article 60 détaille le régime applicable aux différentes catégories d’eaux :

• Eaux pluviales : tout propriétaire peut les utiliser et en disposer sur son fonds. Toutefois, si cet usage ou ce détournement entraîne une aggravation de la servitude naturelle, une indemnisation est due au propriétaire du fonds inférieur.
• Eaux des sources jaillissantes : elles obéissent au même régime que les eaux pluviales.
• Eaux jaillissantes obtenues par sondage ou fouille en profondeur : les propriétaires des fonds inférieurs sont tenus de les recevoir, mais ont droit à une indemnité si l’écoulement leur cause un préjudice.
• Exception en zone bâtie : les maisons, cours, vergers, jardins et terrains clos attenants aux habitations ne sont soumis à aucune aggravation de la servitude d’écoulement.

L’alinéa 5 de l’article 60 confiait, dans sa rédaction originaire de 1930, le contentieux relatif à la création et à l’exercice de la servitude naturelle — y compris le règlement des indemnités — au juge de paix de la circonscription, en l’astreignant à concilier les intérêts de l’agriculture et de l’industrie avec le respect dû au droit de propriété. Depuis la suppression de la justice de paix, la compétence revient au juge unique civil en application de l’article 86 du CPC (auquel l’article 86 attribue expressément la connaissance des litiges relatifs aux servitudes). L’obligation de concilier posée par l’article 60, alinéa 5, demeure une règle de fond qui lie le juge actuel.

Le droit de clôture

Tout propriétaire peut clôturer son fonds, sauf si cette clôture fait obstacle à l’exercice d’une servitude établie au profit d’un fonds voisin (article 61). Cette règle se lit en combinaison avec l’article 70 (mur mitoyen) et avec les règles relatives aux fenêtres (articles 66 à 69). La Cour de cassation a posé, dans une jurisprudence constante, la solution suivante : si les inscriptions au registre foncier ne mentionnent pas de servitude d’ouvertures sur le fonds voisin, le propriétaire de ce fonds peut clôturer son terrain même si cette clôture a pour effet d’obstruer les fenêtres existantes, en application de l’article 61.

III. — Les servitudes légales d’utilité publique

L’article 62 divise les servitudes légales en deux catégories : celles établies pour l’utilité publique et celles établies pour l’utilité privée.

S’agissant des servitudes d’utilité publique, l’article 63 procède par renvoi : il les soumet aux lois et règlements particuliers. Le législateur n’a pas posé ici de règles substantielles ; il a renvoyé à des textes spécialisés régissant notamment :

• l’accès au rivage de la mer et aux berges des cours d’eau : régi par la législation sur le domaine public maritime et fluvial ;
• l’aménagement, l’entretien et l’usage des voies et des ouvrages publics : régi par la législation de la voirie et de l’urbanisme ;
• les ouvrages militaires terrestres et maritimes : régis par la législation de la défense et la réglementation militaire.

Le traitement détaillé des servitudes d’utilité publique ressort principalement de la législation sur l’expropriation pour cause d’utilité publique (qui fera l’objet d’une série distincte de la présente), de la législation sur le domaine public maritime, et de la législation sur la voirie et l’urbanisme.

IV. — Les servitudes légales d’utilité privée

Le Chapitre II, section II, est la section la plus densément appliquée en pratique dans les relations entre voisins. Elle traite cinq matières : l’écoulement des eaux pluviales, les travaux nuisibles au voisinage, les distances et les vues, le mur mitoyen, les plantations, le droit de passage, et les droits sur les eaux à des fins d’irrigation et de drainage.

Évacuation des eaux pluviales

Tout propriétaire doit construire ses toitures de manière à ce que les eaux pluviales s’écoulent sur son propre fonds ou sur la voie publique ; il ne peut pas les diriger vers le fonds voisin (article 64). L’exception réside dans l’application de la réglementation particulière relative à la voirie.

Travaux nuisibles au voisinage

Tout propriétaire qui entreprend des travaux susceptibles d’occasionner un préjudice aux fonds voisins — tels que fouilles, sondages, excavations, ou installation de dépôts dangereux, incommodes ou insalubres — doit se conformer à la réglementation locale qui détermine (article 65) :

1. la distance à respecter entre l’ouvrage et les fonds voisins ;
2. les clôtures ou barrières à interposer entre eux.

L’article 65 est de rédaction souple parce qu’il renvoie à la « réglementation locale » (variable selon le site et le type d’ouvrage), mais sa règle pivot est la responsabilité du maître d’ouvrage envers le voisin pour tout préjudice résultant d’un manquement à la réglementation applicable.

Distances et vues

#### Vue droite, fenêtres et balcons

L’article 66 interdit au propriétaire d’avoir :

• une vue droite ;
• des fenêtres ;
• des balcons ;
• ou toute autre saillie ;

donnant sur le fonds clos ou non clos du voisin, à moins qu’une distance de deux mètres ne sépare le mur dans lequel s’ouvre la vue du fonds voisin.

Si la distance des deux mètres n’est pas respectée, seules les fenêtres (jours) sont admises à une hauteur déterminée :

• deux mètres cinquante depuis le sol de la pièce au rez-de-chaussée ;
• un mètre quatre-vingt-dix depuis le sol de la pièce à l’étage.

Il est de jurisprudence constante de la Cour de cassation que trois règles pratiques gouvernent l’application de l’article 66 :

1. La distance de deux mètres ne s’impose qu’en présence d’ouverture de fenêtre ou de création de vue. Celui qui édifie une construction sur son fonds sans y ouvrir de vue sur le voisin n’est pas tenu à ce retrait.
2. Les toitures et les murs de clôture (clôtures de jardins et de terrains) ne sont pas soumis à l’article 66 : la prohibition vise les constructions destinées au travail et à l’habitation, non les murs séparatifs.
3. Les fenêtres construites avant l’entrée en vigueur de l’arrêté n° 3339 en 1930 (sous l’empire de la Medjellé ottomane) constituent un droit acquis que l’arrêté postérieur ne peut anéantir. Les fenêtres ouvertes après 1930 sur un fonds immatriculé doivent en revanche faire l’objet d’une inscription au registre foncier ou d’une revendication dans le délai de deux ans à compter de l’homologation des procès-verbaux de délimitation et de recensement (article 31 de l’arrêté n° 186 du 15 mars 1926), à peine de déchéance.

#### Vue oblique

Le propriétaire ne peut avoir de vue oblique sur le fonds voisin que si une distance d’un demi-mètre sépare le mur dans lequel s’ouvre la vue du fonds voisin (article 67).

#### Exception des toitures et des fenêtres ouvrant sur la voie publique

Les interdictions des articles 66 et 67 ne s’appliquent pas (article 68) :

• aux toitures ;
• aux fenêtres ouvrant sur la voie publique.

La jurisprudence a précisé que l’exception relative aux fenêtres ouvrant sur la voie publique s’applique même si la voie séparant les deux fonds est très étroite, et même si elle n’est destinée qu’à l’écoulement des eaux. Ce qui compte est l’existence d’un espace public entre les deux fonds, indépendamment de sa largeur ou de sa fonction.

#### Règles de mesure

La distance de deux mètres (pour la vue droite) et de cinquante centimètres (pour la vue oblique) se mesure à partir du parement extérieur du mur où s’ouvrent les fenêtres. Pour les balcons et les autres saillies, la mesure se prend à partir de leur ligne extérieure jusqu’à la limite séparative des fonds (article 69).

Le mur mitoyen

#### Interdiction de construire sur le mur mitoyen sans le consentement du copropriétaire

Le copropriétaire d’un mur mitoyen ne peut ni l’exhausser ni y adosser une construction sans le consentement de son copropriétaire (article 70). Il lui est toutefois permis, du côté de son propre fonds, de placer des poutres, ouvrages ou constructions sur le mur ou d’y adosser des bâtiments, jusqu’à concurrence de la moitié de la charge que le mur peut supporter.

#### Renonciation et acquisition de la mitoyenneté

Nul ne peut être contraint de céder à son voisin sa part dans la mitoyenneté d’un mur (article 71). Toutefois, si l’un des copropriétaires a exhaussé un mur avec le consentement de l’autre, le copropriétaire qui n’a pas contribué aux frais conserve la faculté d’acquérir ultérieurement la mitoyenneté de la partie exhaussée, sous deux conditions :

1. payer la moitié des frais d’exhaussement ;
2. payer, le cas échéant, la moitié de la valeur du terrain utilisé pour épaissir le mur.

Charges des constructions à étages

L’article 72 pose, dans sa rédaction originaire de 1930, les règles de répartition des charges d’entretien et de réparation entre les propriétaires d’étages différents d’un même immeuble, sauf stipulation contraire dans les titres de propriété :

• Les gros murs et le toit : à la charge de tous les propriétaires, chacun à proportion de la valeur de l’étage qu’il possède.
• Le sol de l’étage sur lequel chacun marche : à la charge du propriétaire de cet étage.
• L’escalier : à la charge du propriétaire du premier étage en ce qui concerne l’escalier qui y conduit ; à la charge du propriétaire du deuxième étage en ce qui concerne l’escalier qui mène à son étage depuis le premier ; et ainsi de suite.

Note de rédaction. Lorsque les règles de l’article 72 s’appliquent à un immeuble bâti à usage d’habitation à étages multiples, elles entrent en concours avec le décret-loi n° 88 du 16 septembre 1983 sur la copropriété des immeubles bâtis, qui constitue depuis 1983 le cadre juridique central de la copropriété dans cette catégorie d’immeubles : règles de partage des parties communes, syndicat des copropriétaires, quorum et votes, classification des travaux, règlement des conflits de voisinage. L’article 79 du décret-loi 88/1983 régit spécifiquement le poste qui chevauche le champ de l’article 72 du CP (répartition des charges entre propriétaires d’étages). Le décret-loi 88/1983 fera l’objet d’un traitement autonome dans une partie ultérieure de la série, en raison de l’étendue de ses dispositions et de la spécificité de leur application aux immeubles d’habitation à étages multiples.

Arbres et plantations

L’article 73 dispense les arbres des règles de distance imposées aux constructions : tout propriétaire peut avoir, près des limites du fonds voisin, des arbres de toute taille. Le voisin conserve toutefois le droit de couper les branches qui surplombent son fonds. Il est également permis de planter des arbres de toutes essences adossés au mur séparatif, des deux côtés, sans qu’aucune distance ne soit requise entre le mur et les plantations, à condition que ces plantations ne dépassent pas le sommet du mur. Si le mur n’est pas mitoyen, seul son propriétaire peut y adosser ses plantations.

Le droit de passage

#### Le fonds enclavé et le fonds insuffisamment desservi

Le propriétaire dont le fonds est enclavé de tous côtés et privé d’issue sur la voie publique peut réclamer un passage sur les fonds voisins, à charge d’une indemnité proportionnée au préjudice qu’il peut causer (article 74). La loi accorde le même droit au propriétaire dont le fonds n’a qu’une issue insuffisante à son exploitation agricole ou industrielle.

#### Les deux conditions cumulatives du tracé

L’article 75 pose deux conditions cumulatives et indissociables pour déterminer le tracé du passage :

1. le passage doit être pris du côté où la distance entre le fonds enclavé et la voie publique est la plus courte possible ;
2. il doit être fixé à l’endroit où son ouverture cause le moins de préjudice au propriétaire du fonds sur lequel il s’établit.

Il est de jurisprudence constante que ce sont les juges du fond qui ont compétence pour fixer le tracé du passage en application de ces deux conditions, et que la Cour de cassation n’exerce pas de contrôle sur cette appréciation dès lors que les juges du fond ont respecté la combinaison des deux conditions.

#### L’enclave résultant d’une division

Si l’enclave résulte d’une division par vente, échange, partage ou tout autre acte, le passage ne peut être demandé que sur les fonds qui ont fait l’objet de ces opérations (article 76). C’est une règle structurante en matière de planification des partages : celui qui divise un fonds et enclave une parcelle est tenu d’assurer le passage sur les autres parcelles issues de la division. Le recours à l’article 74 — c’est-à-dire la charge d’un passage sur des fonds voisins étrangers à la division — n’est admissible que si l’ouverture d’un passage suffisant sur les fonds divisés est impossible.

Droits sur les eaux : irrigation, drainage et prise d’eau

#### Droit de passage des eaux d’irrigation

Tout propriétaire qui souhaite utiliser, pour l’irrigation de son fonds, des eaux naturelles ou artificielles dont il a le droit de disposer, peut faire passer ces eaux sur les fonds intermédiaires situés entre le sien et la source, à charge d’une indemnité préalable (article 77). La règle assure l’acheminement de l’eau jusqu’au fonds dominant, mais elle exige une indemnisation payée d’avance aux propriétaires des fonds traversés.

#### Droit d’écoulement des eaux après irrigation

L’article 78 complète l’article 77 : le propriétaire du fonds irrigué a le droit d’obtenir, moyennant également une indemnité préalable, le passage des eaux résiduelles d’irrigation sur les fonds situés en aval.

#### Droit d’établir une prise d’eau sur la rive

Tout propriétaire riverain d’un cours d’eau qui souhaite utiliser ses eaux pour irriguer son fonds peut, moyennant indemnité préalable, obtenir l’autorisation d’adosser les ouvrages techniques nécessaires à l’établissement d’une prise d’eau au fonds situé en face du sien sur l’autre rive — sous réserve de la réglementation particulière relative aux prises d’eau (article 79).

#### Partage de l’usage du barrage

Si le propriétaire du fonds auquel les ouvrages techniques doivent être adossés demande à partager l’usage du barrage, il est tenu (article 80) :

• de supporter la moitié des frais de construction et d’entretien ;
• de renoncer à toute indemnité pour l’adossement du barrage à son fonds ;
• et, s’il a déjà perçu une indemnité, de la restituer.

#### Écoulement et drainage

L’article 81 garantit à tout propriétaire qui souhaite assainir son fonds par évacuation des eaux ou par tout autre procédé de drainage le droit de faire passer ces eaux — souterrainement ou en surface — à travers les fonds intermédiaires séparant son fonds d’un cours d’eau ou d’un fossé d’écoulement, moyennant une juste indemnité préalable. Sont exclus de cette servitude les maisons, cours, jardins, vergers et terrains clos attenants aux habitations.

L’article 82 autorise les propriétaires des fonds voisins ou traversés par les eaux à utiliser les ouvrages établis en application de l’article 81 pour l’évacuation des eaux de leurs propres fonds, à condition de supporter :

1. une fraction des frais de construction proportionnelle à l’usage qu’ils en font ;
2. les frais des modifications nécessaires à l’exercice de ce droit ;
3. la quote-part qui leur revient ultérieurement dans les frais d’entretien des ouvrages communs.

#### Compétence

L’article 83 confiait, dans sa rédaction originaire de 1930, le contentieux relatif à la création et à l’exercice des servitudes d’eau, à la détermination du passage des eaux, aux travaux d’évacuation ou de drainage, et aux indemnités et frais d’entretien, au juge de paix de la circonscription, avec la même obligation de concilier que celle posée par l’article 60. Depuis la suppression de la justice de paix, la compétence revient au juge unique civil en application de l’article 86 du CPC, l’obligation de concilier les intérêts du projet et le droit de propriété demeurant une règle de fond qui lie le juge actuel.

V. — Les servitudes établies par le fait de l’homme

L’article 84 régit la servitude conventionnelle : les propriétaires peuvent établir sur leurs fonds, ou en leur faveur, telles servitudes qu’ils veulent, sous deux conditions :

1. la servitude doit grever un fonds au profit d’un fonds, et non une personne au profit d’une personne, sous peine de contravention à l’ordre public ;
2. son usage et son étendue se déterminent par l’acte qui l’établit ; à défaut d’acte, par les règles fixées aux articles 85 à 89.

La première condition est l’épine dorsale de la définition de la servitude : pas de servitude sur une personne ni au profit d’une personne. Si un « droit de passage » est constitué au bénéfice d’une personne déterminée (et non d’un fonds), il s’agit d’une obligation personnelle relevant du droit des obligations, et non d’un droit réel ; il ne se transmet pas au successeur du propriétaire du fonds.

Règle d’inscription de la servitude conventionnelle au registre foncier. Il est de jurisprudence constante qu’une règle pratique structurante gouverne l’opposabilité de la servitude conventionnelle :

La servitude conventionnelle n’est réputée constituée qu’à la condition d’être inscrite sur le feuillet réel du fonds servant ; sa seule inscription sur le feuillet réel du fonds dominant ne suffit pas à la rendre opposable aux tiers.

Deux conséquences pratiques en découlent :

1. Lors de la vérification d’un immeuble avant achat : l’avocat ou le notaire doit demander le feuillet réel du fonds servant, et non se contenter du feuillet du fonds dominant. L’absence d’inscription sur le feuillet du fonds que l’on prétend grevé libère l’acquéreur de bonne foi de toute obligation de respecter la servitude revendiquée.
2. Lors de la rédaction d’un acte constitutif de servitude : il faut requérir l’inscription sur les feuillets des deux fonds, faute de quoi le droit reste théorique et ne peut être invoqué contre l’ayant cause du propriétaire du fonds servant.

VI. — Conditions d’exercice des servitudes

Les articles 85 à 89 posent les règles substantielles applicables à l’exercice de toute servitude, qu’elle soit naturelle, légale ou conventionnelle.

Les accessoires implicites

Qui établit une servitude concède implicitement ce qui est nécessaire à son exercice. C’est la règle de l’article 85, illustrée par le texte lui-même : « le droit de puiser à une source implique nécessairement le droit de passage sur le terrain où la source est située ». La règle est générale et s’applique à toute servitude : qui établit un droit de passage pour véhicules y inclut tacitement l’aire de manœuvre devant le portail ; qui établit un droit de prise d’eau y inclut tacitement ce qui est nécessaire à l’entretien.

Établissement d’ouvrages sur le fonds servant

Le propriétaire du fonds dominant a le droit d’établir sur le fonds servant tous les ouvrages nécessaires à l’usage et à l’entretien de la servitude — canalisation pour l’eau, porte étroite, escalier, etc. (article 86). Ce droit est la traduction pratique de la règle posée à l’article 85.

Frais de construction et d’entretien

Les frais des ouvrages nécessaires à l’usage et à l’entretien de la servitude sont à la charge du propriétaire du fonds dominant (article 87). La règle est logique : le bénéfice étant pour lui, le coût lui incombe. Les parties peuvent toutefois convenir contractuellement d’une répartition différente dans l’acte constitutif.

Division du fonds servant

Si le fonds servant est divisé, la servitude subsiste pour chacune des parcelles issues de la division, sans que la charge en soit aggravée pour le fonds servant (article 88). Le texte illustre la règle par le droit de passage : tous les copropriétaires sont tenus de l’exercer au même endroit. C’est une garantie contre la multiplication de la servitude unique en autant de servitudes que de parcelles issues de la division.

Prohibition de la modification unilatérale

Le propriétaire du fonds servant ne peut accomplir aucun acte tendant à diminuer l’usage de la servitude ou à le rendre plus incommode (article 89). En particulier, il ne peut modifier la disposition des lieux ni déplacer la servitude vers un emplacement autre que celui qui lui a été assigné à l’origine.

L’alinéa 2 ouvre toutefois un tempérament réciproque : si la servitude, dans son emplacement originaire, devient plus onéreuse pour le propriétaire du fonds servant, ou si elle empêche celui-ci de réaliser des améliorations utiles, il peut offrir au propriétaire du fonds dominant un emplacement aussi commode que le premier pour y exercer ses droits ; le propriétaire du fonds dominant ne peut alors refuser l’offre.

L’alinéa final oblige enfin le titulaire du droit d’exercice à se tenir aux termes de son titre, et lui interdit d’accomplir, soit sur son propre fonds, soit sur le fonds servant, aucun acte de nature à aggraver la charge de ce dernier.

VII. — Extinction de la servitude par radiation

L’article 90 clôt le Livre III par une règle brève mais structurante :

La servitude s’éteint par sa radiation. La radiation s’opère par l’effet des accords ou des jugements. Le juge peut ordonner la radiation si la servitude est devenue sans utilité ou si son exécution est devenue impossible.

Le texte distingue trois voies d’extinction.

Première voie — la radiation conventionnelle. Les propriétaires des deux fonds conviennent de mettre fin à la servitude ; leur accord est présenté au conservateur du registre foncier, qui procède à la radiation de l’inscription.

Deuxième voie — la radiation judiciaire fondée sur un accord ou un jugement définitif. Le juge prononce la radiation à l’issue d’une procédure contentieuse ; le conservateur du registre foncier exécute le jugement.

Troisième voie — la radiation judiciaire pour disparition de l’utilité ou pour impossibilité d’exécution. Le juge peut ordonner la radiation à la demande de tout intéressé, même en l’absence d’accord des parties, si le demandeur établit que la servitude est :

• sans utilité : les circonstances matérielles ont changé au point que la servitude ne procure plus d’avantage effectif au propriétaire du fonds dominant ;
• ou d’exécution impossible : il est devenu matériellement impossible de la mettre en œuvre.

Il est de jurisprudence constante que le tribunal apprécie l’utilité ou la disparition d’utilité de la servitude objectivement, à la lumière des faits et des pièces produits, indépendamment du mobile ou du but que poursuit le demandeur en justice (par exemple, lors même que l’objectif du demandeur serait de priver de sa cause une action en préemption en cours).

Règles de prescription applicables à la servitude — synthèse pratique

L’article 90 se combine avec les règles de prescription foncière (traitées en détail dans la sixième partie de la série), mais trois règles pratiques consolidées par la jurisprudence méritent d’être posées ici.

Première règle. La servitude inscrite au registre foncier ne s’éteint pas par non-usage ni par l’effet de la prescription, en application de l’article 19 de l’arrêté n° 188 du 15 mars 1926.

Deuxième règle. La servitude naturelle et la servitude légale (toutes deux dispensées de publicité par l’article 58) sont assimilées à la servitude inscrite pour ce qui est de la non-application de la prescription.

Troisième règle. Dans les fonds immatriculés (ayant fait l’objet des opérations de délimitation et de recensement), nul ne peut acquérir un droit de servitude par prescription après l’expiration du délai de deux ans à compter de l’homologation des procès-verbaux de délimitation et de recensement (article 31 de l’arrêté n° 186 du 15 mars 1926). Avant l’immatriculation, ou dans les fonds non immatriculés, le droit peut s’acquérir par la prescription acquisitive (quinze ans d’une possession paisible, publique et continue).

Compétence en matière de servitudes

La compétence se répartit selon la phase du contentieux.

• Pendant les opérations de délimitation et de recensement : le juge foncier unique, dont les décisions sont définitives et non susceptibles d’appel, en application de l’article 25 de l’arrêté n° 186, lorsqu’elles portent sur le droit de passage.
• Dans les litiges courants sur les servitudes, quelle qu’en soit la source — y compris les litiges sur les servitudes naturelles et légales d’eau, renvoyés dans la rédaction originaire au juge de paix (articles 60, alinéa 5, et 83), les actions en démolition de fenêtres et de balcons, en fermeture de vue, et en exécution d’actes constitutifs de servitudes conventionnelles : le juge unique civil en application de l’article 86 du CPC, depuis la suppression de la justice de paix.
• En matière d’urgence (par exemple, la récolte imminente d’une saison agricole sur un fonds enclavé) : le juge des référés, qui peut accorder un droit de passage provisoire aux fins de la récolte, sans préjudice du fond du droit.

VIII. — Conclusion et renvoi à la troisième partie

La présente partie a couvert les articles 56 à 90 du CP, dispositions par lesquelles le législateur organise les relations de voisinage immobilier sur quatre fronts : les droits sur les eaux (naturelles, d’irrigation et de drainage), les règles relatives aux vues, aux fenêtres et aux distances, le mur mitoyen et les plantations, et le droit de passage sous ses différentes formes. À cela s’ajoutent les règles d’exercice des servitudes et les modes d’extinction par radiation.

Les points saillants pour le praticien lors de la vérification d’un immeuble ou de la rédaction d’un acte sont les suivants :

• La servitude conventionnelle doit être inscrite sur les feuillets des deux fonds — dominant et servant — pour être opposable au tiers acquéreur de bonne foi du fonds servant.
• Les fenêtres antérieures à 1930 constituent un droit acquis ; en revanche, celles ouvertes après 1930 sur un fonds immatriculé doivent être revendiquées au registre foncier dans le délai de deux ans à compter de l’homologation des procès-verbaux de délimitation et de recensement.
• Le droit de passage inscrit ne s’éteint pas par non-usage ; celui qui invoque une enclave doit en revanche démontrer la réalité matérielle, et non simplement verbale, de l’enclavement.
• Les juges du fond ont le dernier mot dans la fixation du tracé du passage, dans le cadre des deux conditions cumulatives de l’article 75.
• Le juge peut ordonner la radiation de la servitude pour disparition d’utilité, objectivement appréciée, même en l’absence d’accord des parties.

Dans la troisième partie de la série, nous aborderons le Livre IV de l’arrêté n° 3339 — les droits de gage (articles 91 à 116) — et ses deux chapitres : la vente à réméré et la vente avec faculté d’exploitation (articles 91 à 100), et le gage immobilier (articles 101 à 116). Ce sont des dispositions classiques en matière de recouvrement de créance sur un immeuble, qui appellent une compréhension précise des distinctions entre la vente à réméré (qui transfère la propriété de manière temporaire) et le gage (qui maintient la propriété du débiteur en réservant au créancier un droit de rétention).

Articles dans cette série

Cette série couvre l’ensemble du Code de la propriété foncière libanais en huit parties.

• Première partie — Définition de l’immeuble et types de propriété
• Deuxième partie — Les servitudes immobilières (vous êtes ici)
• Troisième partie — Le gage immobilier et la « vente à réméré »
• Quatrième partie — Les privilèges et l’hypothèque immobilière
• Cinquième partie — La promesse de vente, le droit de préemption et la prescription acquisitive
• Sixième partie — Le registre foncier
• Septième partie — La délimitation et le recensement fonciers
• Huitième et dernière partie — La copropriété des immeubles bâtis