Blog

Première partie de la série « Guide pratique du Code de la propriété foncière », couvrant les articles 1 à 55 de l’arrêté n° 3339/LR du 12 novembre 1930 (Livres I et II) : définition de l’immeuble et de ses trois catégories, cinq types d’immeubles, énumération des douze droits réels immobiliers, droit de propriété, droit de tasarrouf sur les immeubles amiriés, indivision, droit de superficie et droit d’usufruit.

Version arabe : تعريف العقارات وأنواع الملكية في القانون اللبناني — الجزء الأول من الدليل العملي لقانون الملكية العقارية.

Introduction

Cette première partie ouvre la série « Guide pratique du Code de la propriété foncière ». Sur le modèle des séries « Guide pratique de la rédaction des plaidoiries » et « Guide pratique du Code de commerce libanais », elle suit l’ordre des livres de l’arrêté n° 3339/LR du 12 novembre 1930 portant réglementation de la propriété foncière et des droits réels immobiliers — généralement désigné dans la doctrine et la pratique sous l’appellation abrégée Code de la Propriété (CP) — en intégrant les textes connexes (l’arrêté n° 186 du 15 mars 1926 sur les opérations de délimitation et de recensement ; l’arrêté n° 188 du 15 mars 1926 portant institution du registre foncier) aux endroits où ils prennent leur place logique dans la séquence.

Cette première partie pose le socle : qu’est-ce qu’un immeuble, comment les immeubles sont-ils classés en droit libanais, et quels droits réels peuvent porter sur eux. Ce socle conditionne tout ce qui suit — servitudes, gage et hypothèque, privilèges et hypothèques, délimitation et recensement, registre foncier, préemption, prescription — parce que la classification de l’immeuble (mulk ou amirié) commande la nature du droit qui s’y exerce (propriété ou tasarrouf), et la nature du droit commande ce qui peut être fait sur l’immeuble (constitution de waqf, gage, bail, etc.).

Champ de la présente partie : articles 1 à 55 du Code de la Propriété (CP) libanais, soit le Livre I (« Des immeubles », articles 1 à 10) et le Livre II (« De la propriété », articles 11 à 55), avec ses cinq chapitres : propriété, tasarrouf, indivision, superficie, usufruit.

Note sur les modifications affectant le champ de cette partie : l’article 7 (immeubles métroukée murféké) a été modifié par la loi n° 47 du 24 juin 1971 et la loi n° 173 du 14 février 2000 ; les articles 24 à 27 (qui régissaient la préemption entre coïndivisaires et les règles d’exclusion d’un coïndivisaire dans l’indivision) ont été intégralement abrogés par la loi du 21 décembre 1954 ; l’article 30 (causes d’extinction du droit de superficie) a été substantiellement modifié par la loi n° 322 du 21 avril 2001, qui y a ajouté un troisième motif d’extinction et des règles d’indemnisation.

I. — Définition de l’immeuble et trois catégories

La règle générale : trois catégories

Les immeubles se répartissent en trois catégories : les immeubles par nature, les immeubles par destination et les immeubles incorporels (article 1). Cette tripartition est directement reprise du Code civil français, le droit libanais n’en modifiant que les contours d’application. La distinction n’est pas théorique : elle commande directement ce qui suit l’immeuble lors d’une vente, d’une constitution d’hypothèque ou d’une transmission successorale, et ce qui demeure meuble en sortant de plein droit de la transaction.

Les immeubles par nature

Sont immeubles par nature les choses matérielles qui, eu égard à leur substance, ont une situation fixe non transportable (article 2). La disposition énumère :

• les terrains et les mines, dans toute leur étendue superficielle et leur contenu souterrain ;
• les plantations enracinées dans le sol, tant qu’elles y demeurent adhérentes (elles deviennent meubles dès leur cueillette ou leur arrachage) ;
• les constructions : non seulement les bâtiments à usage d’habitation, les entrepôts, les usines, les hangars, les silos, mais aussi les installations techniques sous toutes leurs formes (ponts, puits, fours, barrages, citernes, tunnels), et, plus généralement, tout assemblage de matériaux de construction solidement fixés les uns aux autres, soit à la surface du sol, soit dans son tréfonds ;
• les appareils et pièces adhérents à la construction et destinés à la compléter : balcons, gouttières, paratonnerres, canalisations d’adduction d’eau — tous immeubles par nature en raison de leur intégration au bâti.

Application pratique. Lors de la rédaction d’un acte de vente portant sur un bâtiment, il n’est pas nécessaire d’énumérer les installations techniques ou les appareils intégrés : ils suivent l’immeuble de plein droit. L’inverse, en revanche, importe : ce que l’on souhaite extraire de la vente (climatiseurs démontables, luminaires, mobilier rattaché au bâtiment mais non intégré) doit être stipulé expressément comme réserve d’exclusion, faute de quoi il sera transmis comme accessoire de l’immeuble.

Les immeubles par destination

L’immeuble par destination est par nature un meuble que la loi rattache à l’immeuble dès que deux conditions sont réunies (article 3) :

1. L’unité de propriétaire : le meuble et l’immeuble par nature doivent appartenir à un même propriétaire ; si les propriétaires diffèrent (machine louée installée dans une usine appartenant à un tiers), il n’y a pas destination, alors même que la machine serait intégrée à l’exploitation.
2. L’affectation au service de l’immeuble : le meuble doit être destiné à l’exploitation ou au service de l’immeuble.

La disposition fournit des exemples :

• en matière d’exploitation agricole : les animaux destinés à la culture, les machines agricoles, les pressoirs, les grandes barriques destinées au cuvage du raisin dans les fabriques vinicoles, les poissons des étangs, les ruches d’abeilles, les cocons de soie, les fumiers et la paille destinés à la fertilisation, les échalas de vigne ;
• en matière d’exploitation industrielle : les approvisionnements et toutes les machines (y compris les camions, les fourgons de petit gabarit et les chevaux), sous réserve que le bâtiment d’accueil soit spécialement aménagé pour héberger ces machines.

Exclusion expresse du texte : le mobilier des hôtels, des maisons meublées, des établissements de jeux (casinos), des bains et des locaux commerciaux ne constitue pas un immeuble par destination, même utilisé dans l’exploitation, parce qu’il demeure transportable sans atteinte substantielle à l’immeuble (article 3, in fine).

Application pratique. Lors de la constitution d’une hypothèque sur une usine, sont compris dans l’assiette de la garantie — de plein droit et sans qu’il soit besoin de les mentionner dans l’acte — les machines et équipements définitivement ancrés qui complètent l’exploitation du bâtiment. En revanche, le mobilier d’un commerce situé au rez-de-chaussée du même immeuble en demeure exclu, fût-il intégré au bâti, en vertu de l’exclusion expresse de l’article 3.

Les immeubles incorporels

Sont immeubles incorporels (article 4) :

• les droits et garanties portant sur un immeuble matériel ;
• les servitudes réelles (qui seront traitées dans la deuxième partie de la série) ;
• les actions ayant pour objet un immeuble matériel : actions en revendication, actions en expulsion, actions en partage de l’indivision, etc.

Le classement parmi les immeubles incorporels entraîne des conséquences sur les règles d’inscription au registre foncier et sur les règles de prescription (traitées dans la cinquième partie de la série).

II. — Les cinq types d’immeubles : la classification ottomane

Le droit libanais conserve la classification ottomane à cinq types d’immeubles, qui détermine la nature du droit pouvant porter sur l’immeuble et ce qu’il est licite d’y entreprendre. Cette classification n’est pas un legs historique abandonné : elle continue à produire des effets judiciaires dans les contentieux portant sur des terres agricoles de la Bekaa, du Akkar, du Mont-Liban et du Liban-Sud. La transition entre les catégories ottomanes et le régime instauré en 1930 a maintenu intactes les définitions de fond, n’agissant qu’au niveau des modalités d’enregistrement.

Les biens-fonds en pleine propriété privée (les mulks)

Les mulks sont les immeubles situés à l’intérieur des zones bâties telles qu’elles sont délimitées administrativement, et sur lesquels s’exerce le droit de propriété en plénitude (article 5). Sont exclus de cette définition les immeubles situés dans les anciens territoires de l’État autonome du Mont-Liban (1861-1920), qui demeurent soumis aux coutumes et usages locaux.

Les terres à nue-propriété étatique (les amiriés)

Les amiriés sont les immeubles dont la nue-propriété appartient à l’État et sur lesquels peut s’exercer un droit de tasarrouf — c’est-à-dire un droit de jouissance et de disposition distinct du droit de propriété (article 6). Le titulaire du tasarrouf dispose de prérogatives étendues (détaillées à la cinquième section ci-dessous), mais la nue-propriété — l’appartenance du fonds lui-même — reste à l’État. La distinction mulk / amirié commande directement ce qui s’inscrit au feuillet réel : sur un mulk, le nom du propriétaire en sa qualité de titulaire du droit de propriété ; sur un amirié, le nom du tasarrouf-titulaire.

Les biens d’usage collectif appartenant à l’État (les métroukée murféké)

L’article 7 a été modifié par la loi n° 47 du 24 juin 1971, puis par la loi n° 173 du 14 février 2000, et dispose désormais — dans sa rédaction en vigueur — ce qui suit :

1. Définition. Les métroukée murféké sont les immeubles qui appartiennent à l’État et sur lesquels une collectivité dispose d’un droit d’usage dont les caractéristiques et l’étendue sont définies par les coutumes locales ou par les règlements administratifs (pâturages, chemins de terre entre les champs, etc.).
2. Transmission à la commune. Ces immeubles sont considérés comme propriété privée de la commune lorsqu’ils relèvent de son ressort territorial ; les autorités communales peuvent supprimer ou modifier le droit d’usage sur certaines portions, sous réserve des droits des tiers.
3. Restriction à la disposition par la commune. Il est interdit aux communes de vendre ces biens ou d’en disposer sans l’accord préalable du Conseil des Ministres, prononcé sur proposition conjointe du Ministre des Finances et du Ministre de l’Intérieur et des Municipalités.

Les biens du domaine public (les métroukée mahmiyé)

Les métroukée mahmiyé sont les immeubles qui appartiennent à l’État ou aux communes et qui constituent une partie du domaine public : rivages, fleuves, voies principales, places publiques, etc. (article 8). Ces immeubles ne sont pas dans le commerce et ne sont pas susceptibles d’être inscrits au registre foncier comme objets d’appropriation privée. Ils peuvent être déclassés du domaine public et rattachés à une autre catégorie (notamment au domaine privé de l’État) par décret spécial (le mécanisme sera traité dans la quatrième partie — délimitation et recensement). À cette catégorie s’ajoutent deux régimes du domaine public encore actifs : l’arrêté n° 144/S du 10 juin 1925 régissant le domaine public, et l’arrêté n° 275/LR du 25 mai 1926 régissant les biens du domaine privé de l’État.

Les terres mortes susceptibles d’appropriation (les mewat)

Les mewat sont les amiriés qui appartiennent à l’État mais n’ont pas encore été identifiés ou délimités. La personne qui les occupe en premier, sous le couvert d’une autorisation de l’État, acquiert un droit de préférence à l’intérieur des conditions prévues par les règlements du domaine public (article 9). Cette catégorie est pratiquement résiduelle dans le Liban contemporain en raison de la généralisation des opérations de délimitation et de recensement depuis 1926, mais elle continue à être invoquée dans les contentieux portant sur des terres situées dans les zones montagneuses reculées et aux confins communaux.

III. — Les droits réels portant sur les immeubles

L’article 10 énumère les douze droits réels susceptibles de porter sur les immeubles en droit libanais :

1. la propriété ;
2. le tasarrouf ;
3. la superficie ;
4. l’usufruit ;
5. le droit de préférence sur les mewat ;
6. les servitudes foncières ;
7. les droits de gage (gage immobilier et vente à réméré) ;
8. les privilèges et les hypothèques ;
9. le waqf ;
10. l’idjaratayn ;
11. le bail à long terme ;
12. le droit d’option résultant d’une promesse de vente.

Cette liste est limitative : aucun droit réel immobilier ne peut être créé en dehors de cette douzaine. D’où l’importance, à la rédaction des actes, de distinguer entre droit réel et droit personnel : un contrat qui institue entre les parties un arrangement ressemblant à la superficie ou à l’usufruit, mais qui n’en remplit pas les conditions prévues par la loi, demeure un arrangement contractuel (droit personnel) — non inscriptible au registre foncier et non opposable aux tiers à titre de droit réel.

Cartographie de cette liste dans la série « Guide pratique du Code de la propriété foncière » :

• droits 1 à 4 (propriété, tasarrouf, superficie, usufruit) et 5 (droit de préférence sur les mewat) : première partie (le présent billet) ;
• droit 6 (servitudes) : deuxième partie ;
• droits 7 et 8 (gage et vente à réméré ; privilèges et hypothèques) : troisième-A et troisième-B parties ;
• droits 9, 10 et 11 (waqf, idjaratayn, bail à long terme) : hors série, en raison de leur faible activité contemporaine ; traités, le cas échéant, dans des études séparées ;
• droit 12 (option résultant d’une promesse de vente) : cinquième partie (préemption, prescription acquisitive, modes d’acquisition).

IV. — Le droit de propriété

Définition et limites du droit de propriété

Le droit de propriété immobilière est le droit d’user, de jouir et de disposer d’un immeuble, dans les limites fixées par les lois, arrêtés et règlements (article 11, alinéa 1). L’alinéa 2 ajoute une restriction substantielle : ce droit ne s’exerce que sur les immeubles mulks.

Trois éléments constituent la notion de propriété dans le texte :

1. le droit d’usage (jus utendi) ;
2. le droit de jouissance (jus fruendi) — c’est-à-dire la perception des fruits et revenus ;
3. le droit de disposition (jus abutendi) — c’est-à-dire la vente, la donation, la mise en hypothèque, l’échange, etc.

Les limites assignées à ces prérogatives ne sont pas absolues : elles relèvent des lois, arrêtés et règlements en vigueur — règles d’urbanisme communales, législation des loyers, loi d’expropriation, droit de l’environnement, règlements de construction, et autres. La formule « dans les limites fixées par les lois, arrêtés et règlements » permet au juge d’appliquer ces restrictions au propriétaire de l’immeuble, alors même que le texte législatif serait postérieur à la naissance du droit de propriété.

L’extension de la propriété au produit et à l’accession

L’article 12 consacre les règles du droit de suite et de l’accession (le droit de suite et l’accession). Le propriétaire de l’immeuble a droit :

• à tous les produits que l’immeuble génère (fruits, loyers, revenus, intérêts des sommes attachées à l’immeuble) ;
• à tout ce qui s’y unit accidentellement, que l’union soit naturelle (terre nouvelle apportée par les crues, plantes acquises) ou artificielle (construction édifiée par un tiers sur le terrain, plantations qui y sont effectuées).

Les détails des règles de l’accession seront traités dans la cinquième partie de la série, parce que les dispositions qui les régissent (articles 931 et suivants du CP) appartiennent au Livre VII.

L’extension verticale de la propriété

La propriété du sol comprend la propriété du dessus et du dessous (article 13). Le propriétaire d’un terrain peut donc :

• y faire toutes plantations à sa convenance ;
• y édifier toutes constructions à sa convenance ;
• y entreprendre toutes excavations à la profondeur de son choix ;
• en extraire tout ce que les excavations peuvent produire.

Le tout dans les limites imposées par les lois, arrêtés et règlements : législation pétrolière, législation des eaux, législation des antiquités, règlements communaux de construction, autorisations industrielles, etc. La règle « du dessus et du dessous » est une règle supplétive susceptible d’être démembrée par des actes constitutifs de droits réels distincts (superficie sur la construction surmontant le sol, servitude sur le tréfonds, etc.).

V. — Le droit de tasarrouf sur les terres à nue-propriété étatique

Le droit de tasarrouf est le droit réel qui porte sur les immeubles amiriés (article 14). Il est analogue à la propriété dans la plupart de ses effets pratiques, mais il s’en distingue dans sa nature juridique : le tasarrouf-titulaire n’est pas propriétaire de la nue-propriété (laquelle appartient à l’État), mais le titulaire d’un droit distinct que l’État lui confère sur l’immeuble.

Définition et objet du tasarrouf

Le tasarrouf est le droit d’user, de jouir et de disposer d’un immeuble, dans les conditions définies par le CP et dans les limites fixées par les lois, arrêtés et règlements. Ce droit ne s’exerce que sur les immeubles amiriés. La construction du texte — « usage », « jouissance », « disposition » — est identique à la définition de la propriété de l’article 11, ce qui explique la similitude des effets pratiques entre les deux droits.

Les fruits et les produits

S’appliquent au tasarrouf-titulaire les mêmes règles que celles qui s’appliquent au propriétaire en matière de fruits et d’accession accidentelle (article 15 ; voir notre commentaire sur l’article 12 ci-dessus).

Limites du droit de tasarrouf sur le terrain

Le titulaire du droit de tasarrouf sur un terrain amirié peut (article 16) :

• y faire les plantations qu’il souhaite ;
• y édifier les constructions qu’il souhaite ;
• y entreprendre les excavations à la profondeur de son choix ;
• extraire des excavations tous les matériaux de construction qu’il souhaite ;
• disposer librement de ces matériaux.

L’article 16 réserve expressément : tous les autres produits que les matériaux de construction (réservés à l’État en sa qualité de nu-propriétaire), et soumet l’ensemble de ces prérogatives aux lois, arrêtés et règlements (loi des antiquités, loi des mines, règlements de construction, etc.).

La limite substantielle : pas de constitution de waqf

Les articles 17 et 18 réunissent la limite la plus importante aux prérogatives du tasarrouf-titulaire :

• Article 17 : le titulaire du droit de tasarrouf sur un immeuble peut accomplir tout acte de disposition, à l’exception de la constitution d’un waqf ;
• Article 18 : tout waqf constitué postérieurement à la promulgation du CP sur un terrain amirié est tenu pour nul et réputé non avenu.

L’interdiction est claire : il n’est plus possible de constituer un waqf nouveau sur un terrain amirié depuis 1930. Les waqfs préexistants à cette date sur les terrains amiriés relèvent d’un régime particulier dépendant du type de waqf et des modalités de sa constitution (consulter, le cas échéant, la doctrine classique sur les biens waqf).

Extinction du tasarrouf par défaut de culture ou d’usage

Le droit de tasarrouf s’éteint par défaut de culture du terrain ou de son utilisation pendant cinq années (article 19). Cette règle produit un effet pratique fort sur les terrains agricoles amiriés abandonnés. Si le tasarrouf-titulaire laisse le terrain inutilisé pendant cinq années consécutives, l’État est en droit de recouvrer la pleine propriété du terrain (puisque le droit de tasarrouf s’éteint et que la nue-propriété demeure à l’État). En pratique, cette règle commande aux héritiers de tasarrouf-titulaires qui n’exploitent pas les terrains agricoles amiriés d’y créer un usage perceptible (location, culture simple, mise en pâturage) pour éviter l’extinction.

VI. — L’indivision

Note liminaire. Les articles 24, 25, 26 et 27 du CP (qui régissaient la préemption entre coïndivisaires et les règles d’exclusion d’un coïndivisaire dans l’indivision) ont été intégralement abrogés par la loi du 21 décembre 1954 (organisant la sortie de l’indivision). Tout exposé qui les présenterait comme étant en vigueur est une erreur juridique ; les développements doctrinaux antérieurs à 1954 sur les règles d’exclusion du coïndivisaire fondées sur ces articles n’ont plus de valeur pratique. Les règles actuelles de sortie de l’indivision relèvent de la loi précitée et des dispositions du Code des obligations et des contrats relatives à la société.

La règle générale : pas de disposition sur la part d’autrui

L’article 20 dispose que :

• aucun coïndivisaire ne peut user de ses droits sur l’ensemble de l’immeuble ou sur une portion déterminée sans l’agrément des autres coïndivisaires ;
• il ne peut user d’aucun droit sur la part d’un autre coïndivisaire sans l’autorisation de ce dernier ;
• l’autorisation du coïndivisaire absent est présumée donnée en permanence pour les actes relatifs à la gestion et à l’administration de l’immeuble, sauf préjudice subi par l’absent atteignant au moins un cinquième de son droit.

La dernière règle (présomption d’autorisation, avec plafond à 1/5) est propre aux actes d’administration et non aux actes de disposition. La distinction pratique : la location de l’immeuble pour une durée brève ou les réparations relèvent de l’administration et l’autorisation de l’absent y est présumée ; la vente ou la mise en gage relèvent de la disposition et rien n’y est présumé — un consentement exprès est nécessaire.

L’organisation de la jouissance et la répartition des revenus

Les coïndivisaires conviennent entre eux des modalités de jouissance de l’immeuble en indivision ; le partage des revenus de l’immeuble s’opère en proportion des parts indivises, sauf convention contraire (article 21). Le texte est supplétif : l’accord prime sur la règle, et la règle ne joue qu’à défaut d’accord.

Le partage des charges : administration, réparation, entretien

Chaque coïndivisaire est tenu de supporter — en proportion de sa part — les charges suivantes (article 22) :

• frais d’administration ;
• réparations ;
• entretien ;
• impôts et redevances grevant le bien commun.

Le coïndivisaire qui a avancé les frais a droit au remboursement par les autres, sauf s’ils ont été engagés à des fins d’amélioration ou d’embellissement seulement (et non d’entretien), auquel cas ils restent à la charge de celui qui les a engagés. Cette dernière règle est protectrice : un coïndivisaire ne peut imposer aux autres des dépenses d’agrément ou d’embellissement auxquelles ils n’ont pas consenti, alors même qu’elles serviraient esthétiquement l’immeuble.

Le droit de disposition de la part — avec une restriction substantielle

L’article 23 dispose que chaque coïndivisaire :

• dispose en toute liberté de ses droits dans l’immeuble ;
• peut les céder à autrui ou y constituer une hypothèque, sans l’autorisation de ses coïndivisaires ;
• mais ne peut mettre sa part en gage.

La distinction entre hypothèque et gage opérée par le texte est substantielle. Dans la mesure où la part indivise n’est pas matériellement déterminée avant le partage, l’exclusion du gage (qui exige un objet déterminé) demeure inscrite dans le texte, tandis que l’hypothèque immobilière (dont les effets sont régis par le Livre V du CP) reste accessible.

VII. — Le droit de superficie

Définition de la superficie

La superficie est le droit du propriétaire sur des constructions, ouvrages ou plantations existant sur un terrain qui est à autrui (article 28). En d’autres termes, la superficie sépare la propriété de ce qui se trouve sur le sol (bâtiment, plantation) de la propriété du sol lui-même : chacun a son propriétaire distinct, avec ses droits et ses obligations propres.

Cession, hypothèque et servitude

Le droit de superficie peut être cédé, peut faire l’objet d’une hypothèque, et il peut être imposé des servitudes sur les immeubles grevés du droit de superficie — mais à la condition que ces opérations restent compatibles avec l’exercice du droit de superficie (article 29). Cette dernière restriction est une double limite : il n’est pas permis d’imposer une servitude qui vide la superficie de sa substance (par exemple une servitude de passage sur la construction qui empêcherait son usage d’habitation), et le superficiaire ne peut, à son tour, constituer une servitude excédant les bornes que la nature de son droit autorise.

Extinction du droit de superficie

L’article 30 a été substantiellement modifié par la loi n° 322 du 21 avril 2001, et énonce désormais trois motifs d’extinction du droit de superficie :

1. La réunion des deux droits entre les mêmes mains : par la réunion du droit de superficie et du droit de propriété du terrain au profit des mêmes propriétaires et dans les mêmes proportions. Cette extinction est de plein droit : le conservateur du registre foncier procède automatiquement à la radiation du droit de superficie dès la réalisation de ce motif.
2. La destruction de la construction ou la disparition des plantations objet du droit : sont assimilées à la destruction les constructions ou ouvrages devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés ; leur titulaire ne peut les reconstruire pour s’en servir à nouveau, ni replanter après la disparition des plantations en vue de faire renaître son droit éteint. Le superficiaire ne peut non plus y ajouter d’ouvrages nouveaux. Le droit de superficie demeure circonscrit aux constructions, ouvrages ou plantations qu’il englobait à l’origine.
3. Le préjudice économique au terrain (motif ajouté par la loi n° 322/2001) : s’il apparaît que la subsistance du droit de superficie entrave la mise en valeur ou la construction du terrain, ou que l’utilité qu’on en retire est si faible qu’elle ne compense pas le préjudice économique subi par le terrain à cause de lui.

Procédure. Dans le cas (1), le conservateur du registre foncier radie le droit de superficie de plein droit. Dans les cas (2) et (3), l’extinction est constatée par un jugement revêtu de l’autorité de la chose jugée, rendu sur action du propriétaire du terrain devant le juge unique civil, qui applique en l’espèce les règles de procédure devant le juge des référés.

Indemnisation. Le propriétaire du terrain doit verser au titulaire du droit de superficie une indemnité fixée par la juridiction compétente, sans qu’elle excède trois fois la valeur des constructions, ouvrages ou plantations objet de ce droit à la date de l’introduction de l’action, et ce dans les cas (2) et (3).

La règle du gel : pas de superficie nouvelle après 1930

L’article 31 — dans sa rédaction originale, non modifiée depuis 1930 — dispose que :

Il ne peut naître aucun droit de superficie à compter de la date de promulgation du présent arrêté.

Autrement dit, depuis le 12 novembre 1930, aucun droit de superficie nouveau ne peut être constitué sur un immeuble au Liban. Ne subsistent que les droits de superficie nés avant cette date. À l’extinction du dernier droit de superficie en cours, la superficie disparaîtra comme droit réel contemporain au Liban.

Application pratique. En cas de revendication d’un droit de superficie, il faut d’abord établir que le droit est né avant le 12 novembre 1930 (par titre de propriété, par inscription dans les anciens registres ottomans, par procès-verbaux de délimitation et de recensement, etc.). Tout acte postérieur qui prétendrait constituer une superficie après 1930 est nul en vertu de l’article 31. Les contentieux de superficie au Liban contemporain portent en règle générale sur la continuité de droits anciens et sur leur arrêt ou leur extinction au titre de l’article 30 modifié. Les arrangements contemporains qui ressemblent à la superficie (construction sur le terrain d’autrui dans le cadre d’une opération commerciale ou de développement) suivent d’autres voies : bail à long terme, contrat de droit d’exploitation, contrat de développement, ou société entre le propriétaire du terrain et le promoteur.

VIII. — Le droit d’usufruit

L’usufruit est le droit réel le plus largement appliqué dans la vie ordinaire : il naît par les actes de succession, par les donations avec réserve d’usufruit, par les testaments et par de nombreux arrangements familiaux. Le CP lui consacre vingt-quatre articles (32 à 55) répartis sur un chapitre de définitions et quatre sections qui organisent le cycle de vie du droit, de sa constitution à son extinction. Il demeure aujourd’hui au centre des stratégies contemporaines de transmission du patrimoine et de structuration des droits — ce qui justifie l’importance accordée à son régime statutaire.

Règles générales de l’usufruit

#### Définition et nature

L’usufruit est un droit réel d’user d’une chose appartenant à autrui et d’en jouir ; ce droit s’éteint nécessairement à la mort de l’usufruitier (article 32). L’alinéa 2 ajoute une restriction substantielle : il ne peut être constitué d’usufruit au profit de personnes morales.

Quatre éléments dans le texte :

1. un droit réel : il porte sur l’immeuble lui-même, et non sur une personne ;
2. une chose appartenant à autrui : l’usufruitier n’est pas plein propriétaire (lorsque les deux qualités se rejoignent en une seule personne, elles se confondent et le droit s’éteint) ;
3. usage et jouissance, sans disposition : l’usufruitier ne vend pas le bien et ne le met pas en gage ;
4. une vie humaine : il s’éteint nécessairement à la mort de l’usufruitier, et n’est donc pas transmissible aux héritiers ; il ne peut non plus être constitué au profit d’une personne morale (société, association, fondation), parce qu’une personne morale n’a pas de vie biologique et que sa durée peut être prolongée à dessein — ce qui méconnaîtrait les bornes de l’usufruit, droit temporaire par nature.

#### Constitution du droit d’usufruit

L’usufruit naît par la simple volonté de l’homme et peut être constitué à terme ou sous condition (article 33). Le texte est souple : il n’impose pas de forme particulière à la constitution du droit en dehors des règles d’inscription au registre foncier nécessaires à son opposabilité aux tiers, et il laisse aux parties la liberté de contracter sur l’usufruit à durée déterminée ou sous condition suspensive.

#### Objet de l’usufruit

En matière immobilière, l’usufruit peut être constitué sur les droits suivants (article 34) :

1. la propriété ;
2. le tasarrouf ;
3. la superficie ;
4. l’idjaratayn ;
5. le bail à long terme.

L’usufruitier peut donc être usufruitier sur un terrain mulk, sur un terrain amirié (entre les mains du titulaire du tasarrouf), sur une construction existante en sa qualité de superficie, ou sur un contrat d’idjaratayn ou de bail à long terme. Chaque type produit ses effets propres sur ce qui revient à l’usufruitier en fruits et sur l’obligation de soin qui lui incombe.

Application pratique — planification successorale. L’arrangement le plus répandu au Liban consiste pour le père à donner à ses enfants la nue-propriété d’un immeuble, en se réservant pour lui-même et pour son conjoint le droit d’usufruit à vie. Cet arrangement remplit deux objectifs : (1) transmettre la propriété du bien à la génération suivante au moment où les parents sont en mesure de le faire financièrement et fiscalement, et (2) assurer aux parents l’usage et la jouissance de l’immeuble tant qu’ils sont en vie.

Section I — Obligations de l’usufruitier avant l’entrée en jouissance

La loi astreint l’usufruitier, avant l’entrée en jouissance, à deux obligations préalables — susceptibles l’une et l’autre d’être écartées par l’acte constitutif.

#### Inventaire et caution

Avant l’entrée en jouissance, l’usufruitier doit (article 35) :

1. dresser un inventaire des immeubles afin de constater l’état de chaque immeuble à son entrée dans l’usufruit ;
2. fournir une caution solvable garantissant la restitution de l’immeuble en fin d’usufruit dans un état acceptable.

L’usufruitier peut être dispensé de ces deux obligations par stipulation expresse de l’acte constitutif.

#### Modalités de l’inventaire

L’inventaire des immeubles doit être dressé en présence du propriétaire ou après convocation régulière de ce dernier, et il doit être rédigé par-devant notaire, aux frais de l’usufruitier. L’usufruitier peut convenir avec le nu-propriétaire (à condition que les deux parties soient majeures et capables de contracter) d’établir l’inventaire à l’amiable et sans frais.

#### Caution fournie tardivement

Si la caution est fournie tardivement, les fruits que le propriétaire a perçus dans l’intervalle sont restitués à l’usufruitier. La caution peut être remplacée par un gage ou une hypothèque sur des biens jugés suffisants.

#### Défaut de caution

À défaut de caution ou de toute autre garantie de la part de l’usufruitier, les immeubles sur lesquels il a droit d’usufruit sont mis en location ou il leur est désigné un séquestre judiciaire dont la rémunération est prélevée sur les fruits de l’immeuble.

Application pratique. La majorité des actes constitutifs d’usufruit dans les arrangements familiaux contiennent une dispense expresse de caution et d’inventaire, ce que l’article 35 autorise sans réserve. Mais dans les arrangements commerciaux ou lorsque l’usufruitier est étranger à la famille du propriétaire (location-usufruit au profit d’un tiers), il est recommandé de maintenir ces obligations afin de protéger les droits du nu-propriétaire.

Section II — Droits d’usage et de jouissance de l’usufruitier

#### Étendue du droit d’usage

L’usufruitier a le droit d’usage — c’est-à-dire l’utilisation de l’immeuble pour son profit ou pour son intérêt personnel — qui s’étend dans la limite où s’étend le droit du propriétaire. Y est compris le droit d’usage de la servitude, ainsi que les droits de chasse et de pêche, sauf si le propriétaire avait loué ces droits avant la constitution de l’usufruit (article 39).

#### Droit aux fruits

L’usufruitier a droit aux fruits de l’immeuble : les produits naturels ou monétaires que l’immeuble fournit à intervalles réguliers sans diminution de la substance de l’immeuble (article 40). Entrent dans les fruits :

• le loyer de la location du droit de chasse et de pêche ;
• les produits des mines exploitées, à ciel ouvert et des carrières, lorsqu’ils reviennent au propriétaire de l’immeuble et à condition que la mine ou la carrière ait été ouverte avant le commencement de l’usufruit (l’usufruitier ne peut donc ouvrir une mine nouvelle qui amoindrirait la substance du terrain) ;
• les arbres lorsqu’ils donnent des fruits à intervalles réguliers (pour la consommation de leur bois ou la vente).

#### Répartition des fruits au commencement et à la fin de l’usufruit

Au commencement de l’usufruit et à sa fin, la répartition des fruits non encore récoltés ou de ceux restant non récoltés s’opère entre l’usufruitier et le propriétaire en proportion de la durée pendant laquelle le droit d’usufruit était en cours et de la durée pendant laquelle il ne l’était pas (compte tenu du temps de production des fruits annuels ou non annuels) (article 41). Le propriétaire n’a aucun droit contre l’usufruitier — et l’usufruitier aucun droit contre le propriétaire — au remboursement des frais de labourage ; le coût des engrais et des semences ayant servi à préparer la récolte au commencement ou à la fin de l’usufruit est cependant comptabilisé en sa faveur.

#### Respect des baux antérieurs à l’usufruit

L’usufruitier doit respecter les baux conclus par le propriétaire avant la constitution de l’usufruit. Quant aux baux conclus par l’usufruitier, ils ne sont opposables au propriétaire que dans la limite de trois années après la fin de l’usufruit (article 42).

La dernière règle protège le nu-propriétaire : l’usufruitier ne peut engager l’immeuble dans des contrats de bail de longue durée qui continueraient de lier la nue-propriété après l’extinction de son usufruit. Le délai de trois années après la fin est la limite maximale autorisée.

Application pratique. Lors de la conclusion d’un bail sur un immeuble grevé d’un droit d’usufruit, le bailleur (qu’il soit l’usufruitier ou le nu-propriétaire) doit avertir le preneur que l’opposabilité du bail au propriétaire futur (après l’extinction de l’usufruit) est limitée à trois ans après cette extinction, lorsque le bailleur est l’usufruitier. À défaut, le preneur s’expose à une éviction après l’extinction de l’usufruit et l’épuisement du délai de protection de trois ans.

#### Droit de céder l’usufruit

L’usufruitier peut céder son droit, à titre gratuit ou onéreux, sauf clauses contraires dans l’acte constitutif de l’usufruit. Le droit d’usufruit demeure après la cession dans la personne du cédant ; le cessionnaire n’est donc pas libéré de ses obligations envers le nu-propriétaire. Le droit d’usufruit s’éteint à la mort du cédant et non à la mort du cessionnaire (article 43).

Cette règle est précise et opérationnelle : l’usufruitier qui cède son usufruit à un tiers (en vendant son usufruit, par exemple) ne sort pas définitivement de l’arrangement ; il demeure responsable des obligations de l’usufruit, et le droit reste limité à sa propre vie et non à celle du cessionnaire. À défaut de cette règle, l’usufruitier pourrait éluder la condition d’« extinction à la mort de l’usufruitier » en cédant son droit à une personne plus jeune.

Section III — Obligations de l’usufruitier pendant sa jouissance

#### Standard de soin

L’usufruitier doit jouir de l’immeuble en propriétaire diligent et soigneux, et notamment (article 44) :

• avertir le propriétaire des empiétements que des tiers commettent sur les immeubles (faute de quoi il sera responsable du dommage subi par le propriétaire) ;
• poursuivre l’exécution des contrats de garantie antérieurement conclus et acquitter les primes ;
• suivre, dans l’utilisation et la jouissance de l’immeuble, les usages des propriétaires antérieurs, en particulier en ce qui concerne la destination assignée aux constructions, le mode de culture des terres et l’exploitation des forêts et des carrières — avec la faculté de mettre en culture les terres en friche et, plus généralement, d’améliorer les méthodes de culture.

Le standard de « propriétaire diligent et soigneux » est un standard objectif, mesuré sur le propriétaire moyen avisé ; il ne suffit pas à l’usufruitier d’invoquer ce qu’il fait habituellement, son comportement doit être conforme à ce qui est attendu d’un propriétaire prudent.

#### Charges réparties

Les impôts fonciers sous toutes leurs formes sont à la charge de l’usufruitier, ainsi que les réparations d’entretien de l’immeuble. Les grosses réparations — celles qui renouvellent une part importante de l’immeuble et appellent des frais hors du commun — sont en revanche à la charge du nu-propriétaire (article 45).

#### Absence d’obligation de reconstruction en cas de destruction

Ni le nu-propriétaire ni l’usufruitier ne sont tenus de reconstruire ce qui s’est effondré par vétusté ou par cas de force majeure. Toutefois, si la destruction est consécutive à un sinistre et que l’immeuble détruit était assuré en tout ou en partie, il est permis, à la demande du nu-propriétaire ou de l’usufruitier, d’utiliser la valeur de l’indemnité à la reconstruction ou à la réparation de l’immeuble (article 46).

#### Contribution au remboursement d’une dette exigeant le sacrifice du capital

Lorsqu’il faut acquitter une dette dont le remboursement exige le sacrifice d’une partie du capital, l’usufruitier doit contribuer au remboursement de la dette par une diminution proportionnelle de ses revenus, dans les conditions suivantes (article 47) :

1. le propriétaire doit verser le capital nécessaire, et l’usufruitier doit lui en compter les intérêts pour la durée de l’usufruit ;
2. l’usufruitier garde toutefois la faculté d’avancer le capital lui-même ; le propriétaire doit alors lui restituer le capital (sans intérêts) à l’expiration de la durée de l’usufruit.

Les charges auxquelles le propriétaire et l’usufruitier participent, telles que mentionnées à l’article 47, comprennent (article 48) :

1. les frais des grosses réparations ;
2. les charges extraordinaires qui sont imposées à l’immeuble pendant l’usufruit (taxe spéciale de guerre, indemnité versée à l’adjudicataire de l’assèchement de marais lorsque l’assèchement est imposé par l’autorité publique, etc.) ;
3. la quote-part qui grève les immeubles d’une dette héréditaire, lorsque le droit d’usufruit porte sur l’ensemble des immeubles du défunt. Pour déterminer cette quote-part, on évalue, en tant que de besoin, la valeur des immeubles dont l’usufruitier jouit, par rapport à la valeur de l’ensemble de la succession.

#### Immunité de l’usufruitier à l’égard d’une dette garantie par l’immeuble

L’usufruitier n’est pas tenu — en principe — de la dette garantie par une hypothèque grevant l’immeuble dont il a la jouissance (article 49). Autrement dit, l’existence d’un gage ou d’une hypothèque sur l’immeuble antérieure à la constitution de l’usufruit ne transfère pas la dette hypothécaire dans le patrimoine de l’usufruitier. La dette reste l’affaire du nu-propriétaire ; la jouissance ouverte à l’usufruitier en demeure naturellement affectée si l’hypothèque vient à être exécutée sur l’immeuble.

Section IV — Extinction du droit d’usufruit

#### Causes d’extinction

Le droit d’usufruit s’éteint pour l’une des six causes suivantes (article 50) :

1. l’arrivée du terme (lorsqu’il a été constitué pour une durée déterminée dans l’acte constitutif) ;
2. la mort de l’usufruitier ;
3. la perte totale de la chose ;
4. la renonciation de l’usufruitier ;
5. la déchéance pour abus de jouissance (détaillée à l’article 53) ;
6. la confusion : par réunion des qualités d’usufruitier et de propriétaire en une seule personne.

Cette extinction ne produit ses effets judiciaires qu’après la radiation de l’inscription portée sur le registre foncier. Le droit d’usufruit est, le cas échéant, reporté sur l’indemnité d’assurance ou sur l’indemnité d’expropriation pour cause d’utilité publique.

Observation sur l’indemnité de remplacement. Si l’immeuble est exproprié, le droit d’usufruit ne s’éteint pas, mais se reporte sur l’indemnité d’expropriation. Il en va de même si l’immeuble est détruit et qu’il était assuré : le droit d’usufruit se reporte sur l’indemnité d’assurance. C’est une règle protectrice qui assure le maintien objectif de l’usufruit alors même que son assiette originaire a disparu.

#### Responsabilité de l’usufruitier pour les dégradations

À l’expiration de la durée de l’usufruit, l’usufruitier est responsable envers le propriétaire des dégradations causées à l’immeuble par sa faute. Il n’a droit à aucune indemnité pour les améliorations qu’il y a apportées sans le consentement du propriétaire. Toutefois, si une amélioration et une dégradation se sont produites concomitamment, il est procédé à une compensation entre elles. Quant aux constructions nouvelles édifiées par l’usufruitier et aux plantations qu’il y opère, leur régime relève des dispositions de l’article 218 du CP (traité dans la cinquième partie de la série, lors de l’examen des règles d’accession) (article 51).

#### Règle particulière en cas de destruction d’un bâtiment

Si le droit d’usufruit ne portait que sur un bâtiment, et que ce bâtiment a été détruit par incendie, par un autre sinistre ou par sa vétusté, l’usufruitier n’a droit à jouir ni du terrain, ni des matériaux du bâtiment (article 52). Il en va autrement si l’usufruit s’étendait à l’ensemble du domaine dont le bâtiment formait une partie — sous réserve de l’application, dans les deux hypothèses, des dispositions finales de l’article 46 (à savoir l’utilisation de l’indemnité d’assurance pour la reconstruction).

#### Déchéance judiciaire pour abus de jouissance

L’usufruitier peut être déchu de son droit par décision judiciaire, sur action du nu-propriétaire, pour abus de jouissance ; notamment s’il a dégradé l’immeuble ou s’il l’a laissé se dégrader par négligence dans son entretien.

Dans cette hypothèse, il est permis aux créanciers de l’usufruitier d’intervenir dans l’instance, de proposer la réparation des dégradations et de fournir des garanties pour l’avenir.

Le juge, suivant la gravité des circonstances, peut soit :

1. prononcer la déchéance absolue du droit d’usufruit ;
2. ordonner que l’immeuble ne soit restitué au nu-propriétaire qu’à la condition de verser annuellement à l’usufruitier — ou à son ayant droit — une somme déterminée jusqu’au terme assigné à l’usufruit (article 53).

La seconde option, rarement appliquée mais inscrite au texte, convertit le droit d’usufruit en une obligation annuelle de verser une somme à la charge du nu-propriétaire, et réalise un équilibre entre la protection de l’immeuble contre la négligence et la privation totale de l’usufruitier.

#### L’usufruit n’est pas affecté par la vente de la nue-propriété

Si le nu-propriétaire vend l’immeuble grevé du droit d’usufruit, la vente ne modifie en rien le droit de l’usufruitier, qui continue à en jouir tant qu’il n’y a pas renoncé expressément (article 54). La règle est une protection fondamentale : le droit d’usufruit inscrit suit l’immeuble entre les mains de l’acquéreur, la cession ne l’éteint pas, et l’usufruitier n’a pas à donner son accord à la vente.

#### Protection des créanciers de l’usufruitier contre les renonciations préjudiciables

Il est permis aux créanciers de l’usufruitier d’agir en annulation de la renonciation lorsqu’elle est de nature à leur porter préjudice (article 55). La « renonciation » désignée ici est la renonciation par l’usufruitier à son droit (quatrième cause d’extinction à l’article 50). Si l’usufruitier renonce à son usufruit pour porter atteinte à ses créanciers (par exemple pour les priver de la perception des fruits de l’immeuble en garantie forcée de leurs créances), ces derniers peuvent obtenir l’annulation de la renonciation pour pouvoir poursuivre le recouvrement de leurs créances sur les fruits de l’usufruit.

Conclusion et perspectives pour la deuxième partie

Cette première partie a couvert le socle théorique et pratique du Code de la propriété foncière libanais : les trois catégories d’immeubles, les cinq types d’immeubles dans la classification ottomane maintenue, les douze droits réels énumérés, le droit de propriété sur les mulks, le droit de tasarrouf sur les amiriés, l’indivision (avec rappel de ce que la loi du 21 décembre 1954 a abrogé), la superficie (gelée à l’article 31 depuis 1930 et dont l’un des motifs d’extinction a été modifié par la loi n° 322/2001), et le droit d’usufruit dans ses quatre phases : avant l’entrée en jouissance, exercice des droits d’usage et de jouissance, obligations pendant la jouissance, extinction.

Tout ce qui suivra dans la série suppose la maîtrise de ce socle. La détermination de la nature du droit réel (propriété ou tasarrouf, usufruit ou superficie, droit indivis ou droit cantonné) conditionne l’appréciation de ce qu’il est licite d’y entreprendre : quel type de vente, quel type d’hypothèque, quel type de bail, et quel type d’inscription au registre foncier.

Dans la deuxième partie, nous entrons dans l’univers des servitudes foncières : la définition, les trois catégories de servitudes (naturelles, légales, conventionnelles), les servitudes légales constituées dans l’intérêt général (et dans l’intérêt particulier), les conditions d’exercice des servitudes et les causes de leur extinction — à la lumière des articles 56 à 118 du CP. Cette matière est riche en pratique dans les contentieux portant sur les droits de passage entre fonds, les droits d’eau et de vue, les droits de voisinage entre constructions mitoyennes et les servitudes conventionnelles instituées par actes spéciaux.

Articles dans cette série

Cette série couvre l’ensemble du Code de la propriété foncière libanais en huit parties.

• Première partie — Définition de l’immeuble et types de propriété (vous êtes ici)
• Deuxième partie — Les servitudes immobilières
• Troisième partie — Le gage immobilier et la « vente à réméré »
• Quatrième partie — Les privilèges et l’hypothèque immobilière
• Cinquième partie — La promesse de vente, le droit de préemption et la prescription acquisitive
• Sixième partie — Le registre foncier
• Septième partie — La délimitation et le recensement fonciers
• Huitième et dernière partie — La copropriété des immeubles bâtis